Parmi les différents documents que le vendeur d’un lot en copropriété se doit de transmettre à son acquéreur, l’état daté fait régulièrement l’objet de débats.
En cause, les coûts pratiqués par certains syndics pour son élaboration, parfois perçus comme disproportionnés eu égard à la prestation réellement fournie.
Et la lenteur des pouvoirs publics à intervenir en ce domaine n’a pas aidé à améliorer la situation.
Demande et réalisation de l’état daté
L’état daté est établi par le syndic de l’immeuble à l’occasion de tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel (art. 4 et 5, décret du 17 mars 1967). La demande est effectuée par le notaire chargé de recevoir l’acte ou par le copropriétaire vendeur (art. 5 précité).
Contenu de l’état daté
Le contenu de l’état daté est strictement défini par les textes (art. 5, décret du 17 mars 1967). Il se compose de trois parties :
1° Dans la première, le syndic y indique, même d’une manière approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
- des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
- des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
- des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
- des emprunts contractés par la copropriété au titre des articles 26-4 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;
- des charges de travaux pour lesquelles le copropriétaire vendeur a demandé à bénéficier d’un étalement du coût sur 10 ans, conformément à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
La faculté de paiement échelonné des travaux d’amélioration ne concerne que les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord en assemblée générale. S’ils peuvent alors demander à s’acquitter du montant de la quote-part correspondant au coût desdits travaux sur 10 ans, la vente du lot a pour conséquence de rendre immédiatement exigible le reste des sommes dues. D’où l’information faite sur ce point dans l’état daté.
Enfin, les avances sont les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux (art. 45-1 décret du 17 mars 1967). Elles sont remboursables en cas de vente.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, le cas échéant de manière approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :
- des avances (cf. art. 45-1 précité) ;
- des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La procédure de l’article 19-2 permet au syndic de demander au juge l’exigibilité immédiate de l’ensemble des provisions en cas d’impayés, y compris celles qui n’ont pas encore été appelées auprès des autres copropriétaires. Le débiteur est donc condamné à payer par anticipation, en quelque sorte, ses charges. Dans le cas d’une vente, les sommes qu’il aurait versées à l’avance pour la période postérieure à la mutation lui sont remboursées.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
- de la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;
- des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
- des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Les limites de l’état daté
Les informations de l’état daté sont financières et ne concernent que le lot vendu et son propriétaire. Sur ce point, il a été jugé que le syndic n’était pas tenu à une obligation d’information plus étendue que celle prévue par la loi. Ainsi, la responsabilité du professionnel a-t-elle été écartée dans une affaire où l’acquéreur lui reprochait de ne pas avoir porté à sa connaissance l’existence d’infiltrations affectant le logement vendu (Cass. 3e civ., 17 nov. 1999). De même, l’information de l’acheteur sur l’ensemble des dettes des autres copropriétaires ,n’est pas prévue au titre de l’état daté (Paris, 18 mai 2000). Pour autant, l’acquéreur pourra prendre connaissance de ces données, certes non pas dans le cadre de l’état daté, mais au titre des différentes informations transmises préalablement à la vente et prévues à l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation (ce que la pratique désigne comme «pré-état daté» - à lire dans le prochain numéro).
On notera que, dans certains cas, la responsabilité du syndic a été retenue (Paris, 27 mai 2009, dans une affaire où il n’avait pas informé l’acquéreur de la tenue d’une assemblée générale organisée concomitamment la signature de l’acte de vente).
Le coût de l’état daté
Il s’agit d’un point d’achoppement récurrent entre copropriétaires et syndics. En effet, le coût de la réalisation de l’état daté varie énormément d’un professionnel à l’autre, et ce dans des proportions considérables, entre 150 € et 600 €, voire plus chez certains.
Si la loi ALUR a prévu de plafonner la rémunération des syndics au titre de l’état daté et des frais de recouvrement (lettre de relance, mise en demeure…), le décret d’application de cette mesure se fait attendre depuis plus de cinq ans. Le coût de l’état daté est donc toujours libre à l’heure actuelle.
