[N° 502] - Erreurs à éviter : Les travaux collectifs affectant les locaux privés

L’unité de l’immeuble en copropriété est une donnée majeure de son régime juridique. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la prend en considération sous la qualification de destination de l’immeuble : elle recouvre toutes ses caractéristiques d’ensemble (situation, dimensions, qualités techniques et esthétiques, équipements...). Nombre de règles portant sur la validité des stipulations du règlement (article 8, alinéa 2, L. 65) ou sur les modalités de décision (article 24, alinéa 3, 25 b, 26, alinéa 1er et 3, 30, L. 65) doivent être mises en œuvre selon cette distinction déterminant ce qui est conforme à la destination de l’immeuble ou justifié par elle.
De même, l’unité de l’immeuble exclut l’autonomie de ses composantes ; parties privatives et parties communes ne sont pas des biens indépendants. Les travaux entrepris sur les locaux privés affectent souvent le gros œuvre ou d’autres éléments communs ; bien qu’ils soient réalisés à l’initiative d’un copropriétaire, dans son intérêt et à ses frais, ils sont soumis à l’exigence d’une autorisation délivrée en assemblée générale (article 25 b, L. 65). L’inverse n’est pas moins vrai. Des travaux effectués dans l’intérêt commun, sur les parties communes, financés par le syndicat des copropriétaires et en exécution d’une décision collective, peuvent avoir des conséquences directes sur les locaux privés; c’est la situation fréquente qu’envisagent les alinéas 2 à 5 de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ¹.