La gestion d’une copropriété par un syndic non professionnel est une alternative à envisager lorsqu’une équipe de copropriétaires est prête à s’investir aux côtés d’un des leurs afin de mener à bien la gestion dynamique d’un immeuble. Encore faut-il, au préalable, que le candidat ait bien mesuré l’ampleur du rôle qu’il va endosser. Si la recherche d’économies et l’optimisation de son patrimoine sont des motivations bien légitimes, il ne pourra pas passer outre le respect d’un certain nombre de règles contraignantes.
Par Nathalie Figuière, Juriste à l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (Ancc)
Qui peut être syndic non professionnel ?
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le syndic non professionnel doit être copropriétaire «d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots» dans le syndicat (art. 17-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié).
La désignation du syndic non professionnel
Il existe désormais trois voies d’accès au poste de syndic non professionnel.
• La première consiste, pour un candidat, à se faire directement élire par les copropriétaires à l’assemblée générale chargée de désigner le syndic de la copropriété (à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 - voir aussi l’article 29, al. 2, du décret du 17 mars 1967 - avec une possibilité de recours à l’article 25-1 de la loi ; v. Les votes sur la désignation du syndic en assemblée générale des copropriétaires, Christian Atias et Laure Atias, AJDI mai 2015, p. 348).
• La deuxième possibilité s’applique aux copropriétés qui ont adopté la forme coopérative : les membres du conseil syndical désignés en assemblée élisent alors, parmi eux, le syndic de la copropriété (régime de l’article 17-1 de la loi).
• La troisième hypothèse a été introduite par la loi ALUR et permet, dans les petites copropriétés en forme coopérative, de désigner directement à la majorité de l’article 25 un syndic parmi les membres du syndicat (cadre dérogatoire à la gestion coopérative classique organisé à l’article 17-1-1 de la loi de 1965).
Le syndic non professionnel peut-il recevoir une rémunération ?
Depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, le syndic bénévole et le syndic d’un syndicat coopératif peuvent officiellement recevoir le remboursement des frais nécessaires qu’ils ont engagés, outre - ce qui est nouveau - une rémunération (dont les modalités sont à fixer en assemblée) au titre du temps de travail consacré à la copropriété (cf. article 29, al. 2, du décret de 1967 et article 8 de l’annexe 1 du contrat type que tout syndic, même non professionnel, doit signer avec le syndicat).
Il faut cependant garder à l’esprit que ces termes sont notamment en contradiction avec l’exercice bénévole de la fonction de conseiller syndical du syndic d’un syndicat coopératif imposé par le décret de 1967 (art. 27, al. 1er).
La durée du mandat
La durée du mandat de tout syndic (maximum trois ans) est également fixée aux termes de son contrat (article 2 de l’annexe 1 du contrat type, à combiner avec l’article 29 du décret de 1967 et l’article 41 du décret en ce qui concerne le syndicat coopératif).
Les missions du syndic
Tout syndic remplit les mêmes missions, qu’il soit professionnel ou non (sauf le cas spécifique d’une convention dérogatoire prévu à l’article 18-1 AA depuis la loi ALUR, v. Le syndic de copropriété, Pierre Capoulade, Inf. rap. copr., nov. 2014,
p. 37).
S’il ne respecte pas ses obligations, la responsabilité contractuelle du syndic peut être engagée par le syndicat dont il est mandataire ; seule sa responsabilité délictuelle pourrait être mise en cause par un copropriétaire ou un tiers (Quelques réflexions sur la responsabilité civile et le syndic de copropriété, Christelle Coutant-Lapalus, Loyers et copr., janv. 2014, p. 7). Il est donc fortement conseillé qu’il prenne une assurance responsabilité civile, dont le coût sera intégré dans les charges générales.
Aucune dérogation à l’ouverture d’un compte bancaire séparé n’est tolérée pour le syndic non professionnel (art. 18-II, al. 3, de la loi).
Il n’y a officiellement pas de prérequis à avoir avant de postuler (v. Petites copropriétés : quel mode de gestion choisir ?, Pascal Derrez, Inf. rap. copr. nov. 2014, p. 59). Toutefois, au vu de l’éclectisme des compétences auxquelles il devra recourir, ainsi que des constantes évolutions du régime de la copropriété et de la jurisprudence, le néophyte pourra utilement faire appel aux conseils d’une association de copropriétaires dotée d’outils de gestion et de praticiens qui l’accompagneront dans son quotidien.
