L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 constitue une avancée longtemps attendue. Elle offre une solution crédible face aux difficultés des immeubles où ne sont présents que deux copropriétaires.
Depuis 1965, le régime de la copropriété repose sur le syndic, «pierre angulaire» de la gestion (expression de Jean-Pierre Lannoy, Inf. rap. copr. n° 598, mai 2014). Tous les immeubles en copropriété doivent être administrés à la suite des résolutions d’assemblées générales, décisions exécutées par un syndic. Ce dernier est donc chargé de coordonner les actions relatives à l’entretien du bâti.
L’ordonnance ÉLAN du 30 octobre 2019 est un premier pas vers la décomposition de ce système. La mutation juridique envisagée paraît d’ailleurs justifiée, même si ses effets sociologiques n’ont peut-être pas été réfléchis. À l’origine de la révolution à venir se trouvait une situation de blocage existant depuis plus de 50 ans et qui préoccupait gravement la doctrine.
Dans un immeuble, lorsqu’il n’y a que deux copropriétaires, aucune décision ne peut être prise en cas de désaccord. L’assemblée générale, organe normal de prise de décision, peut être paralysée, car les deux copropriétaires y disposent toujours du même nombre de voix.
En effet, soit la répartition des voix est égalitaire dans le règlement de copropriété, soit le nombre de voix du copropriétaire majoritaire est réduit au nombre de voix dont dispose le copropriétaire minoritaire. Cette règle de réduction résulte de la loi du 28 décembre 1966. Selon une expression de l’avocat Pierre-Henri Hanoune, les deux copropriétaires sont ainsi «condamnés à s’aimer» (Adm., décembre 2013, n° 471, p. 20).
Les immeubles ne comprenant que deux copropriétaires sont, de ce fait, devenus des nids à contentieux ainsi que des repaires pour la copropriété désorganisée, c’est-à-dire démunie de syndic. Les relations entre voisins y deviennent rapidement exécrables, et l’entretien du bâti y est trop souvent défaillant.
L’ordonnance ÉLAN du 30 octobre 2019 offre enfin une piste de sortie convaincante, en espérant qu’elle sera ratifiée sans trop de modifications sur ce point. Un article 41-16 sera introduit dans la loi du 10 juillet 1965. Concernant la copropriété à deux, ce texte mettra fin à la réduction des voix du copropriétaire majoritaire pour la désignation du syndic et pour toutes les décisions susceptibles d’être prises par la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés et votant par correspondance. Or, les résolutions relatives à l’entretien et à la sauvegarde du bâti relèveront de cette majorité. Par ses seules décisions, le copropriétaire majoritaire aura donc tous les moyens d’éviter la dégradation de l’immeuble.
Une réserve pourrait, néanmoins, être émise face à cette évolution très positive. Elle est relative à l’équilibre des pouvoirs. En cas d’inertie du copropriétaire majoritaire, le copropriétaire minoritaire serait désarmé si aucun outil ne lui était offert.
L’ordonnance ÉLAN a pris cela en compte. Pour pallier les éventuelles carences du copropriétaire majoritaire, elle énonce qu’ «indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence». Il est possible de prendre ces mesures conservatoires sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution. Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire. Chaque copropriétaire doit ensuite contribuer aux dépenses liées à ces décisions proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots. Au cas où le copropriétaire décisionnaire aurait fait l’avance des fonds, il peut contraindre l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.
Ces mesures reviennent à légaliser sans limite au sein de la copropriété à deux la gestion d’affaires, prévue à l’article 1301 (ex 1375) du Code civil. Chaque copropriétaire peut ainsi décider comme il l’entend de mesures conservatoires pour le compte du syndicat de copropriétaires.
Peut-être est-ce adapté, puisque cela permet de contrebalancer la nouvelle omnipotence du copropriétaire majoritaire. Néanmoins, le seul frein à ce nouveau pouvoir sera la prohibition de l’abus de droit. Or, celle-ci ne permet pas de trancher entre deux choix différents qui peuvent être tout aussi légaux l’un que l’autre. Pour une même tâche, plusieurs solutions conformes aux règles de l’art peuvent exister. Des entreprises différentes sont susceptibles de présenter des devis différents mais conformes à la loi. La tentation pourrait donc être de mettre son voisin devant le fait accompli en notifiant une mesure conservatoire sans avoir permis un débat loyal sur les modalités de travaux ou sur le choix de l’entreprise.
Dès lors, la sagesse serait d’interdire la gestion d’affaires tant que le syndic n’a pas été mis en demeure et qu’il n’a pas refusé de s’exécuter. Les délais de réaction laissés au syndic devraient être fixés par le Parlement.
À défaut, on risque de voir émerger une conception très individualiste de la copropriété. La gestion d’affaires sera trop attractive pour ne pas devenir la panacée face à la paralysie décisionnelle existant dans de trop nombreux immeubles. Le législateur sera probablement tenté de l’étendre rapidement à tous les petits bâtiments dont la gestion est actuellement bloquée du fait de la réduction du nombre de voix du copropriétaire majoritaire. Comment réagiront les copropriétaires qui devront subir sans grand recours les décisions imposées par un autre ? Comment éviter que la facilitation des décisions ne conduise à la prolifération des conflits ? Tel sera le défi sociologique posé aux acteurs du monde de la copropriété.
Thierry Poulichot a exercé la profession d’avocat durant plus de dix ans. Il publie des articles régulièrement dans nos revues et dirige la Revue Française de la Copropriété Participative.
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