[N° 483] - Régime juridique des ventes d’immeubles à construire

La vente d’immeubles à construire peut être réalisée selon deux modalités : la vente à terme et la vente en l’état futur d’achèvement. La loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 comporte, en ce qui concerne la réglementation de ces ventes, deux sortes de dispositions.
Les unes sont générales et ont un caractère supplétif (articles 1601-1 à 1601- 4, 1642-1, 1646-1, 1648 et 2108-1 du code civil repris aux articles L 261-1 à L 261-9 du CCH, code de la construction et de l'habitation). Les autres sont d'ordre public et s'appliquent aux ventes devant porter sur un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et devant comporter pour l'acheteur l'obligation d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction (articles L 261-10 et suivants). La première série de ces règles tend à assurer la protection de l’acquéreur, la seconde, le renforcement de sa sécurité juridique. La vente en l’état futur d’achèvement, comme d’ailleurs la vente à terme, répond à la notion de vente de chose future, mais alors que, dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement, le contrat tranfère immédiatement à l’acquéreur les droits du vendeur sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, sauf aux ouvrages futurs de devenir la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution (article L 261-3 du CCH), dans la vente à terme, le transfert de propriété ne s’opère qu’à l’achèvement des travaux (article L 261-2). Telle est la différence essentielle, mais ce n’est pas la seule. D’autres différences portent moins sur les conditions de ces ventes que sur leurs effets.