Une assemblée générale doit obéir à un certain formalisme ; à défaut les sanctions encourues peuvent aller jusqu’à son annulation pure et simple. Pour éviter au mieux les mauvaises surprises, voici quelques exemples, entraînant l’annulation de l’assemblée générale ou d’une résolution.
Non-respect du délai de convocation
Commençons par l’hypothèse la plus connue, le non-respect du délai de convocation. Il s’agit sans surprise d’un cas de nullité de l’ensemble de l’assemblée générale, sans possibilité de régularisation. Ainsi, le fait pour un copropriétaire de participer à l’assemblée générale et d’y voter sans émettre de réserves, ne couvre pas l’irrégularité du défaut de convocation dans les délais légaux (Cass. 3e civ., 17 avril 1991).
A noter qu’en cas d’urgence, le syndic est tenu de respecter «un délai raisonnable» afin de permettre aux copropriétaires de connaître la date de l’assemblée générale (CA Paris, 28 mai 1998). Toutefois , il lui appartient d’apporter la preuve de l’urgence (CA Paris, 8 février 1988).
Absence de communication des documents nécessaires à la validité de la décision
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 distingue deux types de documents devant être envoyés aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour : ceux nécessaires à la validité des décisions et ceux transmis uniquement pour l’information des copropriétaires. Ces derniers portent généralement sur des points ne faisant l’objet d’aucun vote de l’assemblée générale, tel le compte-rendu d’activité du conseil syndical. Ce caractère informatif permet d’écarter toute action en annulation d’une résolution mais il serait possible d’engager la responsabilité du syndic si un copropriétaire démontrait que cette absence de communication lui a causé un préjudice, chose peu aisée et extrêmement rare dans la pratique.
En revanche, l’absence de communication des documents nécessaires à la validité de la résolution entraîne l’annulation de celle-ci. La Cour de cassation l’a d’ailleurs indiqué clairement : l’assemblée ne délibère valablement que si la notification prévue à l’article 11 a été faite et le copropriétaire demandeur à l’action en nullité n’a pas à justifier d’un préjudice (Cass. 3e civ., 8 juillet 1980).
La nullité n’affecte que la résolution concernée et non l’ensemble de l’assemblée générale. L’absence de notification d’un devis de travaux n’entraîne donc que l’annulation de la résolution votée relative auxdits travaux (Cass. 3e civ., 15 mars 2006).
Absence d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une question d’un copropriétaire
Tout copropriétaire peut notifier au syndic la ou les questions dont il demande l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (art. 10 Décret du 17 mars 1967).
Le syndic n’est en aucun cas juge de l’opportunité des questions : il se doit de les inscrire à l’ordre du jour, comme cela est demandé (Cass. 3e civ., 29 mai 2002), sauf dans des cas particuliers (absence de notification, réception tardive des questions par le syndic ou encore lorsque le nombre et la variété des questions sont tels qu’ils aboutissent à un bouleversement complet de l’ordre du jour initial - CA Paris, 6 mai 1987).
Par principe, l’absence d’inscription des questions supplémentaires peut justifier la responsabilité personnelle du syndic. La sanction qui en résulte n’est donc pas la nullité de l’assemblée générale mais la condamnation du syndic à payer des dommages et intérêts au copropriétaire lorsque le défaut d’inscription lui a causé un préjudice (CA Paris, 9 octobre 1991). Toutefois, la nullité de l’assemblée peut être prononcée lorsque les questions dont le syndic a refusé l’inscription à l’ordre du jour sont de nature à modifier le vote des copropriétaires (Cass. 3e civ., 23 juin 2015). Autrement dit, lorsque les questions présentent un lien de connexité avec l’ordre du jour, le syndic commet non seulement une faute s’il ne les inscrit pas, mais en plus les résolutions concernées pourraient être annulées. A titre d’exemple, la résolution portant sur la désignation du syndic peut être annulée lorsque le syndic en place refuse d’inscrire à l’ordre du jour la candidature d’un concurrent (CA Paris, 25 janvier 2017).
Absence de désignation d’un président de séance
Si aucun ordre n’est réellement requis dans l’inscription des questions à l’ordre du jour, celle relative à la désignation du président fait exception. Ainsi a-t-il été jugé que les décisions prises par l’assemblée générale «avant» la désignation de son président, sont nulles (CA Paris, 21 février 1976). Pour les scrutateurs, la situation est légèrement différente. Si l’article 10 du décret du 17 mars 1967 vise de façon impérative l’élection du président au début de chaque réunion, il indique que celle des scrutateurs ne s’effectue que «s’il y a lieu». On peut en déduire l’absence de nullité automatique des résolutions postérieures si aucun scrutateur n’a été désigné, sauf si le règlement de copropriété en impose l’élection. Dans ce cas, les stipulations du règlement doivent être respectées, indépendamment de l’existence d’un grief, et les résolutions annulées (Cass. 3e civ., 17 novembre 1993 dans un cas où le règlement de copropriété stipulait la désignation d’un «bureau»). Un tempérament toutefois : s’il apparaît qu’aucun candidat ne s’est présenté au poste de scrutateur, l’assemblée générale n’est pas annulable (Cass. 3e civ., 30 septembre 2015).
Copropriétaires majoritaires et limitation des mandats
Les voix d’un copropriétaire qui détient une quote-part des parties communes supérieure à la moitié sont ramenées à la somme de celles des autres copropriétaires (art. 22 loi du 10 juillet 1965). L’absence de réduction des voix du copropriétaire majoritaire entraîne l’annulation de l’assemblée générale sans qu’il y ait lieu de rechercher si l’application des textes aurait eu une incidence sur l’issue des votes (CA Paris, 18 mai 1994).
Il en va de même lorsqu’un copropriétaire détient plus de trois mandats et représente plus de 5 % des voix du syndicat (CA Paris, 13 juin 2007).
