Copropriété : petites copropriétés et copropriétés à deux

Le temps de l’unicité du droit de la copropriété est révolu. Si l’application d’un régime unique à toutes les copropriétés, indépendamment de leurs caractéristiques, a longtemps prédominé, il n’en demeure pas moins que la nécessité de permettre des adaptations au cas par cas s’est faite de plus en plus prégnante. L’une des premières attaques contre cette citadelle de l’unicité est venue avec la loi ALUR de 2014. En permettant aux copropriétés à destination totale autre que d’habitation et composées uniquement de personnes morales de déroger notamment au contrat type de syndic, le législateur avait fait un premier pas. Cette réforme impactait peu le grand public compte tenu des ensembles immobiliers concernés (principalement des centres commerciaux) mais philosophiquement, nous pourrions presque parler de révolution. La première attaque est souvent la plus difficile ; les autres n’ont pas tardé. Et la réforme de 2019 de créer un régime spécifique pour des copropriétés nécessitant des adaptations afin de faciliter leur gestion quotidienne et éviter les situations de blocage.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a inséré au sein de la loi du 10 juillet 1965 un nouveau chapitre introduisant des dispositions particulières pour certaines copropriétés, à savoir celles de petite taille (qu’il conviendra de définir) et celles dont la propriété est partagée entre deux copropriétaires. Le principal objectif de ces mesures est de lutter contre les copropriétés dégradées en essayant de prévenir le plus possible les difficultés. Il a donc fallu mettre en place des dispositifs permettant de lever des situations de blocage et de faciliter les travaux d’entretien de l’immeuble. Pour ce faire, les pouvoirs publics ont cherché l’inspiration du côté des règles de l’indivision.

article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 664 de décembre 2020

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