Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain
Il arrive que des créances ne puissent jamais être recouvrées. Deux exemples : un copropriétaire reconnu en situation de faillite personnelle par ordonnance judiciaire ne pouvant plus régler ses charges, ou bien le cas d’un acompte versé à un fournisseur pour une commande de travaux et qui ne parviendra pas à honorer son engagement... Examinons ici le traitement comptable du premier cas.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 670 de juillet-août 2021
Afin d’annuler la dette du débiteur mais aussi d’en «tracer» le montant, la première opération comptable consiste à créditer le compte du copropriétaire concerné du montant de sa dette, par le débit du compte 459 (copropriétaire-créances douteuses). Concrètement, si l’arriéré s’élève à 2850 euros, l’opération est la suivante :
459 : DEBIT = 2850 € 450 : Débiteur CREDIT = 2850 €
Ce type d’écriture s’effectue à la date de l’arrêté comptable car il doit figurer dans la présentation des comptes que l’assemblée générale devra approuver. Son montant constitue une créance et s’inscrit tout naturellement dans le «pavé» bas gauche du bilan (l’annexe 1) ainsi que par un feuillet annexé. Dès lors que cette première étape est franchie, il convient que l’assemblée générale constate le caractère irrécouvrable de cette dette par un vote distinct et explicite, autre que par la simple approbation annuelle des comptes.
Une fois que l’assemblée a adopté une résolution en ce sens, la question se pose de procéder concrètement à l’imputation comptable de la dette devant de facto être répartie sur tous les autres copropriétaires à l’aide, d’ailleurs, d’une répartition spécifique dédiée à cet objet. Deux solutions : réintégrer son montant dans les comptes dont l’exercice est présenté lors de cette assemblée, ou bien l’imputer dans ceux de l’exercice en cours. Ce qui suppose qu’entre-temps, elle aura augmenté et que l’on transfère l’arriéré sur de potentiels acquéreurs en cours d’année s’il y a des ventes…
Chaque formule présente des avantages et des inconvénients : la première a le mérite d’être immédiate et de ne pas différer sa répartition dans le temps, ce qui est également un point positif dans l’hypothèse d’une vente. Mais elle présente l’inconvénient d’effectuer un recalcul des soldes de chaque copropriétaire puisqu’une charge complémentaire vient s’y ajouter ! La seconde formule a l’avantage de ne pas avoir d’écriture d’imputation sur du court terme mais l’inconvénient de reporter la répartition de la dette à l’assemblée de l’année suivante avec le risque d’un litige en cas de vente. Aucune méthodologie précise n’est a priori prescrite par des textes…
Cependant, il faut retenir que le suivi du recouvrement des charges demeure essentiel pour assurer l’équilibre financier indispensable au bon fonctionnement du syndicat. Car dans l’hypothèse où un débiteur cumul un arriéré important, il devient nécessaire de mettre en place une «avance de solidarité». Son objet consiste à ce que les autres copropriétaires apportent au syndicat un complément financier par une décision d’assemblée, pour compenser la quote-part du défaillant. Cette situation est hélas fréquente dans les petits ensembles immobiliers où un commerce par exemple, détient à lui seul le tiers de tantièmes. Pour le cas où ce commerce rencontre des difficultés économiques (la crise du COVID a aggravé certains cas), la trésorerie de la copropriété se déstabilise assez vite et il devient difficile de régler les fournisseurs. Techniquement, ce type d’avance doit être imputé sur un compte 103300.
Alain Laux, Directeur d’une union de services
