Il n’est pas rare qu’un règlement de copropriété comprenne une clause dite «de fond de couloir», laquelle permet à un copropriétaire de s’approprier une partie commune, constituée bien souvent d’un couloir ou d’un palier, en l’autorisant, en dehors de toute autorisation de l’assemblée générale, à les adjoindre à ses parties privatives.

Une telle clause comprend également souvent l’autorisation d’effectuer les travaux de fermeture de la partie commune concernée par cette «appropriation».

La licéité de ces clauses dites «de fond de couloir» est loin d’être systématiquement acquise. Elle relève de l’appréciation souveraine des juges du fond qui procèdent à une analyse au cas par cas des termes du règlement de copropriété.

La présente étude a pour objet de dresser un état des lieux exhaustif de la jurisprudence et des dispositions applicables à de telles clauses (I). Seront ensuite abordées les actions offertes aux syndicat des copropriétaires en présence de ces dernières (II).

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I.- L’appréciation de la licéité de la clause dite «de fond de couloir»

Les clauses de fond de couloir visent généralement à permettre à un copropriétaire possédant plusieurs lots d’exécuter un certain nombre d’aménagements en vue de les regrouper, en englobant la fraction de couloir ou toute autre partie commune qui les sépare, dès lors que ces parties communes ne présentent une utilité que pour ce seul copropriétaire. Il s’agit ainsi d’une opération tenant à la réunion de plusieurs lots impliquant l’appropriation de parties communes, en dehors de toute décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

La jurisprudence a été fluctuante quant à la validité de ce type de clause. Il semble désormais que les magistrats fassent preuve d’un certain assouplissement en ce que la licéité de ces clauses est appréciée, d’une part, selon la nature du droit qu’elles octroient aux copropriétaires (A) et, d’autre part, selon les éventuels travaux qu’elles sont susceptibles d’autoriser (B). Mais les clauses de fond de couloir doivent également être analysée, à la lumière des dispositions issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, et plus particulièrement, au regard de l’article 6-3 qu’elle a introduit au sein de la loi du 10 juillet 1965 (C).

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Vous avez lu 10% de l'article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 689 de juin 2023

À suivre :

  A.- Sur la nature du droit concédé par la clause du règlement de copropriété

  B.- Sur les travaux autorisés par la clause du règlement de copropriété

  C.- Sur la conformité de la clause de fond de couloir à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965

II.- Les actions offertes au syndicat des copropriétaires

  A.- Sur la cession des parties communes «annexées»

  B.- Sur l’adaptation du règlement de copropriété

  C.- Sur l’action en restitution des parties communes indûment annexées

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