Faire court et séduire.
Tel est le but premier d’une petite annonce, avec le risque toutefois d’être confronté à une foire au dithyrambe ou de voir son auteur oublier, consciemment ou non, certains détails susceptibles d’avoir une incidence sur la décision de son lecteur, le candidat acquéreur.
Si le contenu des annonces relatives aux baux d’habitation est très encadré, cela n’est le cas que dans une moindre mesure concernant la vente de lots en copropriété.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 706 de mars 2025
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Les mentions obligatoires
L’article L. 721-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) liste les informations que doit contenir toute annonce relative à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété. Si l’on pense naturellement à un appartement dans un immeuble collectif, il peut également s’agit d’une maison individuelle située dans une copropriété horizontale, l’article L. 721-1 s’appliquant dès lors que le bien vendu est soumis au régime de la loi du 10 juillet 1965.
Doivent ainsi figurer dans la petite annonce :
- le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
- le nombre de lots ;
- le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes ;
- pour les lots à usage d’habitation et à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le cas échéant, la mise en place de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L. 615-6 du Code de la construction et de l’habitation.
Le texte ne précise pas la nature des lots en question de sorte qu’ils doivent être tous comptabilisés (telles les caves, par exemple), sans se limiter aux seuls lots dits «principaux», à savoir ceux à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Toutefois, pour une parfaite, information, rien n’interdit de distinguer dans l’annonce les lots en fonction de leur nature.
On notera que les informations financières ne portent que sur le montant des charges annuelles relatives au budget prévisionnel, tel que défini au I de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ne doivent donc pas être précisé le montant des dépenses non-comprises dans le budget prévisionnel. Cette information viendra ultérieurement, au moment de la signature de la promesse de vente, dans ce que l’on appelle couramment le «pré-état daté», lequel correspond notamment aux informations financières visées à l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE doit également être précisé dans la petite annonce. Cette information fait en réalité double emploi avec une autre disposition, plus générale, consistant à mentionner le montant de ces dépenses dans les annonces concernant non seulement la vente mais également la location de biens à usage d’habitation, avec l’indication de l’année de référence des prix de l’énergie utilisée pour établir cette estimation. On rappellera que toute annonce relative à la vente ou à la location d’un bien immobilier, affichée en vitrine ou sur Internet, doit reproduire de façon lisible et en couleur, les classements énergétique et climatique du bien sur les échelles de référence figurant sur le DPE, sous peine pour son auteur d’encourir une amende administrative ne pouvant excéder 3 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale (art. L. 126-33 et R. 126-23 CCH).
Sur ce point, la cour d’appel de Montpellier a condamné un professionnel à verser 5 000 € de dommages et intérêts pour concurrence déloyale à un confrère en raison de l’absence de mention du DPE dans ses annonces (CA Montpellier, 23 juill. 2024, n° 22/05561).
L’annonce doit également indiquer si des mesures relatives à la prévention ou au redressement des copropriétés ont été prises, avec mention de la désignation d’un mandataire ad hoc, d’un administrateur provisoire ou de la mise en place de mesures de sauvegarde.
Enfin, on ne saurait finir cette liste sans aborder la question du prix. Celui-ci doit être mentionné dans la petite annonce dès lors qu’elle est publiée par un professionnel de l’immobilier, avec indication s’il comprend ou non le montant des honoraires réclamés au titre de la transaction (art. 3, arrêté du 10 janv. 2017, NOR : ECFC1638733A). Il s‘agit toutefois d’une obligation générale qui n’est pas spécifique à la vente d’un lot en copropriété.
La superficie du lot
La surface du lot mis en vente n’a pas à être mentionnée dans la petite annonce, bien que cela soit, dans la pratique systématiquement le cas. L’obligation d’indiquer la superficie des parties privatives (communément appelée «superficie Carrez») se fait au moment de la promesse ou du contrat constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot. A défaut, la nullité de l’acte peut être invoquée.
En revanche, en matière de baux d’habitation, la surface habitable des lieux loués doit être mentionnée obligatoirement au stade de l’annonce. On ne saurait trop rappeler aux copropriétaires bailleurs que cette surface ne se confond pas avec la superficie Carrez, laquelle se calcule différemment. Or, toute erreur de plus de 5 % dans la surface habitable est susceptible d’entraîner une diminution proportionnelle du loyer. D’où la nécessité d’être vigilant sur ce point (cf. IRC n° 686, mars 2023, p. 11 Copropriété : la superficie privative du lot).
Mais dès lors que la superficie est indiquée dans l’annonce, toute erreur est susceptible d’engager la responsabilité de son auteur. Ainsi, dans une affaire concernant une annonce locative mais dont le principe peut tout à fait être étendu à la vente, les juges ont considéré qu’une erreur de 14 m² pour un logement indiqué comme étant de 65 m² constituait un manquement de l’agence chargée de la transaction à son obligation de loyauté en sa qualité de professionnelle, caractérisant ainsi sa faute (CA Metz, 8 nov. 2018, n° 15/03813).
David Rodrigues, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV)
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