Les combles constituent l’espace, aménageable ou non, situé sous la toiture, entre la charpente et le dernier plancher.
Un volume qui peut faire des envieux en copropriété puisqu’il peut être utilisé, soit en vue de créer une nouvelle pièce, une chambre notamment, ou tout simplement pour faire office de débarras.
D’où la nécessité de savoir si ces combles constituent des parties privatives ou communes de l’immeuble.
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Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 699 de juin 2024
L’importance du règlement de copropriété
Il appartient au règlement de copropriété de définir les parties communes et privatives de l’immeuble. Ce n’est que dans le silence ou la contradiction des titres que la liste des parties communes visée à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique. Celle-ci revêt donc un caractère supplétif, mais encore faut-il que la loi ait pallié les éventuels oublis ou imprécisions des rédacteurs du règlement de copropriété. En effet, l’article 3 précité, s’il répute parties communes les cours et voies d’accès, le gros œuvre et les éléments d’équipement commun, les locaux des services communs ou encore les passages et corridors, ne cite absolument pas les combles de l’immeuble. De fait, l’absence de précision au sein du règlement sur la qualification des combles rend nécessaire d’étudier chaque situation au cas par cas et de voir si cette partie représente un intérêt pour l’ensemble de la collectivité ou, au contraire, pour un unique copropriétaire.
Les combles en tant que parties communes
C’est vers la jurisprudence qu’il faut se tourner pour apprécier le caractère commun ou privatif des combles. Ainsi, la Cour de cassation a approuvé les juges d’appel qui ont estimé que des combles constituaient une partie privative au motif qu’ils n’étaient accessibles qu’à partir de locaux privatifs et, surtout, qu’ils «n’abritaient aucun élément d’équipement collectif [et] n’étaient d’aucun usage ou utilité pour les autres copropriétaires.» (Cass. 3e civ., 6 oct. 1993, n° 91-18.289). Les combles constituent donc une partie commune lorsqu’ils représentent un intérêt pour la copropriété.
La question de leurs modalités d’accès constitue également un critère : sont ainsi qualifiés de communs les combles accessibles uniquement depuis une partie commune (Cass. 3e civ., 30 nov. 2010, n° 09-17.031). Mais la réciproque n’est pas forcément vraie : des combles accessibles depuis une partie privative peuvent être considérés comme une partie commune dès lors qu’ils permettent d’assurer la réparation de la toiture, d’autant si la trappe y menant permet d’accéder à l’ensemble des combles de l’immeuble et non à ceux situés uniquement au-dessus de l’appartement en question (Cass. 3e civ., 30 mai 1995, n° 93-16.347). Dans le même registre, des combles accessibles uniquement par les parties privatives d’un lot ont été considérés comme des parties communes dans la mesure où ils abritaient une volumineuse gaine VMC occupant environ 20 % de leur surface (Cass. 3e civ., 15 déc. 2009, n° 09-12.908).
Les combles en tant que parties privatives
A l’inverse, et toujours en cas de silence du règlement de copropriété, les combles constituent une partie privative dès lors qu’ils ne représentent aucun intérêt pour le syndicat et sont accessibles directement depuis le lot privatif du copropriétaire qui s’en prévaut (Cass. 3e civ., 9 juin 1999, n° 97-19.887). Toutefois, quand bien même l’accès demeure possible depuis son propre lot privatif, on ne saurait demander que constituent une partie privative les combles situés au-dessus du lot d’un autre copropriétaire (CA Paris, 22 mars 2007, n° 06/12237). Par ailleurs, dès lors que la toiture est accessible par un autre moyen, les combles peuvent être privatifs (voir CA Paris, 22 mars 2007 précité, dans une affaire où l’accès à la toiture était également possible par un escalier situé dans une partie commune).
Si l’accessibilité constitue un critère fondamental, mais non exclusif, pour qualifier les combles, encore faut-il que cet accès soit prévu dès le départ. Tel n’est pas le cas lorsqu’il résulte de voie de fait du copropriétaire qui a procédé à l’installation d’une trappe sans autorisation de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 17 janv. 2007, n° 05-19.104).
De la prise en compte des combles dans la surface du logement
L’annexion des combles peut avoir une incidence sur la surface du logement. En copropriété, la superficie utilisée est celle dite loi Carrez, définie aux articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967. C’est elle qui est mentionnée dans l’acte de vente. Or, si le logement est loué, c’est la surface habitable visée à l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation qui doit être prise en considération. Et si ces deux superficies comportent de nombreuses similitudes, elles ont également leurs spécificités. Ainsi, les combles non aménagés sont comptabilisés dans la surface «Carrez» mais sont exclus de la surface habitable. En revanche, les combles aménagés sont pris en compte dans les deux cas.
Surtout, en matière de baux d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est en droit d’exiger une diminution du montant du loyer si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le bail (art. 3-1 loi du 6 juillet 1989 précitée). Par ailleurs, si le logement est situé dans une ville ayant mis en place le dispositif d’encadrement des loyers visé à l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN), l’erreur de superficie pourra entraîner un dépassement du loyer par rapport au maximum autorisé et exposer le copropriétaire-bailleur à une amende de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. D’où la nécessité d’être très vigilant sur ce point.
