Copropriété : Parties communes à jouissance privative Droits et obligations

par YS
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(Réponse publiée au JO Sénat le 22/07/2021, p. 4620)

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 671 de septembre 2021

Question de Yves Détraigne au garde des sceaux, portant sur différents aspects de l’utilisation des parties communes à jouissance privative : vidéo-surveillance, autorisations, contrôle du syndic, notification de travaux, accès.

 

- Concernant l'installation d'un équipement de vidéosurveillance en partie commune à jouissance privative qui n'impliquerait que de menus travaux ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée, qui n'affecterait que des éléments mineurs de celle-ci ou serait d'un aspect discret par ses formes et dimensions et fixé par un ancrage léger et superficiel, une dispense d'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires parait envisageable, sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fond saisis d'un tel litige.

Il conviendrait, par ailleurs, d'assurer que les zones filmées se trouvent exclusivement à l'intérieur de la partie commune à jouissance privative où l'équipement est installé, voire à l'intérieur de la partie privative du copropriétaire à l'origine de l'installation.

Il conviendrait enfin de s'assurer que l'installation de l'équipement de vidéosurveillance en partie commune à jouissance privative n'est pas non plus de nature à affecter l'aspect extérieur de l'immeuble au sens du b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui serait de nature à rétablir la nécessité d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Dans ces conditions, l'équipement léger et sans impact sur l'harmonie de l'immeuble, n'ayant vocation à filmer aucun copropriétaire ni aucune partie commune générale ou partie privative autre que celle du propriétaire de l'installation, semble être un usage ne portant «atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble», conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, et sous réserve de l'appréciation des juridictions saisies, aucune information spécifique ne paraitrait due au syndicat des copropriétaires.

 

- Il y a toutefois lieu de signaler qu'il appartient au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de vérifier le correct entretien des parties communes, y compris celles qui sont à jouissance privative. Pour s'assurer de leur bon entretien, le syndic peut exercer un «droit de regard» impliquant une visite des lieux. Ce droit de visite est opposable au copropriétaire concerné : le syndic peut ainsi être autorisé par le juge à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative à cet effet (Cons. const., 18 janvier 1995, n° 94-352 DC, cons. 3). Dans une telle hypothèse, il conviendra que le copropriétaire à l'origine de l'installation d'un équipement de vidéosurveillance alerte le syndic, en amont de sa visite, de la présence de l'équipement, de la finalité poursuivie par le dispositif de vidéosurveillance (ex : sécurisation du domicile notamment pour lutter contre les cambriolages) et de la possibilité que son image soit captée, conformément à la législation en vigueur et par respect de la vie privée des personnes filmées et de leur droit à l'image.

Par ailleurs, il conviendra également de s'assurer que le dispositif de vidéosurveillance mis en place par le copropriétaire se limite à une partie commune à jouissance privative. Le dispositif ne doit en effet pas servir à «surveiller» en temps réel les allées et venues des résidents ou des visiteurs. Enfin, si le dispositif filme des espaces communs publics (ex : parking, local vélos ou poussettes, hall d'entrée, portes d'ascenseur, cour), l'information des personnes devra se faire conformément aux articles 13 du Règlement Général sur la Protection des Données du 27 avril 2016 et 104 de la loi informatique libertés. Ainsi, les personnes filmées devront être informées de l'existence du dispositif au moyen de panneaux affichés en permanence, de façon visible dans les lieux concernés. Ces panneaux devront a minima indiquer : les finalités du traitement installé, la durée de conservation des images, le nom ou la qualité et le numéro de téléphone du responsable/du délégué à la protection des données (DPO), l'existence des droits «Informatique et libertés» et le droit d'introduire une réclamation auprès de la Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL), en précisant ses coordonnées.

 

- Concernant la notification de travaux par le syndicat des copropriétaires au copropriétaire titulaire d'un droit de jouissance privative sur des parties communes, il apparait que le statut de la copropriété ne prévoit aucun délai de prévenance particulier. Certains règlements de copropriété traitent expressément l'hypothèse de travaux d'entretien et de conservation des parties communes à jouissance privative, et prévoient le principe d'un libre accès de ces espaces à toute personne chargée par le syndicat des copropriétaires d'y procéder (Cass. 3e civ., 5 janv. 1994, pourvoi n° 92-10.140). A défaut de mention spécifique relative à un délai de prévenance, il appartiendra au syndic, pour son compte et celui de ses préposés et commanditaires (notamment les artisans chargés de travaux), d'avertir le copropriétaire concerné dans un délai raisonnable. Afin de quantifier ce délai, certaines juridictions paraissent s'être référées au délai de prévenance de huit jours, applicable en matière de travaux supposant un accès aux parties privatives (CA Aix-en-Provence, 18 déc. 2014, n° 14/00351). L'appréciation du caractère raisonnable du délai de prévenance laissé au copropriétaire relève de l'appréciation souveraine des juges saisis de la question. Par ailleurs, il doit être souligné que l'existence d'un motif «impératif de sécurité ou de conservation des biens» permet d'écarter le délai de prévenance prévu à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, en raison de l'urgence, mais non de surmonter le refus du copropriétaire concerné de donner accès aux lieux. Pour obtenir cet accès, une autorisation préalable du juge reste nécessaire et peut être obtenue par la voie du référé (Paris, 8 déc. 1986 : RDI 1987. 373), sans préjudice de la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'engager la responsabilité du copropriétaire qui se serait indûment opposé à cet accès et aurait rendu la saisine du juge indispensable. De la même façon, et sous réserve de l'appréciation souveraine des juridictions compétentes, l'urgence ne semble pas de nature à permettre de surmonter le refus d'accès aux parties communes à jouissance privative opposé par le copropriétaire titulaire de ce droit.

 

- S'agissant, en dernier lieu, de la possibilité de clore une partie commune à jouissance privative, de l'obligation éventuelle d'en fournir la clé d'accès au syndic et de la procédure d'information que ce dernier doit respecter s'il souhaite accéder aux lieux, il est constant que le statut de la copropriété ne fournit pas un tel degré de précisions et qu'il incombe en première intention au règlement de la copropriété concernée et à l'assemblée générale des copropriétaires elle-même de déterminer les règles de vie commune et de fonctionnement de l'immeuble, et particulièrement l'étendue du droit de jouissance exclusive qu'elle confère à l'un d'eux. L'octroi d'un droit de jouissance privative sur des parties communes est ainsi fréquemment assorti de conditions d'usage tenant aux facultés d'édifier ou de clore les lieux (ex : TJ Marseille, 3e ch. civ., 3 mai 2010, n° 07/08810). En toute hypothèse, la jouissance exclusive d'une partie commune différant de la propriété exclusive (Cass. 3e civ., 27 mars 2008, n° 07-11801), le bénéficiaire d'un tel droit ne peut en disposer librement comme s'il s'agissait d'une partie privative. Ce droit d'usage réservé à un copropriétaire sur une partie des terrains ou du gros-œuvre trouve ses limites dans la nécessité pour son titulaire de «ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble», conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ces conditions, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, rien n'indique que le copropriétaire qui aurait régulièrement clos une partie commune à jouissance privative par une porte à clef soit tenu de remettre un double de cette clef au syndic, à charge néanmoins pour ledit copropriétaire de permettre à ce dernier d'exercer ses missions et particulièrement celle de s'assurer du bon entretien de cet espace. A défaut de toute procédure choisie par la copropriété pour ce faire, et en cas de refus du copropriétaire concerné de donner accès aux lieux, le syndic peut être autorisé par le juge à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative, dans le respect du droit au respect de la vie privée du copropriétaire concerné, garanti notamment par l'article 9 du Code civil, et du principe à valeur constitutionnelle d'inviolabilité du domicile (Cons. const., 18 janvier 1995, n° 94-352 DC, cons. 3).