Elles fleurissent un peu partout, notamment dans les parties communes des copropriétés. Les boîtes à clés sont des petites armoires avec un système de verrouillage par code qui permettent d’y laisser, comme leur nom l’indique, une ou plusieurs clés.
L’installation d’une boîte à clés ne pose pas de problème dans une maison individuelle puisqu’elle peut être implantée dans n’importe quel endroit dans une propriété privée : le jardin, le patio, une grille…
En revanche, son installation est réglementée dans les parties communes d’une copropriété.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 705 de janvier/février 2025
Puisqu’il s’agit de «travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble» (art. 25 b, loi du 10 juillet 1965), l’assemblée doit l’autoriser par un vote à la majorité absolue. Le copropriétaire demandeur devra notifier (LRAR) au syndic la question qu’il souhaite inscrire à l’ordre du jour (art. 10, décret du 17 mars 1967). Même si le règlement de copropriété autorise la mise en place de boites à clés, ce qui est rare en pratique, une autorisation est nécessaire.
Les boîtes à clés font penser en premier lieu aux meublés de tourisme. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, le règlement de copropriété peut les autoriser. Or, même si cette activité est permise, l’assemblée générale peut refuser la mise en place de boîtes à clés dans les parties communes. Toutefois, elles peuvent avoir un tout autre usage. En effet, dans le milieu médical elles permettent au personnel soignant de patients non mobiles de se relayer chez un particulier. Ainsi, les syndics font face à des demandes pressantes de copropriétaires dont l’état de santé se dégrade.
Face à cette sollicitation qui ne peut pas forcément attendre la prochaine assemblée générale, il est envisageable d’exceptionnellement autoriser l’installation d’une boîte à clés dans les parties communes, après avis du conseil syndical. L’assemblée générale ratifiera cette mise en place a posteriori. En effet, la jurisprudence reconnaît la possibilité pour l’assemblée générale d’autoriser l’exécution de travaux après leur réalisation (Cass. 3e civ., 30 sept. 1998, n° 96-16.689, publié au bulletin). Un refus de ratification pourrait être considéré comme un abus de majorité dès lors que la mise en place n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.
Face au refus de l’assemblée générale, certains copropriétaires accrochent les boîtes à clés sur le mobilier urbain (rampe, banc…). Or, il est interdit d’apposer un quelconque dispositif sur des biens public, lesquels doivent être «utilisés conformément à leur affectation à l’utilité publique» (art. 2121-1, Code général de la propriété des personnes publiques). Face à ce phénomène, certaines villes ont pris des dispositions visant à retirer les boîtes à clés mises en place. C’est le cas par exemple, à Lille et Paris.
Dalila Begriche, Juriste immobilier
