L’article 11 du décret du 17 mars 1967 énumère un certain nombre de documents devant être notifiés en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale. Afin de permettre aux copropriétaires de voter en connaissance de cause, certains sont communiqués pour la validité de la décision et d’autres pour information.
Dans la précipitation, un oubli peut vite arriver et certains ne sont pas joints par le syndic.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 706 de mars 2025
S’il s’agit de documents à notifier pour information, comme les annexes au budget prévisionnel ou le compte rendu du conseil syndical par exemple, cela n’impacte pas la validité des décisions prises par l’assemblée générale puisqu’aucune sanction n’est expressément prévue par les textes. Ce n’est toutefois pas sans conséquence. Ainsi, dans un arrêt en date de 2018, la cour d’appel de Paris a confirmé que l’absence de notification de l’avis du conseil syndical n’entraine pas, à elle seule, la nullité de la résolution puisqu’il n’est pas prescrit pour sa validité, mais que le défaut de communication est susceptible d’entrainer sa nullité lorsque l’assemblée générale n’a pas été en mesure de prendre une décision suffisamment éclairée (CA Paris, 21 nov. 2018, n° 15/14570). Par ailleurs, la responsabilité du syndic est susceptible d’être engagée si l’absence de communication cause un préjudice à un ou plusieurs copropriétaires.
En revanche, le défaut de documents à notifier pour la validité de la décision entraine la nullité des résolutions prises par l’assemblée générale. En effet, en application de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, cette dernière «ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I» dudit décret. Le contenu de la liste de ces documents est varié puisqu’y figurent, entre autres, les informations comptables et financières ainsi que les contrats, marchés et travaux. Non seulement la décision prise est susceptible d’annulation, mais la responsabilité civile du syndic peut être engagée (Cass. 3e civ., 7 sept. 2017, n° 16-19.659).
S’il reste plus de 21 jours avant l’assemblée générale, le syndic pourra compléter l’ordre du jour initial par une nouvelle notification, à ses frais puisqu’il est considéré comme fautif. L’assemblée générale pourra donc voter sur la question incriminée.
S’il reste moins de 21 jours, le président de séance devra faire en sorte que l’assemblée générale ne se prononce pas sur ce point. Il sera possible de discuter sur la question, mais non de voter sur celle-ci. Dans ce cas, deux solutions sont envisageables : soit une nouvelle assemblée générale, dite extraordinaire, est convoquée, aux frais du syndic, afin qu’elle se prononce rapidement, soit la question peut attendre et elle sera débattue lors de la prochaine assemblée générale appelée à approuver les comptes.
Dalila Begriche, Juriste immobilier
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