Le propriétaire de l’ouvrage qui fait réaliser des travaux susceptibles d’engager la responsabilité décennale des constructeurs doit souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance dommages-ouvrage (art. L. 242-1 du Code assurances).
Le syndicat des copropriétaires n’échappe pas à cette obligation. Dès lors qu’il fait exécuter des travaux de construction sur les parties communes, il doit décider en assemblée générale des conditions du contrat d’assurance dommages-ouvrage (majorité de l’art. 24). Exceptionnellement, en cas de travaux urgents, le syndic est habilité à souscrire lui-même le contrat puis à le faire ratifier en assemblé générale.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 698 de mai 2024
Le syndic doit donc obligatoirement proposer à l’assemblée générale la souscription de cette assurance pour le compte du syndicat, sous peine d’engager sa responsabilité.
Il n’existe pas de définition légale des travaux de construction, mais on peut considérer que s’il ne s’agit pas de travaux courants (mise en peinture, par exemple), il est obligatoire de prendre cette assurance. Ainsi, d’après la jurisprudence, le syndic doit souscrire une assurance dommages-ouvrage pour la réalisation de travaux d’étanchéité d’une terrasse (CA Paris, 18 mai 2000, 23e ch., n° 1998/23113).
Elle couvre les vices et les malfaçons qui menacent la solidité de la construction et des désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage. Il s’agit donc, par exemple, de fissures importantes des murs, de l’effondrement de la toiture ou d’infiltrations d’eau par une fissure de la façade.
L’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage -ici le syndicat des copropriétaires- ne doit pas être confondue avec l’assurance de responsabilité civile décennale dont doivent justifier les professionnels qui interviennent sur le chantier (art. L. 241-1 du Code des assurances).
La première garantit pendant dix ans le paiement de la totalité des travaux de réparation des désordres matériels affectant l’ouvrage et auquel les constructeurs sont tenus. Elle préfinance les réparations sans attendre la recherche en responsabilité du professionnel. La seconde sera mise en jeu par l’assureur dommages-ouvrage pour récupérer les sommes qu’il a avancées.
L’assurance dommages-ouvrage permet donc au syndicat d’être indemnisé rapidement du préjudice subi. Ce serait une grave erreur que de décider d’en faire l’économie. Dans l’hypothèse où l’assemblée générale refuserait la souscription de cette assurance, le syndic devra inscrire dans le procès-verbal que le syndicat l’a refusée, malgré l’information qu’il a délivrée sur son caractère obligatoire et la portée de cette décision.
Enfin, la référence des contrats d’assurance dommages-ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours, doit être indiquée dans le carnet d’entretien (décret n° 2001-477 du 30 mai 2001).
Dalila Begriche, Juriste au SNPI (Syndicat national des professionnels immobiliers)
