(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 21/03/2017 page : 3459)
Arnaud Robinet interroge la ministre du logement sur les changements d’affectation de lots de copropriété. L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l’article 59 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, pose le principe, pour chaque copropriétaire, de la libre disposition des parties privatives comprises dans son lot, à condition qu’il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Selon l’article 8 de loi précitée, modifiée par l’article 1er de l’ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014, un copropriétaire peut changer l’affectation d’un lot de copropriété sous réserve d’obtenir l’accord de tous les copropriétaires. Or, la question se pose toujours sur la transformation d’appartements en chambres meublées portant pourtant atteinte à la destination de l’immeuble à usage d’habitation selon la jurisprudence. Il lui demande ainsi de bien vouloir lui préciser les solutions pour les copropriétaires confrontés à cette situation.
Changer l’affectation d’un lot consiste à utiliser ce lot pour un usage autre que celui pour lequel il est prévu (habitation, local commercial, activité libérale, etc.), ou pour un usage contraire à la destination de l’immeuble (activité de restauration dans un immeuble d’habitation bourgeoise par exemple). Consentir une location meublée peut constituer un changement de destination, selon ce que stipule le règlement de copropriété. Si la destination du lot y est définie en termes généraux, le changement de destination est possible soit parce que la nouvelle destination est conforme aux stipulations du règlement de copropriété, soit parce que la nouvelle destination respecte les prescriptions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, c’est-à-dire qu’elle ne porte pas atteinte à la destination générale de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires ; ainsi en a jugé la Cour de cassation dans son arrêt du 4 juillet 2012. Si la destination du lot est définie en termes précis, le changement de destination nécessite le consentement des autres copropriétaires réunis en assemblée générale ; la décision votée en assemblée générale peut requérir soit l’unanimité soit un quorum spécifique, selon les stipulations du règlement de copropriété (CA Paris, 4 octobre 1993 n° 92-903). La location meublée peut aussi induire un changement d’usage, régi par les articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH), dans les communes de plus de 200 000 habitants et les départements de petite couronne en région parisienne. Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, c’est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, l’autorisation administrative de changement d’usage n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Mais s’il ne s’agit pas de la résidence principale du loueur, une autorisation administrative préalable est requise. La Cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 15 juin 2016, énonce que «si l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation impose, préalablement à tout changement d’affectation d’un local à usage d’habitation, l’obtention d’une autorisation préfectorale, il s’en déduit nécessairement que n’est plus considéré comme affecté à l’habitation un local transformé en meublé de courte durée à vocation touristique ou d’affaires. Une location en meublé n’est pas, en elle-même, contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, à moins qu’elle ne s’exerce pour des locations de courte durée avec fournitures de services annexes (ménage, fournitures de literie, transferts vers l’aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile, étant observé que si l’activité de loueur en meublé est juridiquement de nature civile, elle est fiscalement de nature commerciale, étant imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux». À défaut pour le bailleur d’obtenir une telle autorisation administrative, le contrat est nul de plein droit et le cas échéant, sujet à la sanction pénale prévue à l’article L. 651-2 du CHH. L’ensemble de ces dispositions est de nature à permettre de préserver les droits respectifs des copropriétaires.
