Chaque copropriétaire qui entend réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit respecter une procédure bien précise. A défaut, il risque de s’exposer à des mesures assez radicales telles que la remise en état des lieux, avec toutes les conséquences financières qui en découlent. D’où la nécessité d’agir avec un minimum de rigueur si l’on souhaite éviter les mauvaises surprises.
Nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale.- Est votée à la majorité de l’article 25 «l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci» (Art. 25b L. 10 juil. 1965). Le principe est donc celui d’une autorisation expresse de l’assemblée générale et exclusivement de cette dernière. Ainsi, le syndic qui donnerait son accord à un copropriétaire outrepasserait ses pouvoirs, engageant ainsi sa responsabilité (Paris, 6 déc. 1995).
Dans le même sens, le règlement de copropriété ne peut autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux sans autorisation, une telle clause étant alors réputée non-écrite (Cass. 3e civ., 11 mai 2005). La Cour de cassation a d’ailleurs rendu une décision claire sur le sujet : «aucune stipulation d’ordre générale ne peut déroger à l’exigence d’une autorisation spécifique de l’assemblée générale à tous travaux modifiant l’aspect extérieur ou affectant les parties communes d’un immeuble soumis au régime de la copropriété» (Cass. 3e civ., 2 févr. 1999).
Les travaux concernés.- Sont concernés par cette procédure les travaux réalisés aux frais d’un copropriétaire affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Il peut s’agir du remplacement des volets existants par d’autres de couleur ou de matériaux différents, de l’agrandissement d’une fenêtre, du réaménagement du logement avec des travaux affectant les murs porteurs, de l’installation de climatiseurs ou encore de la pose d’une plaque professionnelle.
Peu importe que l’opération soit remédiable ou non. Il a ainsi été jugé que l’installation de parois vitrées démontables sur une terrasse, partie commune mais grevée d’un droit de jouissance privatif, nécessitait l’autorisation de l’assemblée générale (Paris, 24 avr. 1998).
Si l’aval de l’assemblée générale est absolu, les juges ont, dans certains cas, fait preuve de souplesse.
Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle estimé que l’installation par un copropriétaire, sur l’emplacement de stationnement dont il a la jouissance exclusive, d’un dispositif destiné à empêcher tout stationnement de véhicule autre que le sien ne nécessite pas d’autorisation «lorsqu’il a un aspect discret par ses formes et dimensions et n’est fixé dans le sol que par un ancrage léger et superficiel» (Cass. 3e civ., 19 nov. 1997).
De même, il a été jugé que des travaux de parachèvement d’un lot commercial livré brut de béton ne nécessitent pas l’autorisation de l’assemblée générale car cela reviendrait à retarder l’entrée en jouissance du propriétaire au bon vouloir des autres copropriétaires (Paris, 13 sept. 2001).
Il convient cependant de prendre ces décisions pour ce qu’elles sont, à savoir des exceptions prises au cas par cas dont on ne saurait, sans risque, étendre la portée.
La demande du copropriétaire.- Le copropriétaire qui souhaite réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit communiquer au syndic un projet de résolution afin que ce point soit inscrit à l’ordre du jour. La demande peut se faire à tout moment en cours d’année mais le syndic sera en droit de refuser l’inscription si elle lui parvient trop tardivement (Art. 10 D. 17 mars 1967). L’obligation faite aux syndics d’afficher dans les parties communes la date de la prochaine assemblée générale «dans un délai raisonnable» devrait permettre d’éviter les envois tardifs et les risques de voir l’inscription de sa question reportée à une échéance ultérieure (Art. 9 D. 17 mars 1967).
La demande doit être envoyée en LRAR au syndic ; elle est obligatoirement accompagnée de documents précisant l’implantation et la consistance des travaux (Art. 10 D. 17 mars 1967).
Le vote de l’assemblée générale.- Elle statue sur la demande de travaux à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, 25-1. Ce n’est cependant pas l’accord délivré qui posera problème mais bien le refus opposé au copropriétaire. Ainsi, le rejet de la demande a-t-il été considéré comme légitime lorsque le projet du copropriétaire n’était pas accompagné des renseignements suffisants permettant à l’assemblée générale de statuer en toute connaissance de cause (Paris, 1er févr. 2001). Ou encore lorsque les travaux comportent des risques pour la santé des occupants (Cass. 3e civ., 3 oct. 2012, amiante). Plus généralement, un refus n’est pas un abus de droit dès lors qu’il est prononcé dans l’intérêt collectif de la copropriété (Paris, 15 nov. 2000). Mais, à l’inverse, un refus injustifié peut constituer un abus et, de fait, se voir contester devant les tribunaux (Cass. 3e civ., 17 janv. 1978). Il est donc important pour l’assemblée générale de motiver expressément sa décision au risque sinon de la voir contestée par le copropriétaire demandeur.
Le défaut d’autorisation.- L’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale n’interdit pas au copropriétaire de la solliciter a posteriori, afin de régulariser la situation (Cass. 3e civ., 30 sept. 1998). Cependant, en dehors de cette hypothèse, il est possible pour la copropriété de réclamer la démolition des ouvrages empiétant sur les parties communes ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble (Cass. 3e civ., 18 juin 1975), quand bien même l’empiétement serait-il minime (Cass. 3e civ., 17 avr. 1991).
