Le démembrement de propriété du lot

L’article 544 du Code civil définit le droit de propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou le règlement. Le droit de propriété est ainsi la réunion de trois composantes dans une même main : l’usus (le droit d’user), l’abusus (le droit de disposer) et le fructus (le droit de jouir). 

Le Code civil prévoit que les trois composantes du droit de propriété peuvent être réparties entre différentes personnes : il s’agit d’un démembrement du droit de propriété.

Ainsi, l’usufruit est défini comme «le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance».

Le démembrement du droit de propriété consacre donc une organisation par laquelle l’usufruitier dispose de l’usus et du fructus attaché à un bien dont le nu-propriétaire conserve l’abusus.

Ce démembrement est le plus souvent consécutif à une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit (art. 949, C. civ.), une vente immobilière grevée d’un usufruit (notamment le viager), ou un divorce entre des époux (art. 274, C. civ.), ou encore lorsqu’un lot grevé d’un droit d’usage et d’habitation.

La copropriété, en tant que mode d’organisation de la propriété, est la réunion entre les mains d’un copropriétaire, d’une part, de la propriété indivise des parties communes et, d’autre part, de la propriété exclusive des parties privatives d’un lot.

Dès lors, le lot de copropriété, en tant qu’objet d’un droit de propriété, peut prendre toutes les formes prévues du droit de propriété du Code civil, et peut être ainsi démembré afin d’être loué et/ou habité par un usufruitier tout en ne pouvant être cédé par le nu-propriétaire.

Le lot de copropriété démembré est dès lors régi par les règles posées par les articles 578 et suivants du Code civil auxquelles s’ajoutent, pour tenir compte des particularités du droit de la copropriété, des dispositions issues de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967.

Les titulaires des droits d’un lot de copropriété démembré ne possèdent ni plus ni moins de droits que les propriétaires des lots détenus en pleine propriété et doivent, en tout état de cause, respecter le règlement de copropriété et plus généralement les droits des autres copropriétaires, étant précisé que l’un des fondements du droit de la copropriété peut être résumé ainsi qu’a été défini le droit de propriété par l’Abbé Pierre : «Le droit de propriété est à la fois sacré et limité : limité par le bien commun, il ne peut jamais être invoqué contre le droit commun.»

Les alinéas 3 et 4 de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient qu’«en cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

La désignation judiciaire d’un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires.»

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 prévoit quant à lui que «tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.»

Ces textes, et leur respect, sont dès lors d’une importance particulière puisqu’ils organisent à la fois, pour le lot démembré, les règles de représentation aux assemblées générales, les principes de convocation auxdites assemblées générales, les règles de vote des résolutions, les règles de représentations vis-à-vis du syndicat et même les règles de signification du procès-verbal de l’assemblée générale.

Rappelons à ce titre que l’annulation d’une assemblée générale est encourue, sans que le demandeur n’ait à justifier d’un grief, dès lors que les règles de convocation, d’ordre public, n’ont pas été respectées.

Ainsi, la situation d’un lot de copropriété démembré relève :

… d’une situation juridique particulière dans une copropriété (I) ;

… dont le syndic doit impérativement recevoir notification (II) ;

… afin que ce dernier en tire toutes les conséquences, notamment en matière de charges de copropriété (III) ;

… et d’assemblées générales (IV).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 679 de juin 2022

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