Copropriété : L'indécence énergétique du logement

par David Rodrigues, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV)
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©Praewphan_AdobeStock_554450183À la suite de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les copropriétaires vont être fortement incités à réaliser des travaux d’économie d’énergie notamment via le plan pluriannuel de travaux. En parallèle, le législateur a pris des mesures à destination des bailleurs en faisant de la performance énergétique du logement un critère de décence.

Un moyen de rendre obligatoire, sans le dire, les opérations de rénovation énergétique. Or, cela n’est pas toujours chose aisée, surtout face aux contraintes inhérentes au fonctionnement des copropriétés.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 687 d'avril 2023

La principale obligation d’un bailleur est la remise d’un logement décent répondant à des critères précis (surface minimale, présence d’une installation de chauffage… voir le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). A cela se rajoute la nécessité pour le logement de respecter un seuil de performance énergétique au-delà duquel il sera considéré comme indécent.

Décence et performance énergétique du logement

Le législateur a mis en place un calendrier afin de laisser le temps aux propriétaires de réaliser les travaux nécessaires. Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation est supérieure ou égale à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ne peuvent plus être loués. On notera qu’il s’agit ici de la consommation en énergie finale. Si les diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés depuis janvier 2023 contiennent expressément cette information, ce n’est pas le cas des anciens. Au bailleur de la définir en reprenant la consommation finale annuelle mentionnée dans le DPE et de la diviser par la surface habitable du logement.

Par ailleurs, aux 1er janvier 2025, 2028 et 2034, se sont respectivement les logements classés G, F et E par le DPE qui seront considérés comme indécents (art. 6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs). De fait, si les syndicats de copropriétaires ne sont pas tenus de réaliser des travaux d’économie d’énergie (leur obligation porte sur la présentation en assemblée générale d’un plan pluriannuel), il en va différemment pour les bailleurs qui doivent réaliser les travaux nécessaires. A défaut, ils seront contraints de renoncer à louer leur bien.

Une telle situation peut être problématique en copropriété dans la mesure où les travaux les plus efficaces d’un point de vue énergétique (isolation de la toiture et des façades, remplacement de la chaudière…) sont du ressort exclusif de l’assemblée générale. C’est pourquoi le législateur a prévu ici une procédure particulière mais à l’efficacité toute relative.

Le logement situé en copropriété

Lorsque le logement loué ne répond pas aux critères de décence, le locataire peut saisir le juge afin que celui-ci détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. En parallèle, il lui est possible de réduire le montant du loyer ou de suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux en question.

Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation énergétique «lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal» (art. 20-1, loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée).

Il en résulte que le juge ne peut imposer la réalisation de travaux d’économie d’énergie lorsque le logement est situé en copropriété et que le bailleur justifie ne pas pouvoir atteindre les seuils de performance requis. Néanmoins, la preuve apportée par le copropriétaire doit
être étayée. D’une part, il doit solliciter l’assemblée générale et donc demander l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution portant sur la réalisation de travaux d’économie d’énergie. D’autre part, l’article 20-1 faisant référence aux parties privatives du lot, il appartient au bailleur de démontrer que les critères de performance énergétique ne peuvent non plus être atteints par des travaux réalisés dans le logement (remplacement des fenêtres, isolation thermique par l’intérieur…).

À compter du 1er janvier 2025, le bailleur pourra également invoquer les contraintes architecturales ou patrimoniales auxquelles est soumis le logement et qui font obstacle à l’atteinte du niveau de performance énergétique requis (immeuble classé monument historique, par exemple). Un décret, non publié à ce jour, doit venir apporter ici des précisions complémentaires.

De l’impossibilité d’atteindre les seuils de performance énergétique

Comme vu précédemment, les dispositions de l’article 20-1 précité prévoient uniquement l’impossibilité pour le juge d’imposer la réalisation de travaux d’économie d’énergie dans certains cas. On notera qu’il n’est nullement exclu la possibilité de prononcer une diminution du montant du loyer. Surtout, cette impossibilité de réaliser des travaux n’a pas pour conséquence de rendre le bien louable.

En effet, il n’existe aucune exception à l’obligation pour un bailleur de remettre un logement décent de sorte qu’une fois le locataire parti, la décision du juge constatant l’impossibilité de réaliser les travaux ne pourra pas être invoquée à titre de dérogation à l’interdiction de louer une passoire énergétique. Le logement sera donc considéré comme indécent, quand bien même l’atteinte des seuils de performance énergétique serait-elle impossible en raison des caractéristiques de l’immeuble. Un véritable écueil dans les textes en vigueur et qui nécessite d’urgence une réforme législative à défaut de quoi les bailleurs n’hésiteront pas vendre leur logement ou à opter pour d’autres modes de location moins contraignants.

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