Depuis de nombreuses années, les rapports entre copropriétaires et syndics ne s’améliorent pas. La principale raison de la discorde réside dans la rédaction unilatérale, quasi non négociable, par ces professionnels, de leur contrat de syndic.
Les honoraires de ces mandataires sont libres ; en contrepartie les copropriétaires doivent pouvoir obtenir une information tarifaire claire. C’est en fonction principalement du contrat, du coût des prestations courantes et de celles particulières, que l’on choisit son syndic ; la plupart du temps, il est malheureusement impossible de comparer les offres tant les rubriques sont différemment nommées d’un contrat à l’autre et les intitulés souvent opaques. Que renferment précisément le vocable « prestations courantes » ? Celui de « prestations particulières » ?
Sans vouloir jeter de discrédit sur cette profession dont les contraintes et responsabilités ne cessent de s’accroître, plusieurs pratiques étaient particulièrement dénoncées : surfacturation de l’état daté, tarifs dissuasifs pour le compte bancaire séparé, double facturation de la gestion courante, explosion des honoraires pour travaux, tarification des lettres de relance simple…
Il est peu de matière qui ait généré autant d’études, d’avis, de recommandations, de tentatives de réglementation. On peut citer, notamment, les recommandations de la Commission des clauses abusives, un avis du Conseil national de la consommation qui fixe une liste précise des tâches de mission courante du syndic afin que celles-ci ne puissent par conséquent plus être facturées en supplément, dont le respect à été analysé à l’occasion d’une enquête de la DGCCRF, l’arrêté du 19 mars 2010 (Novelli), le décret du 20 avril 2010 sur la conservation et la gestion des archives comprises ou non dans la mission ordinaire du syndic.
Des essais de contrat type avaient aussi été proposés ainsi celui annexé à l’accord de régulation du 16 janvier 1982.
Il était temps de restaurer la confiance du public à l’égard des professionnels par un texte qui s’impose à tous. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 en a manifesté l’intention dans l’article 18-1 A nouveau de la loi de 1965. On ne l’attendait plus mais ce décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est finalement paru après un an d’attente ! Il comprend une annexe 1 et une annexe 2.
L’Annexe 1 n’est pas vraiment révolutionnaire et ne prévoit en réalité que peu de règles significatives par rapport aux textes anciens. Le contrat type de syndic doit contenir le nom, la qualité des parties, le numéro d’immatriculation du syndicat, la référence aux textes applicables en la matière et s’appliquant aux professionnels (loi du 2 janvier 1970 et décret du 20 juillet 1972), les missions du syndic, la durée du mandat, la révocation et la démission éventuelles, la nouvelle désignation, la mise en concurrence dans les conditions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, la fiche synthétique de copropriété. Principal intérêt du texte : l’énumération du contenu du forfait et des rémunérations y attachées ainsi que les exceptions ou extensions conventionnelles admises par le texte réglementaire.
Ce forfait contient toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 26 mars 2015. Mais, précision importante du texte, la liste des prestations n’est pas limitative. Les frais de reprographie et administratifs qui s’ajoutaient habituellement au prix du contrat sont désormais inclus dans la rémunération forfaitaire de même que les déclarations de sinistre concernant les parties communes et privatives. Il demeure que le texte comprend des aménagements possibles excluant ainsi de la mission forfaitaire certaines prestations comme celles tendant à dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé…
Puis, sont prescrites, les modalités de la rémunération du syndic qui devraient faire l’objet d’une étude particulière. L’originalité du texte est la possibilité pour le syndic bénévole non seulement de se faire rembourser ses débours mais aussi celle d’être rémunéré sans pour autant devenir professionnel.
L’élément positif du texte est de rappeler que des dépenses imputables au seul copropriétaire concerné seront supportées par lui seul. De plus, le rappel de règles simples et très anciennes : l’importance de la reddition de compte en application du droit commun du mandat (C. civ., art. 1993) qui devra avoir lieu annuellement et le fait de devoir établir ce qui est rarement le cas un contrat signé en deux exemplaires chaque partie en conservant un exemplaire signé.
L’annexe 2 contient une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une indemnité spécifique complémentaire. Elle contient six postes de dépenses : celles relatives aux réunions et visites supplémentaires, celles relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, celles de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres, celles relatives aux travaux et études techniques énumérées à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, celles relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) et « les autres prestations » (sic).
Gageons que le contrat de syndic n’a pas fini de faire couler de l’encre. Ce fut déjà le cas dés sa parution car il a suscité de vives critiques en particulier de la part de membres du Conseil national de la gestion et de la transaction immobilières (CNTGI) mis en place par la loi Alur. Cette même loi a d’ailleurs prévu une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision !!
