Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !
La division d’un lot de copropriété est un acte courant de la vie de l’immeuble. Simple en apparence, cette modification se trouve pourtant à la croisée de règlementations fort différentes.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 665 de janvier-février 2021
Les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 garantissent au copropriétaire de jouir librement des parties privatives de son lot sans autres restrictions que celles de ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. En théorie, le copropriétaire est donc libre de diviser son lot à son gré. Il se peut pourtant que sa volonté soit contrariée par une clause du règlement de copropriété permettant à l’assemblée d’invoquer une atteinte à la destination de l’immeuble.
La loi du 10 juillet 1965 prévoit en son article 11 que l’assemblée se prononce sur la nouvelle répartition des charges à la majorité simple de l’article 24. Le contrôle de l’assemblée est donc limité à cette seule vérification.
Depuis la Loi SRU, tout règlement de copropriété publié depuis 2003 doit contenir les critères retenus dans le calcul des quotes-parts des parties communes et des charges. Il est donc indispensable d’adopter les mêmes modalités pour le calcul des quantums des lots nouveaux.
Une difficulté peut naître pour la détermination des charges particulières d’équipements qui ne seraient pas calculées en proportion de la surface du lot mais en fonction d’une occupation théorique. Si l’on prend l’exemple des ascenseurs, ce mode de détermination assez fréquent fait qu’un appartement de cinq pièces aura une occupation théorique inférieure à deux appartements de deux et trois pièces. Le praticien devra donc être attentif à cet état de fait et une modification des charges au motif d’un changement d’usage d’une partie privative pourra être rendue nécessaire en marge de la division.
Mais d’autres obstacles pourront interdire le projet.
La division devra être analysée au regard des dispositions de l’article L. 111-6-1 du CCH qui interdit la mise à dispositions de logements qui ne répondent pas aux exigences minimales de surface et de volumes. Ces dispositions sont contraignantes et leur infraction constitue un délit pénal.
Il conviendra aussi de se référer au décret du 30 janvier 2002 relatif aux logements décents, aux dispositions du Code de la santé publique (art. L. 1331-23) et au Règlement sanitaire départemental qui, selon les régions, peut se montrer encore plus exigeant.
Reste enfin le cas d’une division qui rend nécessaire l’aménagement d’un accès commun aux lots desservis pris dans l’emprise du lot initial. Faut-il pour autant en faire une partie commune spéciale ?
Les parties communes sont la propriété indivise des seuls propriétaires concernés. Leur existence doit être mentionnée dans le règlement de copropriété ainsi que les charges y afférentes, rendant nécessaire une modification qui relève d’une décision de l’assemblée. In fine, toute décision relative à cet espace devra alors être prise dans le cadre de l’assemblée. Cette solution paraît donc contraignante et aléatoire. Aussi, faudrait-il plutôt constituer un lot privatif dont la propriété sera partagée entre les propriétaires concernés.
La division d’un lot privatif est un acte courant. Simple techniquement, il est soumis à un contrôle très marginal de l’assemblée. Mais cette facilité n’est qu’apparente et les professionnels doivent être au fait des écueils possibles pour adopter les bons usages de cette procédure et éviter un contentieux.
Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
