L’ascenseur est certainement l’un des moyens de locomotion les plus utilisés au monde. Sa praticité est indiscutable et ce quelle que soit la taille de l’immeuble. Il n’y a qu’à voir le «drame» perçu par les copropriétaires lorsqu’il tombe en panne, surtout dans les étages élevés. Mais au-delà de cela, l’ascenseur participe à l’accessibilité des logements pour les personnes à mobilité réduite ou handicapées. Il ne revêt alors plus un simple intérêt pratique, de confort pourrait-on dire ; au contraire, sa présence devient indispensable.
L’installation d’un ascenseur
Dans certains immeubles, la question de la création d’un ascenseur peut se poser, notamment en cas de vieillissement des occupants. Une décision à ne pas prendre à la légère puisqu’il s’agit d’une opération couteuse et qui aura une incidence importante sur l’immeuble. Les travaux d’amélioration ou d’adjonction d’éléments nouveaux sont votés à la majorité de l’article 25, sans recours possible à la passerelle de l’article 25-1 (art. 30 loi 10 juil. 1965). Sur ce point, la jurisprudence a déjà statué et considéré que l’installation d’un ascenseur constituait de tels travaux (Paris, 13 oct. 1966).
Par ailleurs, il est possible d’autoriser, à la majorité des articles 25 et, le cas échéant, 25-1, un ou plusieurs copropriétaires à installer un ascenseur, à leurs frais exclusifs (Paris, 29 nov. 1995). Ce qui ne signifie pas, dans cette hypothèse, que les copropriétaires n’ayant pas participé à l’opération pourront utiliser l’ascenseur. Au contraire, il est alors tout à fait possible d’en limiter l’accès aux seules personnes ayant financé les travaux (Paris, 14 sept. 2016). D’un point de vue pratique, des clés et autres “pass” sont généralement utilisés pour restreindre l’utilisation de l’ascenseur. Toutefois, rien n’empêche un copropriétaire qui, initialement, n’avait pas participé à l’opération, de racheter les parts des autres copropriétaires afin de pouvoir ensuite utiliser cet équipement.
Charges d’ascenseur et critère d’utilité
L’ascenseur constitue un élément d’équipement commun dont les charges sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité qu’il présente à l’égard des uns et des autres (art. 10, loi 10 juil. 1965). Il représente d’ailleurs l’exemple type des charges dites «spéciales» qui se distinguent des charges générales imputables à l’ensemble des copropriétaires. De fait, la répartition des charges d’ascenseur selon les tantièmes généraux des lots n’est pas conforme au critère d’utilité (Paris, 3 févr. 2010).
Le principe est bien connu : le critère d’utilité est apprécié de façon objective indépendamment de l’utilisation effective qui est faite de l’équipement en question. Et sur ce point, la jurisprudence peut s’avérer stricte. Ainsi, le fait que l’ascenseur ne desserve pas directement le lot en question ou qu’il n’en constitue pas l’accès le plus commode ou direct n’exonère pas le copropriétaire de participer aux charges qui en découlent (Paris, 17 déc. 1982). Toutefois, dans certains cas, les juges font montre d’un pragmatisme bienvenu en prenant en compte les spécificités de l’immeuble. Le critère d’utilité a ainsi été écarté dans une affaire où l’utilisation d’un monte-charge était soumise à des contraintes de complexité et de temps d’accès tels qu’ils rendaient objectivement son utilisation sans intérêt pour le copropriétaire concerné (Cass. 3e civ., 15 mars 2011).
Sur un autre registre, on considèrera qu’un ascenseur qui s’arrête à un niveau inférieur présente une utilité pour ceux situés aux étages supérieurs. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 25 janvier 2012, avait ainsi retenu le critère d’utilité pour un copropriétaire résidant au cinquième étage alors même que l’ascenseur s’arrêtait au troisième.
Et, sans surprise, les lots situés en rez-de-chaussée n’ont pas à participer aux charges d’ascenseur (CA Paris, 19e ch. B, 15 nov. 1989), sauf s’il dessert également le sous-sol utilisé par le gardien pour le transport des ordures de la copropriété (Bourges, 21 juin 2005).
La détermination des charges d’ascenseur
Si le critère d’utilité a pour conséquence de déterminer les copropriétaires qui doivent participer ou non aux charges entraînées par un élément d’équipement commun, il entraîne également des conséquences quant aux modalités de détermination même des quotes-parts. Une répartition égalitaire de celles-ci entre des lots situés à des étages différents est contraire au principe d’utilité et la clause du règlement de copropriété instituant une telle répartition est nulle (Cass., 3e civ., 9 mai 2019).
Si les textes ne précisent pas comment déterminer les charges, la jurisprudence et la pratique ont pallié cette lacune. L’utilité est ainsi fonction du nombre de pièces principales des lots desservis par l’ascenseur et d’un coefficient d’étage prenant en compte la diminution de la fatigue des copropriétaires pour atteindre leur lot et le gain de temps que leur procure l’ascenseur (Paris, 10 février 2000). Ce coefficient va croissant avec l’élévation de l’étage. Généralement, ces grilles sont déterminées par des experts qui appliquent des coefficients prenant en compte les frais fixes de l’ascenseur (contrat d’entretien) et la taille de l’immeuble.
Le changement d’usage
En cas de changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives, il est possible pour l’assemblée générale de modifier, à la majorité des articles 25 ou 25-1, la répartition des charges entraînées par les éléments d’équipement communs (art. 25e Loi 10 juil. 1965). Il s’agit d’une dérogation à la règle de l’unanimité, majorité normalement requise (cf. art. 11 loi 10 juil. 1965) pour une modification des charges.
La transformation d’appartements en lots à usage professionnel constitue ainsi un changement d’usage pouvant justifier une révision de la grille de répartition des charges. Cela s’entend, notamment, en cas de réception de clientèle (exercice d’une profession libérale…), laquelle, en utilisant l’ascenseur, va contribuer à l’augmentation des charges et à l’accélération du vieillissement de l’équipement.
