Si les textes offrent une certaine liberté aux copropriétaires pour fixer les règles de fonctionnement de leur conseil syndical, cela n’est pas toujours le cas. En effet, dans l’hypothèse où il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, le conseil syndical du syndicat principal doit alors refléter une certaine représentativité de chacun des syndicats secondaires au regard de leur importance au sein de la copropriété. D’où la nécessité d’être vigilant lors de la désignation des conseillers syndicaux.
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Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 698 de mai 2024
La création d’un syndicat secondaire : notions.- Dès lors qu’une copropriété comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité de l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat dit secondaire. Doté de la personnalité morale, il a pour objet la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du bâtiment (art. 27, loi du 10 juillet 1965).
Sa création suppose toutefois que les bâtiments soient distincts et indépendants les uns des autres, mais sans que l’existence d’équipements communs ne constituent un obstacle pour autant : «la constitution d’un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs» (Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-26.133). Un ou plusieurs syndicats secondaires peuvent donc être créés malgré la présence d’un parking souterrain les desservant, par exemple.
Le conseil syndical du syndicat principal.- Chaque syndicat secondaire doit être représenté au sein du conseil syndical du syndicat principal et y disposer d’au moins un siège (art. 27, loi du 10 juillet 1965 et art. 22, décret du 17 mars 1967). La représentation accordée à un syndicat secondaire est alors fonction de l’importance des lots qui le constituent par rapport à celle de l’ensemble des lots qui composent le syndicat principal. Les copropriétaires des lots qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire disposent, quant à eux, des sièges restants (art. 24, décret du 17 mars 1967).
On notera que les textes font référence au nombre de lots et non pas aux tantièmes de parties communes que ceux-ci représentent. Or, selon la typologie des logements, deux bâtiments identiques peuvent avoir un nombre de lots totalement différent. C’est pourquoi la notion de proportionnalité n’a de sens que si l’on s’attache aux tantièmes de parties communes que représentent les lots en question. Une décision de la cour d’appel de Toulouse va d’ailleurs en ce sens, les juges faisant référence au «total des quotes-parts de propriété des lots du syndicat secondaire» (CA Toulouse, 28 févr. 2012, n° 19/01414). Mais la pratique est plus complexe.
Imaginons une copropriété composée de trois bâtiments distincts, A, B et C, chacun représentant respectivement 400, 350 et 250 millièmes, indépendamment du nombre de lots les composant. Seuls les bâtiments A et B sont constitués en syndicats secondaires. De fait, le A disposera de 40 % des sièges, le B, de 35 % et le C, de 25 %. Si le nombre de sièges du conseil syndical est de 10, le bâtiment A en aura 4, le bâtiment B, 3 ou 4 et le bâtiment C, qui est le seul à ne pas être constitué en syndicat secondaire, aura les sièges restants, soit 2 ou 3. La difficulté consistera à attribuer un nombre cohérent de conseillers à chaque syndicat eu égard à son «poids» dans la copropriété. Ainsi, dans l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse précité, sur quatre sièges du conseil syndical, deux, soit 50 %, ont été attribués à un syndicat secondaire qui ne représentait que 37,56 % des quotes-parts de propriété. La résolution a été annulée et le syndicat secondaire concerné ne pourra finalement se voir accorder qu’un seul siège. Il faut donc veiller à éviter toute surreprésentation d’un syndicat au détriment des autres, sachant que plus le nombre de conseillers syndicaux est élevé, plus il sera possible d’obtenir une répartition cohérente d’un point de vue arithmétique. A l’inverse, un conseil syndical composé de peu de sièges risque de rendre difficile le respect de la règle de proportionnalité.
La désignation des membres du conseil syndical.- Sauf clause contraire du règlement de copropriété du syndicat principal, les conseillers syndicaux sont désignés par les copropriétaires à l’occasion d’une assemblée générale du syndicat secondaire ou, pour ceux qui ne sont pas constitués en syndicat secondaire, lors d’une assemblée du syndicat principal (art. 24, al. 3, décret du 17 mars 1967).
Le règlement de copropriété peut ainsi préciser que les membres du conseil syndical principal sont désignés parmi les conseillers syndicaux des syndicats secondaires. Et il est possible d’avoir au conseil syndical principal des copropriétaires qui ne sont pas membres du conseil syndical du syndicat secondaire auquel ils appartiennent.
Concernant la désignation des conseillers syndicaux, celle-ci relève de la majorité des voix de tous les copropriétaires, sans que le texte ne fasse référence à un syndicat principal ou secondaire (art. 25 c, loi du 10 juillet 1965). Il n’y a donc pas de raison pour qu’il en aille différemment ici. Le fait que le règlement de copropriété puisse préciser quels sont les membres du conseil syndical principal n’ôte pas à l’assemblée générale son pouvoir de désignation, quant bien même devra-t-elle se conformer aux stipulations de celui-ci, sous peine de voir la résolution contestée.
