La détermination des charges locatives est souvent perçue comme accessoire par les bailleurs.
La profusion d’annonces immobilières annonçant un loyer charges comprises, mais omettant de chiffrer ces dernières en est la preuve.
Or, la détermination des provisions mensuelles constitue une obligation pour le bailleur, notamment dans le cadre d’une location à usage d’habitation principale.
Et le fait que le bien soit en copropriété apporte quelques spécificités.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 702 d'octobre 2024
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Information du locataire sur le montant des charges locatives.-
L’information du locataire quant au montant des charges récupérables se fait, certes dans le bail, mais également au stade de la petite annonce : celle-ci doit préciser pour les baux à usage principal d’habitation, d’une part, le montant du loyer, charges comprises et, d’autre part, le montant des charges récupérables (voir les arrêtés du 10 janvier 2017 - NOR : ECFC1638733A et du 21 avril 2022 - NOR : LOGL2209519A).
Lorsque le logement est en copropriété, le bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges (art. 3, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La détermination du montant des charges récupérables.-
Les charges locatives sont définies de façon limitative par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, toute dépense qui ne serait pas expressément prévue par le texte ne pouvant être imputée au locataire (Cass. 3e civ., 10 mars 1999, n° 97-10.499).
Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, «les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel».
Du fait de l’application cumulée de ces textes, le bailleur ne peut imputer au locataire l’intégralité des charges de copropriété, celles-ci comprenant des postes de dépenses non-récupérables, et doit déterminer le montant des provisions en fonction du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale, tel que défini à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. A ce titre, le copropriétaire bailleur prendra soin d’extraire les cotisations issues du fonds de travaux qui, bien qu’appelées selon le même rythme que les appels de fonds du budget prévisionnel, ne se confondent pas avec lui.
En pratique, on peut estimer qu’entre 75 % et 80 % du budget prévisionnel est récupérable auprès du locataire. Ainsi, pour des appels de fonds trimestriels de 600 €, on peut conseiller au bailleur de fixer des provisions mensuelles de charges de l’ordre de 150 €. Par ailleurs, certains syndics mentionnent dans le relevé général des dépenses le montant de la quote-part des charges récupérables auprès du locataire. Il s’agit toutefois d’une démarche volontaire ne reposant sur aucun texte et qui ne peut donc être exigée du syndic s’il ne le fait pas de sa propre initiative.
Afin de justifier sa demande de provisions, le bailleur fournira au locataire une copie du procès-verbal de l’assemblée générale ayant adopté le budget prévisionnel de l’exercice en cours.
Immeuble neuf et première location.-
Une difficulté peut survenir lorsqu’il s’agit d’un immeuble neuf, le montant des charges pouvant être délicat à déterminer. Ici encore, par sécurité, il est conseillé au copropriétaire bailleur de se baser sur le montant du budget prévisionnel voté lors de la première assemblée générale. En effet, le syndic, en tant que professionnel, doit être à même de pouvoir en fixer le montant au regard des caractéristiques de l’immeuble. Une certaine vigilance est nécessaire car une sous-évaluation pourrait être assimilée à une minoration volontaire des provisions, entraînant de fait un préjudice pour le locataire puisque celui-ci devra, lors de la régularisation des charges, verser des sommes importantes. C’est ainsi qu’un administrateur de biens a été condamné à verser 1 000 € d’indemnité à un preneur.
En l’espèce, les charges mensuelles avaient été fixées à 35 € au lieu de 90 €. Pour sa défense, le professionnel invoquait qu’il s‘agissait d’un immeuble neuf, sans aucun historique permettant de déterminer le montant des charges. Les juges ont considéré que l’agence avait les qualités nécessaires pour déterminer un montant de charges le plus près possible des consommations réelles et qu’à ce titre, au regard des postes de dépenses existants dans l’immeuble (eau froide et eau chaude, chauffage collectif…), les charges totales seraient manifestement supérieures à 35 € (CA Toulouse, 13 déc. 2018, n° 18/02495). Le fait qu’il s‘agisse d’un immeuble neuf ne constitue donc pas un motif excusant une erreur importante dans la détermination des provisions.
Division de lots et mise en location.-
Comment déterminer les charges locatives si un lot a fait l’objet d’une division ? En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24 (art. 11, al. 2, loi du 10 juillet 1965). Cependant, cette formalité n’existe qu’en cas de vente, ou encore de donation, et non en cas de mise en location, le bailleur restant propriétaire de l’ensemble des lots résultant de la division. Il ne pourra donc pas se baser sur les dispositions du règlement de copropriété pour procéder à la répartition des charges locatives, les tantièmes de la fraction de son lot n’étant pas mentionnés. Il appartiendra alors au bailleur de déterminer des critères de répartition des charges entre les nouveaux lots, en prenant en compte, par exemple, leur superficie respective. Il conviendra alors de le préciser dans le contrat de location car le règlement de copropriété ne contiendra aucune disposition sur les lots issus de la division.
David Rodrigues, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV)
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