Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois
L’ action en contestation des décisions d’assemblée générale est sans doute l’action judiciaire la plus connue des copropriétaires, et peut être la plus redoutée des syndics. Non pas tant qu’elle leur cause du tort mais parce qu’ils savent toutes les complexités que pose cette situation pour les syndicats qu’ils administrent, particulièrement lorsque sont contestées les décisions d’approbation des comptes ou d’engagement de travaux.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 672 d'octobre 2021
D’un point de vue procédural, cette action énoncée par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 doit être exercée par un copropriétaire opposant ou défaillant - ou le mandataire commun représentant les copropriétaires indivis ou titulaires d’un droit de propriété démembré, sans qu’il ait à justifier d’un grief personnel distinct de l’irrégularité affectant la décision.
La demande en nullité, qui doit préciser les décisions contestées, doit être exercée contre le syndicat des copropriétaires, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, seule juridiction compétente, par voie d’assignation et non par voie de conclusions (Cass. 2e civ., 20 mai 2021, n° 20-14.266). L’assignation doit ainsi être délivrée entre les mains du représentant du syndicat des copropriétaires ce qui implique, parfois, de devoir en faire préalablement désigner un. Il apparaît également utile de préciser que l’action n’est en principe pas soumise à publicité foncière (Cass. 3e civ., 11 mai 2005, n° 04-10.242).
Outre ces précisions relatives à la qualité à agir et à la juridiction compétente, il faut ajouter que la saisine du tribunal judiciaire doit intervenir soit dans le délai de deux mois qui suit la notification du procès-verbal d’assemblée générale sous peine de forclusion soit, à défaut de notification, dans le délai de l’article 2224 du Code civil sous peine de prescription, c’est-à-dire dans les cinq ans à compter du jour où le copropriétaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Cette règle n’est pas sans incidence notamment pour le copropriétaire non convoqué, ou simplement absent.
Notons enfin que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit aucune conséquence sur l’exécution des décisions adoptées par l’assemblée générale mais contestées par un copropriétaire. Seule est prévue la suspension, sauf urgence, de l’exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 pendant un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. En cas d’action en nullité des décisions adoptées, il apparaît donc utile pour le syndic de saisir l’assemblée générale de la question de l’exécution de celles-ci en présentant les risques pour le syndicat pouvant résulter de l’exécution, comme de l’inexécution (V° en ce sens, P.-E. Lagraulet, Le syndic de copropriété, Edilaix, 2021, p. 234, § III.1.81), sauf, bien sûr, à avoir anticipé la situation et avoir fait voter l’exécution des décisions «nonobstant toute action en nullité» (V° en ce sens, J. Lafond, Les délibérations de l’assemblée de copropriété ayant décidé des travaux, Loyers et copr. mars 1997, chron. 3).
Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit
