[N° 509] - Le remboursement des sommes payées en trop au syndicat par un copropriétaire

La réforme de la copropriété immobilière, opérée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, pourrait avoir pour effet d’augmenter les hypothèses dans lesquelles des copropriétaires seront contraints de payer plus que leur dû. La portée donnée au budget prévisionnel et la création d’une procédure expéditive de mise en recouvrement des provisions calculées sur la base de ce budget ont pour effet de restreindre la possibilité laissée à un copropriétaire de résister à un appel de fonds. D’une part, l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 paraît avoir été écrit pour éliminer toute discussion ; le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, peut condamner au paiement le copropriétaire qui ne s’est pas exécuté, dès lors seulement qu’il a “constaté le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires”. Les juges, contraints de juger rapidement un nombre parfois considérable de dossiers similaires, seront incités à ne pas vérifier la conformité du budget voté aux exigences des articles 14-1 de la loi et 43 et suivants du décret. D’autre part, le non-paiement d’une seule provision rend les suivantes exigibles (art. 19-2, L. 65) ; la menace d’avoir à régler immédiatement une somme trop importante sera fort dissuasive. Elle le sera d’autant plus que cette “déchéance du terme” est un effet direct de la loi ; aucun pouvoir particulier n’est reconnu au juge sur ce point. L’objectif poursuivi est clair ; les rédacteurs de la loi du 13 décembre 2000 sont partis de l’hypothèse que toute contestation du montant de la part des charges, réclamée à un copropriétaire, est infondée. Présumé débiteur de la somme figurant à l’appel de fonds, le copropriétaire doit payer, même s’il a de bonnes raisons de s’opposer à la demande. L’influence des pratiques administratives a conduit à reconnaître insidieusement, au syndicat, une sorte de privilège du préalable. Son débiteur supposé doit d’abord se soumettre et n’exiger qu’ensuite le respect de ses droits et de la légalité.