Copropriété : Bail Charges Régularisation annuelle

par YS
Affichages : 211

(Assemblée nationale - Réponse publiée au JO le 05/04/2022, p. 2274)

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 680 de juillet août 2022

L’attention de la ministre déléguée chargée du logement est appelée sur la régularisation des charges pour les locataires de logements d’habitation. Selon la loi, les provisions pour charges locatives acquittées par les locataires doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Lorsque le propriétaire ne procède pas à cette régularisation annuelle, la seule sanction est la prescription triennale des charges. Ce délai de trois ans conduit souvent le locataire à s’acquitter de provisions élevées grevant ainsi son pouvoir d’achat. Pour le locataire, la seule option est de mettre en demeure le bailleur de procéder à la régularisation et en cas de non-réponse de saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal. Aussi, afin d’éviter ces recours souvent longs, elle lui demande de bien vouloir lui indiquer s’il ne serait pas plus judicieux d’appliquer aux baux d’habitation les dispositions du code de commerce qui prévoient la communication d’un état récapitulatif annuel et le remboursement de toutes les sommes réglées à titre de provisions sur charges dès lors que les charges annuelles n’ont pas été régularisées.

L’article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit le régime applicable aux charges récupérables dont peuvent être redevables les locataires. Cette disposition prévoit ainsi que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions doivent être justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Ce même article ajoute qu’un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges (…). Par ailleurs, depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), ce même article prévoit que, lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. Ces dispositions diffèrent sensiblement de celles applicables en matière de baux commerciaux, le code de commerce comportant des règles adaptées à la qualité de commerçant des deux parties au contrat. À l’inverse, les baux d’habitation ne régissent pas des rapports entre professionnels : de nombreux bailleurs sont en effet eux-mêmes des particuliers et il est, par conséquent, nécessaire de définir un équilibre différent de celui applicable entre commerçants. L’article 23-1 définit un équilibre des droits entre bailleurs et locataires, à l’égard des charges récupérables ; il vise à éviter, notamment s’agissant de bailleurs non professionnels, que ceux-ci ne soient pas en mesure de récupérer des charges qu’ils auraient par ailleurs acquittées, notamment en copropriété, alors qu’ils peuvent gérer eux-mêmes leurs biens, sans l’assistance de professionnels.