Copropriété : L’action ut singuli
- par David Rodrigues, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV)
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Pendant longtemps, la possibilité pour une copropriété d’engager la responsabilité de son syndic relevait du véritable parcours du combattant. Celui-ci étant le seul représentant légal de la copropriété, il fallait lui-demander de s’auto-assigner de sorte qu’il avait à gérer la procédure tant à la demande qu’à la défense. Une situation intenable et qui n’avait, de toute façon, aucun sens. En pratique, le syndic était destitué et il était demandé à son successeur d’engager une procédure à son encontre. Il aura fallu attendre l’ordonnance de réforme du 30 octobre 2019 pour qu’une copropriété puisse enfin engager la responsabilité de son syndic sans avoir à mettre fin à son contrat au préalable. Mais cette avancée ne relève-t-elle pas davantage du symbole ? En effet, engager la responsabilité de son syndic tout en le maintenant à son poste n’est-t-il pas antinomique avec les principes de confiance et de collaboration nécessaires à une bonne gestion ?
L’action ut singuli trouve notamment son origine dans le droit des sociétés et permet à un actionnaire d’exercer, à titre individuel, une action normalement dévolue à la collectivité. De fait, le demandeur ne cherche pas à réparer un préjudice personnel mais collectif. Dans le domaine de la copropriété, un copropriétaire pourra donc, sous certaines conditions, engager la responsabilité du syndic pour le compte du syndicat. L’ordonnance de réforme du 30 octobre 20192 a complété l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 en y ajoutant les trois alinéas suivants :
«En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires. Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.»
Le texte définit, d’une part, les cas où la responsabilité du syndic peut être engagée et, d’autre part, le titulaire de l’action, lequel peut être, dans des conditions différentes, le président du conseil syndical ou tout autre copropriétaire.
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À suivre
Les cas de mise en jeu de la responsabilité du syndic
L’auteur de l’action ut singuli et le vote de l’A.G.
La procédure de l’action ut singuli
Les critiques de ce dispositif
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