Une élaboration obligatoire
Surmonter l’inertie des copropriétés à décider de la réalisation de travaux de rénovation, telle est l’ambition de l’article 171 de la loi du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Cet article modifie les règles du jeu du plan pluriannuel de travaux et la rédaction de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Pour mémoire, en 2020, le secteur du bâtiment a représenté 43 % des consommations énergétiques.
Entre liberté de choix et obligation
Créé par la loi ALUR en 2014, le plan pluriannuel de travaux (PPT), dont la réalisation était jusqu’alors facultative, ressurgit dans une version plus contraignante à la faveur de la loi dite Climat, publiée le 24 août 2021. «C’est peu dire que ce nouveau PPT était attendu par l’ensemble des professionnels dans la mesure où la question de l’anticipation des travaux et de leur financement est devenue cruciale face au vieillissement du parc de logements en France et compte tenu de l’urgence climatique», souligne Olivier Douek, avocat au barreau de Paris.
A ce constat s’ajoute le fait que la mise en œuvre du PPT depuis sept ans s’est révélée décevante. S’il permettait de ménager le droit de propriété et ses attributs, ce dispositif s’est heurté au fonctionnement des copropriétés où les décisions peuvent être difficiles à prendre, surtout quand il s’agit de mobiliser des fonds importants.
Désormais, la loi Climat prévoit une obligation pour tout immeuble relevant du statut de la copropriété -à destination partielle ou totale d’habitation- de plus de quinze ans de faire élaborer et de soumettre à l’assemblée générale (AG) des copropriétaires un projet de PPT, puis de le faire réviser tous les dix ans.
Autrement dit, le gouvernement a choisi de rendre obligatoire, non pas l’adoption d’un PPT, mais seulement son élaboration. «Ce mécanisme, qui laisse in fine le choix aux propriétaires de planifier ou non des travaux, semble raisonnable et équilibré», commente Pascaline Déchelette-Tolot, avocat au barreau de Paris et médiateur près la cour d’appel de Paris. «Il illustre, en outre, la délicate combinaison entre l’intérêt particulier de chaque copropriétaire et l’intérêt général de l’immeuble», ajoute Olivier Douek.
Ce plan est conçu à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans sa nouvelle mouture ou, le cas échéant, du diagnostic technique global (DTG).
Il a vocation à constituer un document moins lourd que le DTG. «Toutefois, son contenu est relativement large», observe Pascaline Déchelette-Tolot. Il doit, en effet, intégrer une liste de travaux, leur hiérarchisation, une évaluation du niveau de performance attendu, une estimation du montant de leur coût et un échéancier sur dix ans. En revanche, il ne comprend pas une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble, tel que le prescrit l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation qui régit le DTG.
Attention, cette obligation s’efface si l’immeuble a fait l’objet d’un DTG ne révélant aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années.
Enfin, ce projet de plan doit être réalisé par un tiers ayant des compétences en bâtiment et des garanties qui seront précisées par décret. A ce titre, le Conseil d’Etat estime, dans un avis du 4 février 2021, que les prix pratiqués par les professionnels, devraient être davantage encadrés.
Les diligences attendues du syndic
D’abord, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’AG les modalités de réalisation du projet de PPT. Le vote s’effectue à la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
Ensuite, le projet de plan est présenté à la première AG qui suit son élaboration (ou sa révision). S’il fait apparaître un besoin de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des gaz à effet de serre (GES), le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de cette AG la question de l’adoption de tout ou partie du projet de PPT. Le vote a lieu, cette fois, à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires).
De plus, au regard des décisions prises par l’AG, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de chaque AG appelée à approuver les comptes, soit la question de la validation du projet de PPT (s’il n’a pas été adopté), soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du PPT qui aurait été adopté. C’est donc un «bis repetita» tous les ans.
Enfin, pour s’assurer de l’effectivité du nouveau dispositif dans le cadre des procédures de lutte contre l’habitat indigne, l’administration peut demander au syndic la transmission du plan adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent bien de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. A défaut de communication du PPT dans le délai d’un mois ou si les travaux planifiés semblent insuffisants, l’administration peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan, en lieu et place du syndicat, le tout à ses frais.
Un fonds de travaux revu au regard du nouveau PPT
Le nouvel article 14-2-1 de la loi de 1965 réforme également les dispositions relatives au fonds de travaux pour mieux corréler PPT et financement.
Ainsi, son montant, qui était jusqu’à présent de 5 % du budget prévisionnel, sera dorénavant différent suivant que l’AG ait adopté ou non un PPT. Par exemple, si l’AG a approuvé un plan, la cotisation minimale doit respecter un double plafond : 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et 5 % du budget prévisionnel.
Les nouvelles règles du PPT et du fonds de travaux entrent en vigueur de manière progressive : le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 1er janvier 2024 pour celles comportant entre 51 et 200 lots, et le 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant au plus cinquante lots (Sophie Michelin-Mazéran).
