L’idée d’accorder une sorte de «seconde chance» à une résolution rejetée n’est pas nouvelle. La possibilité de voter à nouveau sur une résolution rejetée existe depuis les origines de la loi de 1965. Mais cela nécessitait alors l’organisation d’une nouvelle assemblée générale. Il a fallu attendre la loi SRU du 13 décembre 2000 pour améliorer le dispositif et rendre possible le recours immédiat à un nouveau vote.
La majorité absolue que constitue l'article 25 est apparue difficile à obtenir dans certains cas. Afin d'éviter que l'absentéisme des copropriétaires ne nuise au processus décisionnel de l'assemblée générale, une passerelle de majorité a été instituée au sein de l’article 25-1 de la loi de 1965. Ce dispositif permet de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24 lorsqu’une résolution donnée n’était pas adoptée. Le recours à cette passerelle demeure toutefois soumis à plusieurs conditions.
Conditions d’application de l’article 25-1
L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose (al. 1 & 2) :
«Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.»
Pour actionner la passerelle de majorité, il est nécessaire que la résolution, rejetée, ait obtenu au moins 1/3 de voix favorables des copropriétaires composant le syndicat, soit 334 / 1 000è. Si ce seuil est atteint, un second vote peut alors être organisé à la majorité de l’article 24, à savoir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
L’organisation de ce second vote demeure purement facultative et l’assemblée générale peut souverainement décider de renvoyer l’affaire à une assemblée ultérieure (CA Paris, 27 mars 2008). Attention toutefois, à ce que cela ne puisse apparaître abusif : les assemblées donnent parfois lieu à des débats houleux et utiliser l’article 25-1 dans un cas et le refuser immédiatement après dans un autre, similaire, pourrait être suspicieux (cas de la désignation d’un conseiller syndical, par exemple).
La décision de recourir à la passerelle de majorité ne nécessite pas l’organisation d’un scrutin intermédiaire portant précisément sur ce point : l’assemblée générale peut procéder directement à un nouveau vote à la majorité de l’article 24 (Cass. 3e civ., 23 janvier 2013). Rien n’interdit d’en organiser un lorsque l’on constate des avis divergents en séance sur la démarche à suivre.
Quand le tiers des voix n'a pas été obtenu, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. Ce délai de trois mois est impératif. Par ailleurs, le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications n’ont pas à être renouvelées lorsque l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée générale ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée (art. 19, décret 17 mars 1967).
Les résolutions concernées par la passerelle de l’article 25-1
Il convient de distinguer deux cas : les décisions prévues expressément à l'article 25 et les autres. Toutes les décisions visées expressément par l'article 25 peuvent faire l'objet d'un second vote conformément à la passerelle de majorité à deux exceptions près introduites par la loi ALUR. Sont expressément exclus de la possibilité de recourir à l’article 25-1 les alinéas n) et o) de l’article 25, à savoir, d’une part, l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration (alinéa n) et, d’autre part, la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation (alinéa o). Autrement dit, les deux résolutions précitées, bien que visées par l’article 25, ne peuvent bénéficier de la passerelle de majorité de l’article 25-1.
Pour les autres décisions, celles qui relèvent de la majorité absolue mais qui sont prévues par un autre texte que l'article 25, le recours à l'article 25-1 doit être expressément prévu.
À titre d’exemple, l’article 18 II de la loi de 1965 précise que l’assemblée générale peut décider, «à la majorité de l’article 25» d’ouvrir le compte séparé de la copropriété dans un autre établissement bancaire que celui du syndic. Et ce même article d’indiquer, quelques lignes plus loin, que l’assemblée générale peut dispenser le syndic, dans certains cas seulement, d’ouvrir un compte séparé «à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1».
La différence quant à la rédaction de ces deux alinéas tient dans le fait que, dans un cas, le recours à l'article 25-1 est expressément prévu, mais pas dans l'autre.
Par conséquent, le législateur, en précisant uniquement dans certains cas la possibilité de recourir à l'article 25-1 a entendu ne pas rendre cette procédure automatique pour toutes les questions relevant de la majorité absolue. L'article 25-1 peut donc être utilisé pour toutes les décisions visées par l'article 25 et, pour les autres décisions, uniquement lorsque la loi le prévoit expressément.
Passerelle de majorité et mise en concurrence
Lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures (art. 19, décret du 17 mars 1967). Il faut donc faire un premier tour des candidats en présence et, si aucun ne recueille la majorité absolue de l'article 25, procéder à un second vote sur ceux qui ont recueilli au moins un tiers des voix.
