Copropriété : L’actualisation du règlement de copropriété au sens de la loi SRU

par Jérôme HOCQUARD, Avocat au Barreau de Paris
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Le règlement de copropriété, obligatoire, est un document écrit qui définit l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble placé sous le statut juridique de la copropriété. D’une nature contractuelle, les stipulations d’un règlement de copropriété doivent recevoir application, tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge, et sans être dénaturées. Il est courant que le règlement de copropriété date de la construction de l’immeuble ou de son partage en lots, et n’ait fait l’objet d’aucune actualisation lors de l’intervention successive des lois et règlements organisant le droit de la copropriété.

Or, la réglementation applicable à la copropriété et à son fonctionnement évolue constamment, comme le démontre l’enchaînement de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain 13 décembre 2000), l’arrêté Novelli (19 mars 2010), la loi MOLLE (Mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, 25 mars 2009), la loi de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures (12 mai 2009), la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové, 24 mars 2014), et dernièrement la loi ELAN (Évolution du logement de l’aménagement et du numérique, 23 novembre 2018). Le règlement de copropriété est ainsi amené à être remanié et des modifications doivent être envisagées afin d’une part de l’adapter au mieux à la vie de la copropriété, mais également à le mettre en conformité à la législation en vigueur.

L’article 81-17e de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, SRU avait inséré dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, l’article 49 suivant lequel dans les cinq ans après l’entrée en vigueur de ladite loi (avant le 13 décembre 2005), l’assemblée générale des copropriétaires décide à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’époque) les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement.

À l’origine, l’actualisation du règlement rendue possible par la loi SRU devait intervenir dans un délai de cinq ans suivant la date d’entrée en vigueur de la loi, délai ensuite allongé à huit ans (notamment au regard du peu d’actualisations de règlements de copropriété engagée), puis finalement, rendue possible sans condition de délai.

L’objectif de cet article 49 était de permettre que le règlement de copropriété puisse être actualisé pour tenir compte, d’une part, des évolutions de la législation et, d’autre part, de l’annulation rétroactive des clause réputées non écrites soit par les juges du fond, soit par l’assemblée générale de la copropriété.

Malgré son abrogation par la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 49, et l’esprit novateur qui l’animait, n’a pas complètement disparu puisqu’il a été intégré à l’article 24-II f de la loi de 1965 qui prévoit que «les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement» sont votées à la majorité simple prévue à l’article 24.

Toutefois, l’actualisation du règlement de copropriété issue de la loi SRU est précisément encadrée, et elle ne doit pas se confondre l’actualisation d’un règlement de copropriété et sa refonte.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 664 de décembre 2020

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