Copropriété : Le redressement judiciaire des syndicats en difficulté

Face aux difficultés rencontrées par des copropriétés, liées à des problèmes de fonctionnement juridiques, mais aussi à des aspects économiques, sociaux, financiers et autres, le législateur avait initialement élaboré un régime spécifique aux copropriétés connaissant de graves dysfonctionnements. La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat, avait inséré les articles 29-1 et suivants dans la loi du 10 juillet 1965, applicables aux «copropriétés en difficulté». 

Ce régime reposait sur la mise en place d’une administration provisoire du syndicat dont l’objectif réside dans «le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété» de manière à éradiquer les «difficultés graves sur le triple plan social, financier et de l’état du bâti». Un décret n° 95-162 du 15 février 1995 était venu préciser les modalités de mise en œuvre de cette administration provisoire, dans quatorze articles introduits dans le décret du 17 mars 1967 (art. 62-1 et s.).

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite SRU) a entrepris de modifier et de compléter plusieurs aspects du dispositif compte tenu des critiques et des insuffisances constatées après plusieurs années d’application. Son décret d’application n° 2004-479 du 27 mai 2004 a, de son côté, actualisé les dispositions décret du 17 mars 1967. La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (dite loi MOLLE) a eu les mêmes objectifs en créant une procédure d’alerte fondée sur la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de soumettre à l’assemblée générale des préconisations tendant à optimiser le fonctionnement d’un syndicat connaissant des problèmes de financement (L.1965, art. 29-1 A et s. et D. 1967, art. 61-2 et s.).

Malgré ces avancées, l’étude d’impact du projet de loi ALUR a montré que nombre de difficultés nuisaient encore à l’efficacité de la procédure d’administration provisoire compte tenu des impératifs auxquels est confronté l’administrateur provisoire. Tout d’abord, la nécessité de redresser les comptes de la copropriété implique pour cet administrateur provisoire de procéder à des appels de fonds exceptionnels afin de financer l’engagement des procédures de recouvrement et satisfaire les créanciers. Ensuite, l’administrateur provisoire doit tenter de concilier l’objectif de redressement financier avec la nécessité de pourvoir à la conservation de l’immeuble et à la sécurité des occupants ce qui implique fréquemment d’engager des travaux alors que la trésorerie du syndicat est insuffisante et que les copropriétaires ne sont pas en capacité de répondre à des appels de fonds trop fréquents. Enfin, un redressement pérenne implique, dans certains cas, une restructuration juridique et matérielle en profondeur de la copropriété.

Plusieurs directions ont été empruntées par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. Elle a entendu améliorer les outils de traitement de la dette du syndicat, faciliter le financement des travaux et permettre la réalisation d’opérations complexes. Les articles 29-1 à 29-15 de la loi du 10 juillet 1965 ont été rédigés en ce sens, complétés par les articles 62-1 à 62-35 du décret du 17 mars 1967, issus du décret n° 2015-999 du 17 août 2015.

Mais, il demeure acquis, aux termes de l’article 29-15 de la loi du 10 juillet 1965, que «les procédures prévues au livre VI du Code de commerce ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.»

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite ALUR) s’est attachée à lever les difficultés limitant l’efficacité de la procédure d’administration provisoire, dans les termes que nous allons rappeler, quelques textes postérieurs étant intervenus afin de réaliser certains ajustements. Nous envisagerons tour à tour la désignation d’un administrateur provisoire (I) avant de traiter de ses missions (II).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 680 de juillet août 2022

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