La loi ALUR impose une obligation d’assurance collective à l’égard de la copropriété et individuelle à l’égard des copropriétaires résidants ou bailleurs.
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Souscrire une assurance permet de se prémunir des éventuels incendies, dégâts des eaux et autres sinistres pouvant affecter la copropriété. L’article 58 de la loi ALUR, qui introduit un nouvel article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965, précise que «chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre».
Une assurance collective
L’immeuble en copropriété se doit d’être assuré collectivement, au moins en ce qui concerne sa responsabilité civile. Cette assurance collective, qui est une garantie en cas de sinistre (glissade sur une marche d’escalier, chute d’une tuile, par exemple) doit nécessairement couvrir les parties communes. En cas de sinistre, le syndic de copropriété devra effectuer une déclaration à son assurance, laquelle vérifiera que le sinistre concerne bien une partie commune de l’immeuble. S’il s’agit d’un sinistre dans une partie privative, c’est au copropriétaire auquel appartient cette partie, qui devra en faire la déclaration à son propre assureur.
Le contrat d’assurance devra mentionner que la société couvrant la copropriété en question ne se retournera ni contre le syndic ni contre le copropriétaire responsable d’un sinistre (ni contre les locataires).
Mandataire du syndicat, le syndic de copropriété est chargé de demander, puis de présenter plusieurs devis à la copropriété. L’assureur, qui évaluera un état des sinistres survenus et indemnisés au cours des années précédentes, prendra en compte la situation de la copropriété (dans une zone à risques naturels, près de commerces, isolée…) pour effectuer son devis. Le syndic fera voter le contrat d’assurance de responsabilité civile lors de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24. En cas de refus, le syndic pourra d’office contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires.
Le contrat d’assurance de la copropriété regroupe sensiblement les mêmes garanties d’une assurance multirisques habitation classique : les dégâts des eaux (ruptures de canalisation, fuites,…), les intempéries (grêle, tempête et neige causant des sinistres à la toiture, les volets et autres persiennes, étant exclus), les catastrophes naturelles et actes de terrorisme, le vol et les incendies. Dans ce dernier cas, la vétusté de l’immeuble ne rentre pas en compte dans le calcul de l’indemnité si elle ne dépasse pas une limite fixée dans le contrat de la valeur de la reconstruction du bien en question. Souvent, l’assurance prévoit une prise en charge des éventuels frais de justice en cas de procédure, du paiement des honoraires de l’expert choisi par l’assuré, des frais de recherche des décombres et des fuites d’eau (25 % en général).
Si la compagnie d’assurance choisie refuse de souscrire un contrat d’assurance de l’immeuble en copropriété, les copropriétaires pourront saisir le BCT (Bureau central de tarification), lequel désignera une entreprise d’assurance.
Ainsi, la responsabilité civile collective couvre l’ensemble des copropriétaires lorsque leur responsabilité est engagée collectivement (un morceau de la toiture tombe sur un passant, un locataire glisse sur une marche d’escalier usée, par exemple).
Généralement, l’assurance “multirisques” de la copropriété garantit également la responsabilité civile du syndicat. Le syndicat des copropriétaires peut être déclaré responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers si ceux-ci ont subi des dommages affectant leurs parties privatives ou sur les objets mobiliers à la suite d’un incendie, une explosion ou un dégât des eaux résultant d’un vice de construction des parties communes ou du fait de leur défaut d’entretien.
Concernant les syndics professionnels de copropriétés, ils doivent souscrire une assurance responsabilité civile. Les syndics bénévoles ne sont pas soumis à cette obligation. Cependant, le syndicat des copropriétaires peut subordonner le choix du syndic bénévole à la justification d’une assurance de responsabilité civile.
Déclarer un sinistre auprès de l’assureur de la copropriété
Cette déclaration fonctionne comme pour un particulier. C’est au syndic qu’il appartient de contacter l’assurance. Lors d’un sinistre, le copropriétaire doit alors avertir le syndic par téléphone, puis par lettre recommandée avec accusé de réception, lequel informera le conseil syndical. Tous deux travailleront de concert pour déclarer le sinistre le plus clairement et le plus rapidement possible à l’assurance (ici aussi par lettre recommandée avec accusé de réception). L’indemnisation du sinistre prendra en compte la valeur réelle de l’immeuble, mais certains contrats prévoient un plafond de garantie. Ainsi, en cas de sinistre, l’indemnisation ne pourra pas dépasser le montant fixé à l’avance dans le contrat. Il est donc important de bien lire chaque ligne du contrat avant de le signer.
Comment résilier le contrat d’assurance de la copropriété ?
La copropriété peut résilier le contrat au moins deux mois avant l’échéance annuelle de celui-ci, sans avoir à justifier son choix, et ce par lettre recommandée (après, bien entendu, avoir obtenu l’accord des copropriétaires en assemblée générale). Le syndicat peut également demander la résiliation dans les quinze jours suivant la réception de l’avis d’échéance de l’assureur en cas de hausse de la prime au-delà de l’indice du coût de construction.
Quid de la responsabilité civile individuelle de chaque copropriétaire ?
La loi ALUR précise, via le nouvel article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, que «chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant».
Chacun des copropriétaires, qu’il occupe ou non le logement, doit donc assurer au minimum ce dernier en responsabilité civile. Cette assurance peut garantir chaque copropriétaire pour les dommages dont l’origine se situe dans l’habitation en question et causés à des voisins ou en provenance des tiers (un dégât des eaux, par exemple) ou des locataires éventuels (un défaut d’entretien ou une vétusté de l’immeuble, par exemple). Dans ce dernier cas, le copropriétaire bailleur devra souscrire une assurance non occupant (également appelée «PNO»).
La responsabilité civile personnelle de chaque copropriétaire couvrira, quant à elle, la responsabilité de chaque individu lorsqu’un sinistre a pour origine son logement ou un membre de sa famille.
Que couvre la responsabilité civile d’une assurance habitation ?
La garantie responsabilité civile souscrite couvre normalement (il convient de le vérifier auprès de son propre assureur) les dommages aux tiers :
• causés par votre faute, par imprudence ou par négligence,
• commis par vos enfants, s’ils vivent sous votre toit (les enfants majeurs vivant sous votre toit sont, en principe, également couverts),
• causés par vos ascendants vivant sous votre toit,
• causés par vos préposés (femme de ménage, jardinier, baby-sitter...),
• causés par vos animaux, ou ceux que vous gardez,
• causés par les objets que vous possédez, ou que vous avez empruntés ou loués,
• du fait du logement dont vous êtes propriétaire (par exemple, à raison d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction, même si le logement est inoccupé ou loué).
(Source : www.service-public.fr)
