Depuis le 1er juin 2020, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, la date de fin du contrat de syndic en cours intervient au plus tôt un jour franc après le terme de l’assemblée générale.
Ainsi, si le syndicat décide de ne pas conclure de nouveau contrat avec le syndic en place et que la réunion a lieu le mardi 18 juin 2024, ses fonctions cessent le mercredi 19 juin 2024 à 23h59 a minima (un jour franc). L’assemblée générale peut prévoir un délai plus long.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 699 de juin 2024
La réforme a voulu éviter que le syndic quitte la réunion dès son éviction, comme c’était le cas auparavant, en créant une procédure spécifique à respecter si on ne veut pas conclure de nouveau contrat. Cela signifie que le syndic sortant doit mener à bien sa mission et notifier le procès-verbal.
Le départ impromptu n’est donc plus possible en théorie, mais il arrive encore de se retrouver dans ce cas de figure. Cette situation est d’autant plus dommageable que, de manière générale, le secrétariat de séance est assuré par le syndic, sauf décision contraire de l’assemblée générale (art. 15, décret du 17 mars 1967).
La présence d’un secrétaire de séance étant une formalité substantielle, son départ peut entraîner l’annulation de l’assemblée générale si elle se poursuit en son absence. Il a été jugé que la présence d’un secrétaire permet de connaître précisément le déroulement de l’assemblée et les décisions qui y ont été prises, leur transcription dans le procès-verbal étant une condition d’une information exacte des membres de l’assemblée et, le cas échéant, d’une décision éclairée concernant un éventuel recours (CA Paris, 12 juin 2008, n° 07/14490).
Si cette situation devait se produire, la solution est de désigner immédiatement un nouveau secrétaire de séance à la majorité de l’article 24 et de mentionner dans le procès-verbal l’heure de départ du syndic et la résolution ayant désigné le nouveau secrétaire de séance. Généralement, un copropriétaire remplira cette fonction, mais rien n’interdit d’élire un tiers à la copropriété, comme le syndic nouvellement élu par exemple. Ainsi, l’assemblée générale pourra se poursuivre et le procès-verbal sera notifié par le nouveau syndic.
Par ailleurs, dans la mesure où le syndic est tenu de finir la séance, il ne peut pas non plus demander aux copropriétaires de quitter la salle si l’assemblée générale a lieu dans ses bureaux. S’il exige tout de même que les copropriétaires quittent ses locaux, il est possible de poursuivre l’assemblée générale ailleurs, dans un café à proximité par exemple (CA Paris, ch. 2, 30 janv. 2019, n° 15/02578).
En tout état de cause, lorsque le syndic ou les copropriétaires projettent de ne pas reconduire le contrat de syndic, le mieux est de louer une salle, aux frais du syndicat des copropriétaires.
Dalila Begriche, Juriste au SNPI (Syndicat national des professionnels immobiliers)
