Copropriété : Les prescriptions des actions personnelles, la fin des mesures transitoires

par Dalila Begriche, Juriste au SNPI (Syndicat National des Professionnels Immobiliers)
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La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a harmonisé la prescription des actions personnelles en copropriété avec celle de droit commun. Le délai qui était de dix ans a été abaissé à cinq ans. Dans la mesure où la loi raccourcit le délai de prescription, il était nécessaire d’aménager des dispositions transitoires pour organiser le passage de l’ancien au nouveau régime. La fin de ces dispositions approche et nous sommes dans la dernière ligne droite avant la date butoir du 25 novembre 2023 (donc jusqu’au 24 novembre 2023). Les éventuelles actions en justice doivent être engagées avant cette date.

Avant le 25 novembre 2018, les actions personnelles nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 étaient soumises à un délai spécial. Alors que le délai de droit commun était de trente ans puis de cinq ans, il était de dix ans en matière de copropriété (L. 1965, art. 42, al. 1er, ancien). 

La loi du 17 juin 2008 qui a abaissé le délai a omis de modifier la loi du 10 juillet 1965. De ce fait, le délai spécial de dix ans en matière de copropriété a coexisté avec celui de droit commun de cinq ans, ce qui a créé une situation qui n’était pas toujours compréhensible. 

Par exemple, l’action contre le syndicat des copropriétaires du fait des manquements du syndic, était possible pendant dix ans alors que celle du syndicat contre le syndic était enfermée dans un délai de cinq ans.

De même, en matière de charges, l’action en recouvrement exercée par le syndicat se prescrivait par dix ans alors que celle intentée par un copropriétaire pour obtenir le remboursement des sommes indûment versées au titre des charges, se prescrivait par cinq ans.

La loi ELAN a aligné le délai de prescription applicable en matière de copropriété au délai de droit commun prévu par l’article 2224 du Code civil, soit cinq ans, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Cette mesure a pour objectif «de limiter les contentieux autour de la délimitation du périmètre des actions personnelles relevant de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965» (Sénat, rapp. n° 630, Commission des affaires économiques sur le projet de loi ELAN).

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Mise en pratique des mesures transitoires

La réforme est entrée en vigueur le lendemain de la publication de la loi ELAN du 23 novembre 2018, soit le 25 novembre 2018, mais le délai étant réduit, il faut appliquer le mécanisme de l’article 2222 du Code civil qui dispose qu’ «en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure».

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Vous avez lu 47% de l'article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 691 de septembre 2023

À suivre : 

Champ d’application

 

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