Copropriété | Les divisions en volumes

La copropriété, un régime facultatif devenu universel

La propriété partagée d’un immeuble bâti est une notion déjà fort ancienne, certainement aussi ancienne que les premières cités antiques dans lesquelles ce type d’habitat a prospéré. Assez curieusement, le législateur ne s’intéresse guère à cette forme d’habitat essentiellement urbain, dont le fonctionnement est réglé par les us et les coutumes locaux.

Il faut attendre le XIX^e siècle pour voir apparaître dans le Code civil une ébauche de règlement légal des modalités d’entretien de l’immeuble collectif. Et encore, l’article 664 n’a été inséré au Code civil que pour répondre à la demande des tribunaux de Lyon et de Grenoble qui souhaitaient voir codifier des règles minimales leur permettant de trancher les contentieux auxquels ils étaient confrontés.

Dans sa rédaction de 1804, l’article 664 du Code civil dispose alors que «Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu’il suit :

Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l’étage qui lui appartient ;

Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;

Le propriétaire du premier étage fait l’escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l’escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.»

Largement supplétif de la volonté des parties, cet unique article - qui reprend les solutions coutumières les plus courantes - est novateur en ce qu’il impose pour la première fois un mode légal de règlement des conflits pour cette forme de propriété par étage.

Il n’y a rien de surprenant au désintérêt apparent du législateur pour l’habitat collectif. La France de 1804 est essentiellement rurale. La richesse est d’abord agricole et très peu industrielle ou artisanale. Au lendemain de la Révolution, les villes comptent encore très peu d’habitants et c’est donc fort logiquement que les rédacteurs du Code civil se consacrent d’abord à la propriété foncière, ce droit nouveau qu’il convient de consacrer.

La révolution industrielle et les deux guerres de 1870 et de 1914 ont totalement modifié la morphologie du pays. Les villes se développent rapidement, à mesure qu’augmentent les besoins en main d’œuvre d’une industrie devenue prépondérante. Les progrès techniques permettent la construction d’immeubles collectifs toujours plus grands et c’est fort logiquement que le législateur consacre un texte spécifique à la copropriété.

Vous avez lu 6% de l'article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 704 de décembre 2024

À suivre :

• Imbrications et état descriptif de division

• Les ensembles immobiliers complexes, une alternative à la copropriété

• La division en volumes depuis la nouvelle rédaction de l’article 1^er

Denis Brachet, Géomètre-expert, expert judiciaire
_{©Sébastien Dolidon / Edilaix}

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