[N° 583] - Comment choisir son syndic ?

par Maud PHILIBERT
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Le métier de syndic de copropriété est bien souvent assorti de quelques commentaires pas toujours bienveillants à son égard. Pourtant, la profession fait des efforts pour afficher davantage de transparence et redorer son blason.

Crédit : Olivier Le Moal, fotolia

Une enquête de l’association de consommateurs Clcv (Consommation, logement et cadre de vie) publiée en septembre, a passé en revue 133 contrats de syndics provenant de 119 cabinets (cf en pages Actu). Le constat est sans appel : la profession peut, et doit encore mieux faire pour retrouver la confiance de copropriétaires parfois abusés et toujours plus exigeants.
Facile de pointer du doigt l’acteur en charge de la gestion des parties communes de l’immeuble : on lui reproche souvent son manque de présence ou de réactivité. Comment bien choisir en pratique son syndic ? Quels sont les points sur lesquels copropriétaires et syndicats de copropriété doivent eux aussi veiller au quotidien ?

Bien connaître la copropriété

Cela peut paraître une évidence : pourtant le nombre de lots, le statut des copropriétaires selon qu’ils soient bailleurs ou occupants ou encore la solvabilité de ces derniers, bouleversent la gestion au quotidien de la vie en copropriété. Tant et si bien qu’un syndic ne pourra jamais reproduire le même mode de gestion des parties communes d’un immeuble à l’autre.
Il faut aussi connaître les copropriétaires, savoir s’ils sont actifs ou passifs dans l’appréhension des tâches quotidiennes propres aux parties communes, procéduriers ou non. En fonction de la typologie et de la sociologie de la copropriété, le gestionnaire appréhende alors la copropriété de manière différente.
«L’idéal est d’établir un cahier des charges de ce que la copropriété souhaite sous-traiter au syndic et de ce que les occupants souhaitent gérer en direct par l’intermédiaire du conseil syndical» assure Emilie Rosita Allain, présidente de l’Ancc (Association nationale de la copropriété et des copropriétaires).

Choisir son conseil syndical

D’une façon générale, il faut que le conseil syndical détermine ce que les copropriétaires (et les résidents non copropriétaires) attendent de leur vie en commun. Un questionnement des copropriétaires est nécessaire. Il doit donner lieu à un cahier des charges qui sera soumis au syndic pour tenir compte des règles légales et de l’opinion personnelle du syndic. Cet échange devrait permettre aux copropriétaires et au syndic de vérifier s’ils sont en phase ou non, et donc s’ils peuvent travailler ensemble. Il n’y a pas de bon syndic sans des copropriétaires avertis et actifs. Des travaux sont-ils à prévoir ? Pour éviter une facturation annexe, le conseil syndical peut-il accepter de prendre en charge la recherche de devis et la surveillance des travaux ? L’employé de ménage peut-il être “coaché“ par le conseil syndical ?
Le dialogue doit s’établir sur un pied d’égalité entre syndic et syndicat et reposer, dans la mesure du possible, sur une relation de confiance. On constate, trop souvent, l’absence de relations entre voisins, la volonté de la majorité de ne pas s’impliquer dans la gestion des parties communes («le syndic est payé pour ça»).
En conséquence, «dans de trop nombreux cas, la copropriété n’a pas de conseil syndical même s’il est obligatoire, ou bien le conseil syndical est minoritaire et n’est jamais suivi par la majorité des copropriétaires qui font confiance au professionnel pour des raisons de confort» regrette Daniel Baulon, vice-président de l’Ancc.

Tester le syndic

Cette possibilité se limite aux cas d’achat dans le neuf ou si la majorité des copropriétaires est favorable à un changement de syndic. Le contrat doit pouvoir être négocié, permettre au syndicat des copropriétaires désireux de le faire, de chercher lui-même des devis. Choisir un syndic qui refuse ces options est à proscrire. De même, refuser un syndic qui ne prendrait pas en compte les demandes d’explications sur la nature des travaux à effectuer.
Préférez un syndic de proximité, chez qui il se fera facile de se rendre plutôt que celui dont l’agence se situe à une centaine de kilomètres. Exigez que celui-ci rencontre le conseil syndical de l’immeuble régulièrement afin de surveiller l’état général de l’immeuble.
Testez les compétences juridiques et techniques de votre syndic. Il doit pouvoir comprendre la comptabilité et l’ensemble des problèmes techniques du bâtiment, en plus de ces connaissances juridiques. À leur décharge, certains copropriétaires harcèlent les gestionnaires pour des problèmes mineurs qu’ils pourraient régler eux-mêmes. Enfin, les tarifs sont toujours jugés trop élevés et certains syndics en profitent pour conquérir une copropriété avec un prix d’appel très bas auquel ne peut correspondre qu’un service dégradé.
Quant au gestionnaire affecté à la copropriété, «le bon syndic recrutera d’abord une personnalité dynamique qui sera formée en interne avec une philosophie de service de qualité», confirme Daniel Baulon.
Parmi les attentes des copropriétaires à l’égard de leur syndic, une autre enquête de la Clcv, que celle citée ci-dessus, portant sur 3 600 copropriétaires (Inf. rap. copr., n° 579, p. 5 ou site) relève, outre les compétences juridiques et techniques, dont finalement les copropriétaires sont plutôt satisfaits, figure celle d’inclure le compte séparé dans le forfait. Pour les personnes interrogées, cette prestation devrait être incluse dans le forfait des tâches courantes de gestion. Mais, cela implique que le contrat de syndic soit négocié par les copropriétaires, ce qui est loin d’être le cas.

Difficulté du choix

La principale difficulté d’un choix entre les professionnels réside dans l’absence de contrat type : certains facturent la salle, pas les autres ; certains font des forfaits assemblée générale, d’autres facturent à l’heure. Il est impossible de faire un tableau comparatif des divers éléments qui ne sont pas traités de la même manière. «C’est pourquoi, il est nécessaire de demander au syndic des explications sur son contrat avant l’assemblée qui devra effectuer le choix». «Nous préconisons pour les copropriétés de moins de 20 lots de recourir à l’autogestion et pour les plus importantes, de prendre un cabinet réputé pour sa compétence et sa rigueur», explique Emilie Rosita Allain.

La délicate question des honoraires

En copropriété, la règle veut que le service corresponde au prix payé. Cela étant, certains syndics utilisent des moyens discutables comme des facturations supplémentaires pour dissuader d’adopter le compte séparé. De ce fait, ceux qui le veulent malgré tout payent le prix fort.
Il est souhaitable que les copropriétaires élaborent un cahier des charges pour déterminer ce qu’ils attendent de leur syndic et négocient sur cette base avec lui : «savoir ce que l’on veut et le négocier dans des conditions satisfaisantes pour les deux parties me paraît indispensable» assure Daniel Baulon. Ne pas oublier également de faire jouer la concurrence et s’informer auprès de copropriétés de ce qu’elles pensent de leur syndic si celui-ci est pressenti.
Sur les contrats étudiés par l’étude de la Clcv, les honoraires de gestion courante sont en moyenne de 166,90 € par lot. «Dans près de 52 % des cas, on trouve des forfaits administratifs prévoyant un supplément de rémunération s’ajoutant aux honoraires de base» rapportent les conclusions de l’étude.

Cf. l’arrêté du 19 mars 2010, dit arrêté Novelli, qui fixe les opérations effectuées par les syndics et administrateurs de biens, comprises dans le forfait annuel : Inf. rap. copr., n° 564, p. 22 ou sur le site.