Au-delà des obligations qui découlent de la loi du 10 juillet 1965, un syndic est avant tout un professionnel de l’immobilier soumis à la loi Hoguet. Il est donc tenu, à ce titre, de respecter certaines formalités administratives. Sur ce point, la détention d’une carte professionnelle en constitue l’un des aspects le plus importants qui, de surcroit, n’est pas sans avoir de conséquences pour les copropriétaires.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 673 de novembre 2021
La délivrance de la carte
Relevant autrefois de la compétence des préfectures, ce sont désormais les Chambres de commerce et de l’industrie (CCI) qui sont chargées de la délivrance des cartes professionnelles. Le site “CCI France” a établi un fichier des personnes titulaires d’une carte professionnelle, permettant ainsi à tout un chacun de trouver les principales informations concernant un agent immobilier : numéro de carte, période de validité, montant de sa garantie ou encore les attestations des différents collaborateurs, par exemple. La carte est attribuée sous réserve du respect de certaines conditions (justifier d’une aptitude professionnelle et d’une garantie financière notamment) et comporte la ou les mentions suivantes (art. 1er, D. 20 juil. 1972.) :
- Transactions sur immeubles et fonds de commerce ;
- Gestion immobilière ;
- Syndic de copropriété.
Dans la pratique, il est d’usage de parler de “carte T” pour la transaction ou encore de “carte G” pour la gestion. Si cette dernière englobait auparavant l’activité de syndic, cela n’est plus le cas, une “carte S” ayant été mise en place par la loi ALUR du 24 mars 2014. Un même professionnel peut cumuler ces différentes mentions.
La carte comporte également, outre le numéro d’immatriculation attribué au demandeur, la date à laquelle elle a été délivrée, celle de fin de validité ainsi que l’identification de la CCI de rattachement de l’agence. A noter qu’il existe une carte spécifique “marchand de listes”, qui est exclusive des autres.
En cas de négociation, entremise, démarchage, versement de fonds, remise de titres ou effets, engagement ou convention, toute personne intéressée peut exiger la présentation de la carte professionnelle (art. 10, D. 20 juil. 1972).
Toute personne qui reçoit ou détient des fonds ou qui exige le versement de sommes d’argent, sans être titulaire de la carte professionnelle, encourt une peine de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (art. 16, L. 2 janv. 1970).
Le renouvellement de la carte
La durée de validité de la carte professionnelle a évolué au fil du temps. Alors qu’elle était initialement d’une année, imposant aux agents immobiliers d’effectuer sans cesse des demandes de renouvellement, elle est passée à dix ans en 2006, ce qui pouvait apparaître excessivement long. Finalement, depuis 2015, la durée de validité de la carte professionnelle est de trois années (art. 80, al. 3, D. 20 juil. 1972), une durée en adéquation avec l’obligation de formation continue qui a été mise en place et qui permet de s’assurer que le demandeur a bien suivi le nombre d’heures requis.
La demande de renouvellement doit être déposée à la CCI au moins deux mois avant la date d’expiration de la carte. La carte expirée, le professionnel ne peut plus exercer son activité et le renouvellement accordé, le cas échéant, n’a pas d’effet rétroactif en ce sens qu’il ne permettra pas la régularisation d’acte conclu durant l’intervalle. Il a ainsi été jugé que, si à la date du mandat de vente, l’agent d’affaires n’avait pas reçu la carte dont il avait demandé le renouvellement, il ne pouvait réclamer de dommages-intérêts à son vendeur pour rupture du mandat (CA Paris, 9 avr. 1987). De fait, l’absence de renouvellement peut entraîner l’application des sanctions pénales prévues en cas d’exercice d’une activité sans être titulaire de la carte professionnelle.
Toutefois, la pratique est légèrement différente et varie d’une CCI à l’autre. La demande de renouvellement donne lieu à la remise d’une attestation de sorte que si la Chambre met plus de deux mois pour instruire le dossier, l’agent immobilier pourra toujours présenter ce document pour justifier qu’il est à jour de ses obligations, l’absence de renouvellement n’étant pas de son fait mais résultant du délai de traitement de son dossier par la CCI. Par ailleurs, on peut constater que certains renouvellements sont accordés avant la date d’expiration de la carte professionnelle, notamment lorsque la demande est effectuée bien avant le délai de deux mois. L’instruction s’achevant alors avant l’échéance figurant sur la carte professionnelle, le renouvellement prend effet à cette nouvelle date. Autrement dit, il peut y avoir une discontinuité dans les dates de validité.
Des incidences de la validité de la carte
Le syndic devant être titulaire de la carte professionnelle, l’absence de celle-ci influe sur la validité des actes accomplis. Ainsi, la copropriété dont le syndic exerce son activité de façon habituelle sans être titulaire de la carte, est considérée comme étant dépourvue de tout syndic régulier (Cass. 3e civ., 18 avr. 1985). Dans le même sens, le syndic professionnel ne peut poursuivre ses fonctions en l’absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte (Cass. 3e civ., 2 juil. 2008). Il en résulte que la convocation d’une assemblée générale dans de telles conditions n’est pas régulière et doit être annulée. De même, la décision de l’assemblée désignant comme syndic une agence qui n’est pas titulaire de la carte professionnelle, est nulle (Cass. 3e civ., 4 janv. 1996). De manière générale, l’absence de carte interdit toute possibilité d’exiger une rémunération pour les prestations accomplies, de sorte que le versement des honoraires à un syndic n’ayant pas procédé au renouvellement de sa carte ou qui en est tout simplement dépourvu, peut-être remis en cause.
En revanche, il convient de ne pas faire de confusion entre carte professionnelle et habilitation du gérant par le titulaire de ladite carte. A titre d’exemple, il a été jugé que le remplacement d’un gérant habilité par un gérant provisoirement non habilité n’a pas pour conséquence la caducité du mandat du syndic, dont la société était antérieurement titulaire (CA Paris, 3 avr. 2008).
