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La rénovation énergétique des logements figure comme une priorité de l’acte II du quinquennat. Avec environ un quart des émissions de CO₂, les bâtiments s’illustrent tristement comme le 2^e poste d’émissions de gaz à effet de serre en France, juste après les transports. Il s’agit par conséquent d’un enjeu majeur de l’indispensable transition écologique.

En amont de l’élaboration du projet de loi de finances pour 2020, la politique de rénovation énergétique des bâtiments du gouvernement a été présentée au ministère de la Transition écologique et solidaire, le 24 septembre 2019, sur les nouveaux dispositifs mis en place, dès le 1^er janvier 2020.

Le constat est aujourd’hui partagé. Malgré les multiples aides existantes (certificats d’économie d’énergie, aides de l’Agence nationale de l’habitat – ANAH - ou crédit d’impôt pour la transition énergétique - CITE), le rythme actuel des rénovations de logements demeure insuffisant notamment pour les copropriétés. Un des freins à la massification de la rénovation énergétique réside dans l’éparpillement, la complexité et l’instabilité des aides, qui sont attribuées selon des barèmes, des règles d’éligibilité et des modalités différentes. Pour remédier à cette nébuleuse improductive, le gouvernement met en place un plan d’amélioration des aides, pour les rendre plus simples, plus justes et plus efficaces. Rien de moins.

A compter de 2020 une prime unifiée se substituera au CITE et à l’aide de l’ANAH “Habiter mieux agilité”. Avec un montant fixé en euros selon le type de travaux, cette prime (dont le nom reste à trouver) sera d’autant plus élevée que les gestes financés réduisent les émissions de CO2 et que les revenus des ménages sont modestes. Surtout, elle sera versée dès la fin des travaux. Ce nouveau dispositif devrait donc faciliter le passage à l’acte de la rénovation : il n’y aura plus besoin de faire l’avance du montant des travaux, et le reste à charge devrait être moindre. Toujours dans un souci de simplification, il sera possible d’obtenir cette aide directement en ligne à partir d’une plateforme nationale gérée par l’ANAH.

Toutefois, compte tenu de la lourdeur de cette réforme, un dispositif en deux temps est prévu. Dès 2020, cette prime unique sera réservée exclusivement aux ménages modestes et très modestes (selon les barèmes de l’ANAH), puis en 2021 pour tous les ménages éligibles. En 2020, la prime unifiée sera versée transitoirement sous forme de crédit d’impôt pour les ménages aux revenus supérieurs à la moyenne. A noter que les ménages avec des ressources plus importantes ne seront plus éligibles à la prime, mais pourront continuer à bénéficier des aides versées par les entreprises qui vendent de l’énergie (CEE).

S’agissant des aides consacrées aux copropriétés, jugées imparfaites par le gouvernement, notamment l’éco-PTZ collectif, un dispositif ad hoc devrait être élaboré en 2021 dans le sillage de la réforme de la copropriété par ordonnances.

En parallèle, pour que le nouveau dispositif mis en place puisse prendre son envol, une réforme du signe de qualité «Reconnu Grenelle de l’Environnement» (RGE) devrait bientôt voir le jour, avec notamment une vigilance accrue auprès des entreprises fraudeuses. Vous savez, celles qui trompent leurs clients en se prétendant RGE alors qu’elles ne le sont pas.

La mise en place d’un observatoire de la rénovation énergétique pour mieux évaluer l’efficacité de ces aides devrait également aider à la réussite de cette réforme.

Voici un arrêté qui intéresse à ce jour les bailleurs sociaux mais qui pourrait trouver à s’appliquer, à échéance de trois ans, aux syndicats de copropriété. Un arrêté du 23 août 2019 (JO du 22 septembre 2019) porte sur une expérimentation de l’autorisation de stockage dans les boxes situés dans les parcs de stationnement des bâtiments collectifs d’habitation et initialement réservés au seul remisage de véhicules.

L’expérimentation a pour but d’autoriser l’utilisation des emplacements boxés, situés dans certains parcs de stationnement des bâtiments d’habitation, à des fins de stockage, en dérogation à l’article 78 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation.  Cette expérimentation est conduite pendant une durée de trois ans sur tout le territoire métropolitain à compter de la publication de l’arrêté. Les parcs concernés sont les parcs couverts situés à l’intérieur des bâtiments d’habitation, gérés par les bailleurs sociaux et dont la séparation avec le reste de l’immeuble garantit un isolement suffisant pour limiter les effets d’un incendie survenant dans le parc. Au sein des parcs de stationnement, seuls les boxes respectant certaines caractéristiques (localisation, surface, nature des parois, ventilation, absence d’installations électriques) sont concernés par l’expérimentation. La nature des produits appelés à être stockés dans les boxes fait également l’objet d’un encadrement visant à prévenir notamment les incendies.

L’arrêté met en place un mécanisme de visite des boxes à des fins de suivi de l’expérimentation et d’information d’un comité chargé d’apprécier le déroulement de l’expérimentation. En fonction du retour d’expérience, cette expérimentation pourrait modifier la réglementation et clarifier ce qu’il est possible d’effectuer en termes d’usage d’un parc de stationnement.

A l’impossible nul n’est tenu. Un arrêté du 6 septembre 2019 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement, dans les immeubles collectifs à usage d’habitation (JO du 10 septembre 2019) vient…tempérer le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019.

Ce décret a eu pour objet de simplifier les règles en matière d’individualisation des frais de chauffage en corrigeant une sur-transposition de la directive européenne relative à l’efficacité énergétique. Il repose sur le principe selon lequel les immeubles collectifs pourvus d’une installation centrale de chauffage doivent, certes, comporter des compteurs individuels qui déterminent la quantité de chaleur utilisé par chaque logement ou local à usage privatif, mais seulement lorsque cela est techniquement possible et si cela n’entraîne pas un coût excessif au regard des économies attendues.

La mise en œuvre pratique de ce principe vient d’être détaillée par cet arrêté. Celui-ci précise les cas pour lesquels il y a impossibilité d’installer des compteurs individuels ou, le cas échéant, des répartiteurs de frais de chauffage pour des raisons techniques ou pour des raisons de rentabilité économique et précise le cadre d’utilisation des méthodes alternatives à ces deux technologies.

L'absence d’autorisation au seul bénéfice des copropriétaires

Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 a modifié l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui dispose désormais que «le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice».

Rappelons que ce défaut de pouvoir est une irrégularité de fond qui affecte la validité de l’acte et qui pouvait, jusque-là, être invoquée par tout défendeur, en tout état de cause. Il relève des dispositions des articles 117 et 118 du Code de procédure civile. Le décret du 27 juin 2019 limite désormais cette exception de nullité aux seuls copropriétaires, en excluant les tiers au syndicat.

Concrètement, les locateurs d’ouvrage, leurs assureurs, et, plus largement, les personnes ayant engagé leur responsabilité à l’égard du syndicat ou qui en sont débiteurs et qui font l’objet d’une action judiciaire à l’initiative de ce dernier, ne pourront plus se prévaloir de l’absence de l’habilitation à agir du syndic devant le tribunal. Cela évitera bien des débats sur la validité de l’habilitation, lesquels comportent parfois de purs moyens dilatoires, compte-tenu de l’assouplissement constant de la jurisprudence sur ce point.

Il faut voir dans ce nouveau dispositif la transposition directe de la théorie moderne des nullités qui a été transcrite par l’ordonnance du 10 février 2016 et qui «distingue la nullité absolue de la nullité relative : la nullité absolue est celle qui sanctionne la violation d’une règle d’intérêt général tandis que la nullité est relative lorsque l’intérêt protégé est seulement un intérêt particulier».

Le nouvel article 1179 du Code civil dispose ainsi que «la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé».

La personne-tierce au syndicat n’a donc pas à bénéficier de la protection qui n’est due qu’aux seuls copropriétaires qui doivent spécialement mandater leur syn- dic pour agir, cette protection étant intrinsèque au contrat qui lie le syndicat des copropriétaires à son syndic.

Faut-il pour autant considérer que cette habilitation n’est plus requise ? Le texte maintient le principe de l’autorisation à agir, la seule évolution ne concernant que le mécanisme de l’exception de nullité qui devient relative.
Le syndic a tout intérêt à continuer de faire voter une résolution précise pour être autorisé à agir, car une telle décision revient au syndicat et ne relève pas de sa seule initiative : l’action en justice est un choix important qui emporte des coûts de procédure et qui engagerait gravement sa responsabilité s’il n’était pas habilité pour le faire.

Véhicules électriques

Le décret du 27 juin 2019 ajoute aussi aux exceptions à l’autorisation à agir du syndic qui figurent à l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, l’opposition aux travaux réalisés par le locataire ou occupant de bonne foi du logement et permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du Code de la construction et de l’habitation ; cette opposition étant soumise à un délai de forclusion de six mois suivant la réception de la demande, la modification est plutôt heureuse.

L’ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019 (JO 18 juillet 2019) prévoit dans son article 17, qu’en matière de contentieux lié à la transmission des pièces et fonds du syndicat visé par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal statuera à l’avenir en référé, les dommages et intérêts octroyés dans ce cadre devenant alors provisionnels.

En revanche, s’agissant de la demande de mainlevée de l’hypothèque inscrite par le syndicat sur le lot d’un copropriétaire prévue par l’article 19 de la loi de 1965, de la condamnation d’un copropriétaire au paiement des provisions prévue par l’article 19-2, des dispositions relatives aux copropriétés en difficultés envisagées aux articles 29-1 B, 29-1 et 29-3, ou encore de la suspension ou suppression judiciaire d’un service au sein d’une résidence-services, c’est une procédure “accélérée au fond” qui devra être utilisée.  

Ces modifications s’appliquent aux demandes introduites à compter du 1^er janvier 2020.

Lors d’une question d’un sénateur (JO Sénat du 11 juillet 2019, p. 3740) portant sur les difficultés rencontrées par certains copropriétaires pour réaliser des travaux d’accessibilité, le ministre de la ville, après avoir rappelé le dispositif existant, a admis que malgré le régime dérogatoire mis en place pour faciliter la réalisation de tels travaux, certaines personnes handicapées ou à mobilité réduite se heurtent encore parfois au refus de l’assemblée générale d’autoriser les travaux d’accessibilité, justifié par des motifs tels que l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

Dans ces conditions, dans le cadre de l’habilitation à réformer le droit de la copropriété par voie d’ordonnance prévue par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le gouvernement envisage une évolution substantielle des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 visant à faciliter les travaux d’accessibilité.

Sont notamment actuellement étudiées les conditions dans lesquelles tout copropriétaire pourrait bénéficier d’un droit de réaliser des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sauf opposition de l’assemblée générale. Ces dispositions devraient permettre de faciliter la réalisation des travaux de mise en accessibilité et donc de favoriser l’accès au logement des personnes en situation de handicap.

À compter du 1^er octobre 2019, la Cour de cassation modernise la rédaction de ses décisions pour les rendre plus claires et intelligibles. Cette réforme participe de la dynamique générale tendant à renforcer l’accessibilité de la justice.
Fini les formules obscures et ramassées des arrêts, sources parfois de divergences d’interprétation au sein même des juridictions ; place à un style direct, sans «attendu» ni phrase unique.
Mais ce n’est pas tout : les décisions les plus importantes vont bénéficier de façon plus systématique d’une motivation enrichie.

Dire le droit et être compris, telles sont désormais l’abscisse et l’ordonnée du juge.

Un arrêté du 18 juillet 2019 (JO du 27 juillet 2019) vient créer le titre professionnel d’assistant immobilier qui est enregistré dans le répertoire national des certifications professionnelles (RNCP) pour une durée de cinq ans à compter du 7 janvier 2020.

Une année 2018 record

Selon le rapport d’activité publié courant juillet 2019 par l’ANAH, 2018 aura été une année d’activité record, avec près de 700,4 millions € d’aides distribuées et 94 081 ménages aidés, soit une augmentation de +16,5 % par rapport à 2017.

Ces sommes se répartissent de la manière suivante :
- 624,3 millions € aux propriétaires pour le financement de leurs travaux ;
- 59,9 millions € pour l’ingénierie (études, suivi-animation d’opérations programmées, etc.) ;
- 13 millions € pour les opérations de résorption de l’habitat insalubre (RHI) ;
- et enfin 3,2 millions € d’euros pour l’humanisation des centres d’hébergement.

Plan Initiative Copropriétés

En matière de copropriétés, le rapport fait état de la mise en place, dans le cadre du plan Initiative Copropriétés, de plusieurs nouvelles aides financières pour les collectivités territoriales ainsi que de l’amélioration des aides existantes pour les syndicats des copropriétaires.

Sont également rappelées les activités de promotion de certifications professionnelles ainsi que les actions en faveur de l’inscription des copropriétés dans des référentiels de bonnes pratiques.

Registre des copropriétés

Le rapport souligne également que 2018 a connu une avancée très significative du registre des copropriétés avec l’immatriculation, fin 2018, de 310 189 copropriétés (contre 138 737 en 2017) et l’existence de 31 459 comptes de télé-déclarants actifs (dont 24 538 comptes de syndics bénévoles).

Récemment, a été déposé à l’Assemblée nationale un rapport d’information (n° 2077) sur la mise en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Concernant les sept ordonnances attendues, les consultations portant sur celle de la  modernisation du régime de la copropriété, menées par le ministère de la justice, sont terminées. Il ressort de ces travaux préparatoires la détermination de plusieurs grands objectifs parmi lesquels celui de rendre effective la mise en concurrence régulière des syndics de copropriété, d’élargir les possibilités de délégation de pouvoirs au conseil syndical et d’améliorer le fonctionnement du fonds de travaux. Un temps envisagé, un nouvel abaissement des règles de majorité pour la prise de certaines décisions en assemblée générale a finalement été écarté de manière consensuelle en raison du risque d’atteinte portée au droit de propriété et à l’équilibre financier des copropriétés.

Reflétant la diversité des thèmes abordés lors de la réforme pointilliste du statut de la copropriété opérée par le législateur au travers de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 (JO du 28 juin 2019) comporte trois volets : le fonctionnement des assemblées générales, les modalités de circulation des informations au sein du syndicat, et enfin des mesures diverses.

Après avoir proposé un certain nombre de mesures relatives aux règles de gouvernance des grandes copropriétés dans son projet de modification de la loi du 10 juillet 1965, le Groupe de REcherche en COpropriété (GRECCO) formule aujourd’hui, ses propositions sur les modalités de gestion des petites copropriétés.
Nous reproduisons ci-après, ce projet du GRECCO relatif aux syndicats de copropriétaires composés de deux copropriétaires et à ceux comportant dix lots principaux au plus et dont les charges moyennes sont inférieures à 15 000 euros.
A la suite de la nomination de certains de ses membres au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) et notamment de son président, le professeur Hugues Périnet-Marquet,  le groupe s’est reformé autour du professeur Matthieu Poumarède de l’Université Toulouse 1 Capitole qui a accepté d’en prendre la présidence.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a posé, au sein de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le principe selon lequel, sauf décision contraire de l’assemblée générale, tout syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés. Ce texte, applicable à compter du 1er janvier 2015, n’a pas porté ses fruits, le constat dressé par les parlementaires à l’occasion de la loi ELAN étant que les extranets sont des coquilles quasi vides dans lesquels les copropriétaires ne trouvent pas les documents stratégiques.
Afin de remédier à cette carence, le Sénat a estimé nécessaire une intervention de la puissance publique pour préciser les documents que doit contenir a minima l’extranet.
Ainsi, le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 (JO du 24 mai) met en oeuvre le principe légal d’un accès différencié en distinguant les informations accessibles à l’ensemble des copropriétaires, celles consultables seulement par le titulaire du lot concerné et enfin celles mises à la disposition des seuls membres du conseil syndical.

Le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 (JO du 24 mai) est pris pour l’application de l’article 21 (al. 6) de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic. Le décret prévoit que la pénalité applicable est fixée au minimum à 15 euros par jour de retard.

Le décret n° 2019-488 du 22 mai 2019 (JO du 23 mai) organise le contrôle du respect des dispositions issues de l’article 191 de la loi ELAN selon lequel les personnes condamnées à une peine leur interdisantd’acquérir un bien immobilier ne peuventpas porter d’enchères devant le juge de l’exécution saisi d’une procédure de saisie immobilière.
Ce texte vise à compléter le contrôle mis en place par l’article 77 de la loi ALUR imposant au notaire chargé d’établir un acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation de vérifier si l’acquéreur a été condamné à une interdiction d’acheter. Partant du constat qu’aucune disposition similaire n’a été prise en matière d’adjudication, la loi ELAN a donc voulu interdire aux marchands de sommeil condamnés à une interdiction d’acheter de participer à une vente par adjudication dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière.
Le décret fixe les modalités de contrôle du respect de cette interdiction en prévoyant notamment qu’avant de porter les enchères, lorsque l’immeuble saisi est un immeuble à usage d’habitation, l’avocat doit se faire remettre par son mandant une attestation sur l’honneur. Ce décret s’applique à compter du 1er septembre 2019.

Prise en application de l’article 88 de la loi ELAN, l’ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 (JO du 8 mai) définit la vente de logements sociaux à des personnes physiques avec une application différée du statut de la copropriété.

Le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 (JO du 23 mai) est pris pour l’application de l’article 71 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 portant sur l’individualisation des frais de chauffage.

Par arrêté de la garde des sceaux en date du 23 avril 2019, Hugues Périnet-Marquet est nommé président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). M. Périnet-Marquet est professeur à l’université Panthéon-Assas (Paris II) et président du Groupe de RECherche en COpropriété (GRECCO), association à l’origine d’un travail de réécriture et de simplification de la loi de 1965.

Au 31 mars 2019, 361 138 syndicats de copropriétaires avaient procédé à leur immatriculation selon les services qui tiennent le registre en question. En 2015, les pouvoirs publics avaient pourtant repéré 740 803 syndicats de copropriétaires (voir Loïc Cantin, Inf. rap. copr. n° 648, janvier-février 2019). Or, l’immatriculation est obligatoire pour la quasi-totalité des immeubles en copropriété depuis le 31 décembre 2018. Moins de la moitié des syndicats a donc procédé à cette formalité d’immatriculation.

Le décret n° 2019-298 du 10 avril 2019 relatif à la composition et au fonctionnement du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières vient de paraître au Journal officiel (JO 11 avril 2019), couronnant un processus de mise en place de cet organe qui aura été pour le moins tumultueux.

Le 5 mars 2019, le premier ministre annonçait «pour plus de transparence, nous obligerons les syndics à présenter des contrats-types et à rendre comparables leurs prestations». Comme le rappelle Christophe Tanay, président de l’UNIS, ce contrat de syndic type existe depuis 2015 et a été «modélisé et imposé par la Chancellerie contre l’avis quasi-unanime des membres du CNTGI». Cette déclaration interroge sur un renforcement de l’obligation de mise en concurrence dans la prochaine ordonnance.

Précisions apportées par la Cour de cassation

En 2017, selon la direction des affaires civiles et du sceau, les tribunaux de grande instance, d’instance et les juridictions de proximité ont été saisis de 41 700 demandes en matière de copropriété (3 % du total des litiges).

La loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique(n° 2018-1021, 23 novembre 2018, JO 24 nov.) aborde de nombreux domaines dont celui de la copropriété. Néanmoins, si certains des articles nouveaux ou modifiés, entrent en vigueur dès la promulgation de la réforme, d’autres nécessitent des règlements, ce qui retarde d’autant leur application.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Les 234 articles de la loi intéressent tous les acteurs du droit immobilier.
En matière de copropriété (art. 202 à 216), notre lecteur se reportera à notre étude “La copropriété à l’épreuve de la loi ELAN”, signé par Jean-Marc Roux.
Pour les dispositions relatives aux copropriétés dégradées et à la lutte contre l’habitat indigne, notre lecteur lira avec intérêt les principaux extraits de la loi (art. 185 à 199) dans le Cahier central de ce numéro consacré aux Copropriétés en difficulté.

Le 16 octobre 2018, le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été définitivement adoptée par le Sénat, après avoir été voté de manière définitive en séance publique par l’Assemblée le 3 octobre. Nous reproduisons ci-dessous les modifications significatives issues de cette réforme en matière de copropriété et les commentaires de Hugues Périnet-Marquet, professeur de droit à l’université Panthéon-Assas. Nos lecteurs liront dans le prochain numéro, les commentaires de notre rédaction.

 "Loi ELAN et copropriété"

Hugues Périnet-Marquet est professeur à l’Université Panthéon-Assas (Paris II) et président du GRECCO (Groupe de RECherche en COpropriété).

Le Sénat s’est prononcé en juillet contre le projet d’autoriser le gouvernement à prendre des mesures en droit de la copropriété par ordonnance. Le Sénat réitère sa demande d’organiser un débat parlementaire sur les aménagements à la loi du 10 juillet 1965.
Petit historique
Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) concerne à la fois, l’urbanisme, le développement des territoires, le logement social, les marchands de sommeil et … le statut des immeubles en copropriété.
Si le redressement des copropriétés fait l’objet de dispositions relativement précises, le sort du droit commun de la copropriété est renvoyé à des ordonnances que le gouvernement devrait prendre sous un délai d’une année après la promulgation de la loi.
Ce projet législatif ELAN a fait l’objet d’une consultation citoyenne par voie numérique, recueillant plus de 2 000 contributions en 2017, puis d’une conférence inédite “de consensus” au Sénat. Lors de cette conférence, le président du Sénat, Gérard Larcher, avait déjà déploré que plusieurs dispositions de la loi soient renvoyées à des ordonnances prise par l’exécutif, sans débat.
Après sa présentation au Conseil des ministres en mai 2018, le projet de loi a été examiné en première lecture à l’Assemblée nationale. À cette occasion, le rapporteur de la loi, Richard Lioger, a précisé aux députés qu’il «serait défavorable à tous les amendements relatifs à la copropriété». Ce 16 juillet, c’était au tour du Sénat de se prononcer en première lecture.
Refus de l’habilitation à légiférer par ordonnance
«Si chacun reconnaît la nécessité de clarifier et simplifier le droit de la copropriété», le Sénat «constate un désaccord sur la méthode». Les sénateurs relèvent «qu’aucun argument n’est avancé pour justifier le recours aux ordonnances» et que, traditionnellement, le recours aux ordonnances se justifie par «la nécessité de légiférer rapidement ou par la technicité du sujet». Ce qui n’est pas le cas puisque «cette réforme était envisagée dès l’été 2017, comme l’a rappelé le Conseil d’Etat dans son avis sur le projet de loi. Le gouvernement a donc eu quasiment un an pour procéder aux consultations nécessaires et proposer au Parlement les modifications de fond, du droit de la copropriété». Le Sénat souligne encore «le refus d’une grande majorité des professionnels de légiférer par ordonnance sur un sujet aussi important». Ainsi, les sénateurs ont adopté un amendement supprimant cette habilitation à légiférer par ordonnance. À suivre.

La Chambre nationale syndicale des géomètres-topographes (CNSGT) a sollicité l’avis de l’Autorité de la concurrence, notamment sur les états descriptifs de division et les plans qui peuvent y être annexés.  Le CNSGT l’a interrogé sur le point de savoir si «l’inclusion éventuelle des plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété entrait dans le champ du monopole des géomètres-experts».
Voici in extenso la réponse apportée par l’Autorité de la concurrence :
«Sur cette question des plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété, l’Autorité relève que si la législation prévoit que les parties privatives d’une copropriété sont la propriété exclusive de chaque propriétaire, la jurisprudence a exclu l’action en bornage entre deux parties d’une même copropriété.
Par ailleurs, les modalités d’établissement de l’état descriptif de division de copropriété laissent aux propriétaires et copropriétaires une assez grande liberté dans le choix de la forme de l’état descriptif de division, état qui a pour objet de décrire et non de délimiter les biens fonciers.
Ainsi, il n’existe aucun texte réglementaire ou législatif imposant de recourir aux services des géomètres (experts ou topographes) pour réaliser les plans ou documents topographiques qui pourraient être annexés à cet état descriptif, ces derniers n’étant qu’une des modalités permises pour identifier les fractions d’immeubles (au sens de l’article 71-2 du décret n° 55-1350 [du 14 octobre 1955, ndlr]).
De plus, les états descriptifs de division peuvent être réalisés par un notaire ou un huissier de justice, conformément aux dispositions des articles 50-1 et 50-2 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 […] (en dehors des cas où ils le seraient directement par les propriétaires ou les copropriétaires).
La seule obligation faite à l’état descriptif de division est d’inclure un tableau comprenant les colonnes prévues à l’article 71-5 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, dont les intitulés ne se rapportent pas à des mesures ou des données topographiques.
Dès lors, les états descriptifs de division peuvent être rédigés de manière uniquement littérale ne comportant ni plan, croquis ou mesurage topographique de quelque sorte.
Au regard de tous ces éléments, aucun droit exclusif ne semble avoir été octroyé par la loi ou le règlement aux géomètres-experts en matière de réalisation d’un plan ou d’une esquisse annexé à un état descriptif de division de copropriété.
De ce fait, l’Autorité relève que la publicité faite autour du «principe de La Rochelle», et les doutes qu’elle a pu faire naître auprès des professionnels sur l’étendue exacte du monopole des géomètres-experts, notamment la question de savoir s’il inclut les plans ou esquisses annexés à des états descriptifs de division de copropriété, justifie que des clarifications soient apportées sur ce point dans la loi.
Ces clarifications législatives, dont les modalités d’application pourront, en tant que de besoin, être précisées par voie règlementaire, sont d’autant plus nécessaires que le nombre d’états de division de copropriété est appelé à croître significativement depuis l’adoption de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), en raison des exigences renforcées de transparence et de communication en matière de copropriété et les incitations faites aux copropriétés pour mettre à jour lesdits états descriptifs.
D’un point de vue économique, réserver les plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété aux seuls géomètres-experts reviendrait à leur accorder une rente de situation injustifiée. Avec plus de dix millions de logements en copropriété en France, cela équivaudrait, en moyenne, à réserver à chaque géomètre-expert un monopole sur les plans de plus de 5 000 logements en copropriété. Outre son anachronisme, une telle décision serait totalement inopportune en termes d’efficience économique.»
Ainsi, la proposition n° 3 de l’avis n°18-A-02 du 28 février 2018 relatif à la profession de géomètre-expert est la suivante : «Dans le cadre de la réforme législative qu’elle recommande, l’Autorité suggère de prévoir explicitement dans la loi que les plans et esquisses annexés aux états descriptifs de division de copropriété n’entrent pas dans le champ du monopole des géomètres-experts.»

Le 16 mai 2018, a été enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale une proposition de loi (n° 954) visant à favoriser la surélévation des immeubles. Estimant que la surélévation des immeubles bâtis est l’un des moyens de rééquilibrer le marché immobilier dans les villes les plus peuplées, cette proposition vise, dans son article 1er, à modifier l’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et à faire dépendre la décision de surélever ou de construire des bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, d’un vote des copropriétaires statuant à la majorité absolue et non plus à la majorité des deux tiers. L’article 2 applique les mêmes modalités de vote à la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment existant.

Le décret n° 2018-347 (JO du 12 mai) fixe les modalités d’application de l’article 93 de la loi pour une République numérique relatif au recommandé électronique. Ce décret précise les conditions d’application visant à garantir l’équivalence de l’envoi d’une lettre recommandée électronique avec l’envoi d’une lettre recommandée. Le texte entre en vigueur le 1er janvier 2019.Les dispositions qu’il crée au sein du Code des postes et des communications électroniques concernent la vérification de l’identité de l’expéditeur et du destinataire, l’identification du recommandé, les preuves de dépôt par le prestataire, …
Il est ainsi précisé que «le prestataire de lettre recommandée électronique informe le destinataire, par voie électronique, qu’une lettre recommandée électronique lui est destinée et qu’il a la possibilité, pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de l’envoi de cette information, d’accepter ou non sa réception. Le destinataire n’est pas informé de l’identité de l’expéditeur de la lettre recommandée électronique.
En cas d’acceptation par le destinataire de la lettre recommandée électronique, le prestataire procède à sa transmission. Le prestataire conserve une preuve de la réception par le destinataire des données transmises et du moment de la réception, pour une durée qui ne peut être inférieure à un an.
En cas de refus de réception ou de non-réclamation par le destinataire, le prestataire met à disposition de l’expéditeur, au plus tard le lendemain de l’expiration du délai prévu ci-dessus, une preuve de ce refus ou de cette non-réclamation. La preuve de refus ou de non-réclamation du destinataire est conservée pour une durée qui ne peut être inférieure à un an.»

Le 17 janvier 2018, a été enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale une proposition de loi (n° 555) visant à permettre la scission du bâtiment d’une copropriété à la majorité qualifiée des trois-cinquièmes des membres de l’assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment dont le retrait est demandé.

Selon la synthèse publiée le 8 février 2018 par le ministère de la cohésion des territoires, la conférence de consensus, qui s’est déroulée au Sénat depuis le 12 décembre 2017, sur le projet de loi “Evolution du logement et aménagement numérique” (ELAN) a permis de dégager un consensus assez général sur ses grands piliers, à savoir : construire plus, mieux et moins cher ; répondre aux besoins de chacun ; améliorer le cadre de vie.
Cependant, la réforme du droit de la copropriété reste en débat. Le statut de la copropriété fait partie de ces points qui ont «mis en évidence des positions non convergentes et le besoin d’approfondir le travail collectif». Egalement en discussion, la thématique de la mixité sociale et l’application de l’article 55 de la loi SRU ;  la dynamisation des opérations d’aménagement ; la simplification et la meilleure articulation des procédures existantes (urbanisme, environnement...) et des compétences des différents acteurs ; le financement de l’aménagement et du logement ; le développement de l’accession sociale à la propriété ; la refonte des politiques de régulation de l’urbanisme commercial.

Selon un communiqué publié récemment, l’ANAH élargit l’offre du programme “Habiter Mieux” avec une seconde aide financière proposée aux propriétaires occupants modestes. Cette offre leur permet de bénéficier d’une aide pouvant aller de 7 000 à 10 000 €, avec la possibilité d’être accompagné ou non par un opérateur-conseil. Le propriétaire occupant porte son choix sur l’un des trois travaux identifiés comme les plus efficaces en matière de rénovation énergétique : le changement d’une chaudière ou du mode de chauffage ; l’isolation de combles aménagés ou aménageables ; l’isolation des murs. Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise “Reconnue garant de l’environnement” (RGE). Cette nouvelle aide est disponible depuis janvier 2018. Avec cette nouvelle offre, le programme Habiter Mieux compte ainsi cinq offres, chacune adaptée aux enjeux de rénovation de différents types de logements et de publics : ménages propriétaires occupants modestes, propriétaires bailleurs, syndicats de copropriétaires. En sept ans d’existence, Habiter Mieux aura permis la rénovation énergétique de près de 250 000 logements.

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est à nouveau prorogé jusqu’au 31 décembre 2018, son champ d’application étant cependant réduit. Ainsi, les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée donnant sur l’extérieur sont exclues du champ d’application du crédit d’impôt à compter du 1er janvier 2018, à moins de venir en remplacement de simples vitrages, sur le premier semestre 2018, auquel cas le crédit d’impôt s’applique, mais au taux de 15 % au lieu de 30 % précédemment. Des mesures transitoires sont prises, notamment, pour les travaux initiés en 2017.
Sont exclues du bénéfice du CITE, à compter du 1er janvier 2018, les dépenses d’acquisition de chaudières à haute performance énergétique utilisant le fioul comme source d’énergie, moyennant l’application ici aussi, de mesures transitoires.
En revanche, sous certaines conditions et limites, les frais de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid alimenté par des énergies renouvelables ou de récupération ou bien par une installation de cogénération ainsi que la réalisation d’un audit énergétique, ouvrent droit au crédit d’impôt.
Le taux réduit de 5,5 % de la TVA est maintenu sans discontinuité pour les travaux portant sur la pose, l’installation et l’entretien des matériaux et équipements exclus du bénéfice du CITE (loi de finances, 2018, art. 79).

Un arrêté du 13 décembre 2017 pris en application de la loi du 6 juillet 1989, précise le contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire en cas de congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. L’arrêté a pour objet de préciser. Cet arrêté s’applique aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018.

Par un avis du 8 décembre 2017, la ministre du travail a fait savoir qu’elle envisage de prendre un arrêté tendant à rendre obligatoires pour les syndicats des copropriétaires, employeurs des gardiens et concierges, les dispositions de l’avenant n° 94 à la convention collective des gardiens-concierges. Cet avenant, signé le 29 mai 2017 par les organisations professionnelles d’employeur telles que l’UNPI, l’ARC, l’ANCC, précise les modalités de réception des plis et colis.

Le décret n° 2018-11 du 8 janvier 2018 (JO du 10 janvier 2018) fixe les modalités d’exercice de l’action en relevé de forclusion ouverte aux créanciers d’un syndicat des copropriétaires en difficulté placé sous administration provisoire.

Interrogée sur les actions ouvertes aux propriétaires de voies privées fermées à la circulation pour lutter contre le stationnement irrégulier de véhicules sur leur propriété, la ministre de la justice a fait savoir que la procédure applicable aux «véhicules laissés sans droit dans des lieux non ouverts à la circulation publique», lieux où ne s’appliquent ni le Code de la route ni les pouvoirs de police du maire, est, depuis le décret n° 2001-251 du 22 mars 2001, codifiée aux articles R. 325 47 à R. 325-52 du Code de la route. Ces véhicules peuvent faire l’objet d’une décision de mise en fourrière, sur demande du «maître des lieux» adressée à l’officier de police judiciaire territorialement compétent, soit, s’il connaît l’identité et l’adresse du propriétaire du véhicule, après mise en demeure de ce dernier, par lettre recommandée avec avis de réception ; soit en joignant à sa requête une demande d’identification. La mise en fourrière du véhicule peut être prescrite, y compris lorsque son propriétaire n’a pu être identifié. L’expression «maître des lieux» désigne aussi bien le propriétaire ou le copropriétaire de l’immeuble que le syndic, le gérant, le concessionnaire, le régisseur, le locataire ou le fermier. Par ailleurs, les propriétaires, copropriétaires et leurs représentants ont également la possibilité d’intenter une action judiciaire contre les conducteurs d’automobiles venus troubler la jouissance de leurs biens ; pour cela, il leur appartient de faire appel au préalable aux services d’un huissier pour faire constater le fait dommageable, à savoir le stationnement illicite. Enfin, les propriétaires et copropriétaires peuvent prendre des mesures pour renforcer la protection de leurs propriétés en en restreignant et sélectionnant l’accès : par le gardiennage, la pose de barrières, l’installation de code d’accès, etc (Source : JOAN Q du 31 octobre 2017, p. 5308. Rép. minist. n° 443).

Le 22 novembre 2017, a été enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale une proposition de loi (n° 395) visant à faciliter la réalisation des travaux d’accessibilité dans les parties communes des immeubles en copropriété et modifiant la loi du 10 juillet 1965.
«La loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, n’oblige pas les syndicats des copropriétaires à mettre aux normes d’accessibilité les parties communes des immeubles ne comportant que des logements. Dès lors, certains copropriétaires peuvent être conduits à proposer de prendre en charge des travaux d’accessibilité dans les parties communes pour eux-mêmes ou leurs locataires».

Le législateur souhaite les aider en facilitant l’obtention de l’autorisation requise de l’assemblée générale : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés suffit (cf e du II de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis) alors que la majorité des voix de tous les copropriétaires est normalement requise pour les travaux effectués par certains copropriétaires dans les parties communes (cf b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
«À l’expérience, il s’avère que cela n’est pas suffisant. De nombreux propriétaires souffrant d’un handicap ou à mobilité réduite, eux-mêmes ou leurs locataires, ne réussissent pas à obtenir, par exemple, l’installation d’un monte-escalier électrique dans un immeuble dépourvu d’ascenseur».

Il est donc proposé d’inverser le processus juridique : l’autorisation sera de droit. Elle ne pourra être refusée qu’à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Le refus ne pourra être fondé que sur l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou de ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.
Il est également prévu que les contestations soient portées dans un délai de quinze jours devant le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, statuant en la forme des référés, afin d’allier les avantages de la procédure de référé (procédure rapide) et de la procédure au fond (autorité de la chose jugée).

Le 22 novembre 2017, a été enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale une proposition de loi (n° 411) visant à favoriser l’accession à la propriété dans le parc HLM. Selon le promoteur de ce texte,  les organismes HLM, qui possèdent environ 4,7 millions de logements, mènent une politique de vente contre-productive qui ne permet pas remplir l’objectif annuel de 1 % de vente des logements ; seulement 8 000 logements sociaux ont été vendus, en 2013, au lieu des 40 000 prévus. Cette proposition vise à favoriser l’accession à la propriété tout en donnant de l’autonomie financière aux offices HLM et aux entreprises sociales pour l’habitat.

Dans un entretien au Club de l’économie du Monde en date du 13 septembre 2017, le ministre des comptes publics a indiqué que l’exonération de la taxe d’habitation pour 80 % des foyers sera valable jusqu’à 30 000 euros de revenus annuels (soit 27 000 euros de revenu fiscal de référence, RFR, c’est-à-dire en prenant en compte l’abattement fiscal de 10 %) pour un célibataire, et 48 000 euros de revenus (43 000 euros de revenu fiscal de référence) pour un couple sans enfant. Pour un couple avec un enfant, ce seuil sera de 54 000 euros (49 000 euros de RFR). Cette réforme devrait être lancée dès 2018 en trois étapes successives. Les personnes concernées devraient bénéficier d’une baisse annuelle du tiers de leur taxe jusqu’à extinction complète en 2020.

Interrogée sur la publication des décrets d’application de la loi ALUR, la ministre du logement a indiqué qu’au 24 mars 2017, soit trois ans après la publication de la loi, le taux d’application s’établit à 84 % avec 28 mesures (sur 179) en attente d’application dans 8 décrets à paraître.
S’agissant des mesures relatives aux relations entre bailleurs et locataires, les principaux décrets déjà publiés sont (liste non exhaustive) : le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, pris en application du I 8° de l’article 1er de la loi ALUR, plafonne la part des honoraires à la charge du candidat à la location et liés à la mise en location d’un logement et organise la transmission des données liées à la location aux observatoires locaux des loyers ; le décret n° 2014-1334 du 5 novembre 2014, pris en application de l’article 6 de la loi ALUR, fixe les modalités suivant lesquelles la ministre chargée du logement agrée les observatoires locaux des loyers prévus par l’article 16 modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; le décret n° 2015-587 du 31 mai 2015 prévoit, en application les articles 3, 8-1 et 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 1er de la loi ALUR, le respect d’un contrat-type pour l’élaboration des baux d’habitation ; le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l’annexe à l’article R. 366-5 du Code de la construction et de l’habitation encadre, dans les agglomérations où se manifeste un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, le niveau de fixation du loyer entre les parties lors de la conclusion du bail initial et à l’occasion de son renouvellement ; le décret n° 2015-733 du 24 juin 2015 relatif aux commissions départementales de conciliation des litiges locatifs modifie, en vertu de l’article 6 de la loi ALUR, l’organisation et le fonctionnement des commissions départementales de conciliation qui, composées à parité de représentants des bailleurs et des locataires, interviennent en vue d’aider ces derniers à trouver des solutions amiables à leurs litiges ; le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution ; le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé ; le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. Parmi les 8 décrets à paraître, ceux relatifs au plafonnement de l’État daté est actuellement en phase de concertation (JOAN Q du 9 mai 2017, p. 3365. Rép. minist. n° 63701).

Le décret n° 2017-1012 du 10 mai 2017 (JO du 11 mai 2017) réforme le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI). Ce texte concerne toutes les personnes exerçant les activités de transaction et de gestion immobilières régies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, à savoir les agents immobiliers, les syndics de copropriété, les administrateurs de biens et les marchands de listes. Le décret définit avec précision, l’organisation, le fonctionnement, le régime budgétaire et comptable et le statut des membres et du personnel du CNTGI. Il définit également, la procédure disciplinaire devant la formation restreinte du Conseil national. Ce texte entre en vigueur le 1^er juillet 2018. Le CNTGI fait des propositions et émet des avis sur les textes législatifs ou réglementaires relatifs aux conditions d’exercice des activités des pressionnels de l’immobilier. Il connaît de l’action disciplinaire à laquelle ces derniers sont exposés. Le décret précise l’organisation, le fonctionnement, le régime budgétaire et comptable et le statut des membres et du personnel du CNTGI afin de lui donner les moyens humains et financiers d’accomplir ses missions et veille, en matière disciplinaire, à l’impartialité du Conseil national et au respect du principe du contradictoire. Ce décret de 35 articles a été élaboré par le gouvernement sans concertation avec les intéressés, selon le communiqué de la FNAIM du 17 mai. Pourtant le CNTGI avait été consulté sur ce projet de texte, sans être entendu …

Le décret n°2017-919 du 9 mai 2017 (JO du 10 mai 2017) définit le champ d'application de l'obligation de mise en oeuvre d'isolation thermique en cas de travaux de ravalement important en indiquant la nature des parois concernées par l'obligation et en définissant les "travaux de ravalement importants", visés par la loi n°2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte.

Il est ainsi précisé dans un nouvel article R. 131-28-7 du Code de la construction et de l'habitation que "lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants portant sur les parois de locaux chauffés donnant sur l'extérieur et constituées en surface à plus de 50%, hors ouvertures, de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal, le maître d'ouvrage [le syndicat des copropriétaires, par exemple] réalise sur les parois concernées des travaux d'isolation thermique conformes aux prescriptions techniques fixées en application de l'article R. 131-28".

"Au sens du présent article, sont considérés comme travaux de ravalement importants tous travaux de ravalement d'un parement existant ou la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50% d'une paroi d'un bâtiment, hors ouvertures." Ce décret entre en vigueur le 1^er juillet 2017.

Le décret n° 2017-831 du 5 mai 2017 (JO du 7 mai 2017) porte sur la gouvernance de l’Agence nationale pour le logement (ANAH). Ce décret intéresse pour partie les copropriétés puisqu’il révise le régime des aides de l’ANAH en élargissant le champ des bénéficiaires des aides en faveur de la rénovation des copropriétés, en facilitant le traitement des copropriétés dégradées ; il ouvre le champ d’octroi des aides aux copropriétés fragiles afin de permettre d’accentuer les efforts sur la rénovation énergétique du parc existant. En vigueur depuis le 8 mai 2017.  

Le décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 (JO du 30 avril 2017) précise les modalités de location des places de stationnement adaptées incluses dans les parties communes des copropriétés à usage principal d’habitation. Ce décret met en œuvre les dispositions relatives à l’inclusion d’une partie des places de stationnement adaptées dans les parties communes des immeubles en copropriété dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1^er janvier 2015 et définit les modalités selon lesquelles ces places sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. Ce décret est pris en application de l’article 1^er de l’ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées qui modifie l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les contrats de location de ces places de stationnement sont conclus selon les dispositions du droit commun des baux des articles 1708 et suivants du Code civil. Le décret est en vigueur depuis le 1^er mai 2017.

Lire également l’étude L’exercice d’une activité médicale en copropriété, signée de Guilhem Gil, parue dans cette revue, en mars 2017, n° 626.

Le décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 (JO du 30 avril 2017) définit les informations exigibles par les communes des loueurs de locaux pour l’enregistrement des meublés de tourisme. Ces informations concernent le loueur (identité et coordonnées) et le meublé (statut et caractéristiques). Ce texte est entré en vigueur au 1^er mai 2017.

Le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) a publié, le 25 avril 2017, le rapport demandé par le ministère du logement sur l’amélioration des rapports locatifs et la question des dépôts de garantie. Le CGEDD contrôle, conseille, évalue et accompagne le gouvernement. Il est présidé aujourd’hui, par Nicolas Hulot, ministre d’État, ministre de la Transition écologique et solidaire.
Le rapport analyse l’instauration d’un mécanisme de consignation des dépôts de garantie locative. Afin de minimiser les risques de litige entre propriétaires et locataires, il est envisagé la création d’un fonds unique de centralisation des dépôts de garantie. Géré par une institution publique, ce fonds permettrait d’assurer la sécurité des sommes versées et leur portabilité à chaque déménagement. Le rapport du CGEDD conclut que la création d’un fonds unique de dépôts de garantie, pour être justifiée, doit être mise au service de politiques publiques visant notamment à la solvabilisation des locataires ou à l’amélioration de la qualité des logements locatifs.
Estimé à terme à près de 4 milliards d’euros, ce fonds pourrait ainsi, notamment, bénéficier au financement de la transition énergétique, à des actions en faveur de la décence des logements ou encore à la sécurisation locative. Dans le cadre des travaux préparatoires à ce rapport, le CGEDD a sollicité l’expertise de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) qui a examiné les différentes modalités d’ingénierie financières possibles, selon les priorités assignées à la mobilisation du fonds. Versé une seule fois, le dépôt suivrait le locataire tout au long de son parcours locatif moyennant des ajustements en cas d’augmentation de loyer ou de remboursement d’une dégradation. La restitution des dépôts de garantie serait facilitée avec l’intervention d’un tiers et la CDC pourrait, par exemple, mettre en place un système d’avis d’huissiers en cas de litiges. En outre, ce fonds pourrait être mobilisé pour faciliter l’accès au logement de populations fragilisées

L’arrêté du 10 janvier 2017 (JO du 18 janvier) définit l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. Cet arrêté prend en compte, notamment les principales dispositions introduites par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové en matière d’affichage. La rénovation de l’arrêté du 29 juin 1990, commandée par une norme supérieure (loi ALUR précitée), est également l’occasion de moderniser un texte dont les règles étaient inchangées depuis sa parution. Parmi les principales modifications apportées : le barème des prix des prestations proposées par un professionnel de l’immobilier devra dorénavant également être publié sur son site Internet ; les annonces de vente préciseront systématiquement le prix de vente du bien et à qui incombe le paiement des honoraires de l’intermédiaire ; les annonces de location avertiront les futurs locataires du montant du loyer mensuel «tout compris», des modalités de décompte des charges locatives, de la surface et de la commune du bien afin notamment de leur permettre de vérifier le respect du plafonnement des honoraires de location créé par la loi ALUR. Le texte entre en vigueur le 1er avril 2017 et remplace, à cette date, l’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières.

La loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 (JO du 28 janvier) relative à l’Égalité et à la citoyenneté intéresse le logement à plusieurs titres.
La loi modifie les dispositions de la loi Hoguet (L. du 2 janvier 1970) et investit le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) des fonctions de déontologie, de conseil, de contrôle et de discipline imposées aux professionnels de l’immobilier.  
La loi précise le régime des copropriétés fragiles ou en difficulté. Elle interdit, notamment, à un syndic de redressement qui a été administrateur provisoire, puisse être choisi comme syndic dans les cinq ans suivant la fin de son mandat judiciaire.
Enfin, en matière de logement social, la loi vise à lutter contre la ségrégation territoriale en imposant des quotas de ménages les plus pauvres pour 25 % des attributions de logements.

Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 (JO du 30 décembre 2016) précise les modalités de réalisation du diagnostic technique global (DTG) des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété. Ce décret précise les compétences dont doit justifier la personne qui réalise le diagnostic technique global afin de déterminer l’adéquation entre les compétences de cette personne et la mission à réaliser, conformément aux dispositions de l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation. Il précise également les modalités selon lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire sont intégrés au carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

[Voir notre étude [N°625] - Le diagnostic global : Du principe à la pratique]

Le décret n° 2016-1914 du 27 décembre 2016 (JO du 29 décembre) modifiant le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Pour la tenue de la comptabilité du syndicat, le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les quatre rubriques définies à l’article 7 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005. Afin de tenir compte de l’obligation de constituer un fonds de travaux posée par l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, le décret crée une nouvelle rubrique «fonds de travaux» dans le décret précité et modifie ses annexes en conséquence. Ce texte, complété par un arrêté du 27 décembre 2016 modifiant l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (JO du 29 décembre 2016) entre en vigueur le 1er janvier 2017.

La loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016 (JO du 29 décembre) de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne, s’intéresse largement à la copropriété au travers de l’extension du champ des opérations de réhabilitation de l’immobilier de loisir, conçues désormais comme tendant également à améliorer le niveau d’occupation du parc immobilier. C’est tout d’abord le cas des dispositions nouvelles de l’article L. 318-5 du Code de l’urbanisme. Figurent ainsi désormais parmi les bénéficiaires potentiels des aides publiques accordées lors d’une telle opération de réhabilitation non seulement les propriétaires, dès lors qu’ils respectent les obligations d’occupation et de location de logements définies par la délibération mais également, les personnes physiques ou morales qui s’engagent à acquérir des lots de copropriété et à réaliser des travaux de restructuration et de réhabilitation dans le but de réunir des lots contigus, dès lors qu’elles respectent les obligations d’occupation et de location des logements définies par la délibération, ou encore le syndicat des copropriétaires ayant la charge des travaux relatifs aux parties communes. La loi nouvelle ajoute que la délibération portant création de l’opération de réhabilitation précise, en outre, les engagements souscrits par les bénéficiaires, en contrepartie des aides qui leur sont accordées par les collectivités et leurs groupements en matière de travaux, d’occupation et de mise en location des logements, ainsi que les modalités de remboursement de ces aides en cas de non-respect de ces engagements.

Par ailleurs, cette loi insère dans l’article L. 18-6 du Code de l’urbanisme les prévisions selon lesquelles, en cas de vente d’un lot de copropriété d’un immeuble situé dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir et soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire vendeur notifie, avant toute publicité, son intention de vendre au syndic de la copropriété, en indiquant le prix souhaité et les conditions de la vente projetée. Cette information est notifiée dans un délai de dix jours ouvrés par le syndic à chaque copropriétaire par tout moyen permettant d’en accuser réception, aux frais du syndic. Lors de sa notification aux copropriétaires, le syndic précise que cette information est donnée par le vendeur à titre indicatif et ne constitue pas une offre de vente. Cette obligation d’information s’applique également aux cessions d’usufruit ou de nue-propriété, pour lesquelles sont notamment précisées la consistance et la valeur des biens concernés.

Le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 (JO du 23 décembre) fixe le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce décret, pris pour l’application de l’article 54 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, loi ALUR, fixe le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Dès lors que la copropriété comporte au moins un lot d’habitation, la fiche doit être établie par son représentant légal qui la met à jour chaque année. Elle est mise à disposition des copropriétaires, sous peine de sanction à l’encontre du syndic. En cas de vente d’un lot, la fiche synthétique est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Ce décret entre en vigueur le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, le 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et le 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires

[Voir notre étude : [N°625] - La fiche synthétique : Nouveau document obligatoire].

Le décret n° 2016-1737 du 14 décembre 2016 (JO du 16 décembre) détermine les catégories de services spécifiques non individualisables pouvant bénéficier aux occupants des résidences-services prévue à l’article L. 631-13 du Code de la construction et de l’habitation. L’article 15 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement a introduit dans le Code de la construction et de l’habitation une section dédiée aux résidences-services. Le législateur a notamment défini ces résidences-services comme un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables dont les catégories sont définies par le présent décret. Cette qualification emporte un certain nombre de conséquences, comme la constitution d’un conseil de résidents ou l’intégration dans le champ du contrat de location des obligations relatives à la fourniture et au paiement des services non individualisables. Ce décret a pour objet de déterminer les catégories de services non individualisables concernées

[cf. notre étude, Inf. rap. copr. n° 616, mars 2016, p. 16]

Le décret n° 2016-1515 du 8 novembre 2016 (JO du 10 novembre) fixe les règles applicables aux places de stationnement adaptées incluses dans les parties communes des copropriétés à usage principal d’habitation. Jusqu’à présent, les copropriétés ne comportaient pas de places de stationnement réservées mais seulement des places adaptées aux véhicules des personnes handicapées. Les places adaptées destinées à l’usage des occupants doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places prévues pour les occupants. De plus, les places adaptées destinées à l’usage des visiteurs doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places prévues pour les visiteurs dans les bâtiments d’habitation collectifs neufs.  Ce décret met en œuvre les dispositions relatives à l’inclusion d’une partie des places de stationnement adaptées dans les parties communes des nouvelles copropriétés en définissant les modalités selon lesquelles ces places seront louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

Le décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 relatif aux résidences-services en copropriété, publié au JO du 28 octobre, définit les catégories de services non individualisables dans les résidences-services. Il s’agit d’un décret d’application de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement. Son article 14 a modifié les règles de copropriété applicables aux résidences services, en prévoyant notamment que seuls les services spécifiques non individualisables pourraient être fournis par le syndicat des copropriétaires et leur coût être réparti à titre de charges de copropriété. Sont ainsi considérés comme services non individualisables : l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ; la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence ; le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. En revanche, les charges relevant de prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété (exemple : prestations d’un coiffeur ou d’une esthéticienne). Entrée en vigueur le 1er novembre 2016. Le nombre de logements en résidences services est estimé entre 30 000 et 40 000, hébergeant entre 35 000 et 45 000 personnes de plus de 60 ans [Lire notre étude sur les copropriétés avec services publiée dans notre n° 616, mars 2016, p. 16].

Le décret n° 2016-1439 du 26 octobre 2016 déclarant d’intérêt national l’opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD IN) du quartier Grigny 2, à Grigny en Essonne, a été publié au JO du 27 octobre 2016.
Dans le cadre du plan gouvernemental de mobilisation en faveur des copropriétés fragiles ou en difficulté présenté fin 2015, plusieurs opérations de requalification qualifiées d’intérêt national ont été programmées. Après Clichy-sous-Bois, c’est au tour de Grigny de bénéficier de ces dispositifs d’une ampleur exceptionnelle. Sont programmées ensuite, des opérations concernant Argenteuil et Mantes-la-Jolie.

Aux termes de loi ALUR, l’Etat peut déclarer d’intérêt national une opération de requalification, si celle-ci présente des enjeux majeurs en matière d’habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et nécessite de lourds investissements, si le site comporte une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d’un plan de sauvegarde et si le droit de préemption urbain renforcé a été instauré et que la commune s’est engagée à le déléguer à l’opérateur.

Le quartier de Grigny 2 réunit toutes ces caractéristiques : le présent décret déclare en conséquence, sa requalification d’intérêt national. Il en confie la mise en œuvre à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) qui est ainsi autorisé par ce décret à mobiliser une partie de ses ressources fiscales affectées pour financer la requalification du quartier et peut bénéficier, à titre exceptionnel et pour les besoins de l’opération, de subventions de la part de l’Agence nationale de l’habitat.

Parmi les mesures mises en place, l’acquisition des logements par la puissance publique afin d’éviter à chaque mutation, l’arrivée de nouveaux marchands de sommeil ou d’offrir une porte de sortie aux copropriétaires qui le souhaitent ; le portage afin d’aider le syndicat des copropriétaires à rétablir ses comptes ; la scission des copropriétés permet enfin, des traitements différenciés selon les parties de la copropriété.

La loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, publiée au JO du 8 octobre 2016, dans son article 74, vient compléter les dispositions de l’article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’organiser les modalités de raccordement à un réseau de communication à très haut débit. 

En vertu des dispositions nouvelles, lorsqu’une demande de raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique est effectuée par le propriétaire, le locataire ou un occupant de bonne foi d’un logement d’un immeuble comportant plusieurs logements ou d’un immeuble à usage mixte dans les conditions prévues à l’article 1er de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion, le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer, nonobstant toute convention contraire, sans motif sérieux et légitime conformément au II du même article 1er, à l’installation de telles lignes dans les parties communes de l’immeuble de manière à permettre la desserte de chacun des logements, sous réserve que l’immeuble dispose des infrastructures d’accueil adaptées. Cette installation, réalisée aux frais de l’opérateur conformément à l’article L. 34-8-3 du Code des postes et des communications électroniques, fait l’objet d’une convention conclue dans les conditions prévues à l’article L. 33-6 du même Code avec le syndicat des copropriétaires, après avis du conseil syndical lorsque celui-ci a été institué.

L’arrêté du 10 octobre 2016 relatif au traitement de données à caractère personnel intitulé «registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires», publié au JO du 26 octobre, vient compléter le décret d’application n° 2016-1167 du 26 août 2016 , JO du 28 août fixant les modalités de fonctionnement de ce registre [Cf. notre étude juridique publiée dans ce numéro en p. 43]. Cet arrêté désigne l’Agence nationale de l’habitat, l’ANAH, comme le teneur du registre à compter du 1er novembre 2016 [Cf. l’entretien de la présidente de l’ANAH publiée dans ce numéro]. L’arrêté précise en premier lieu les modalités de la création des comptes de télédéclarants (les syndics) et de leur identification, et en second lieu, les modalités de rattachement des syndicats de copropriétaires aux télédéclarants [Cf. l’entretien du syndic, Bertrand Wehrlé-Détroye du GIE “Identification & Dématérialisation” publiée dans ce numéro]. Ce texte technique définit les informations à renseigner sur les immeubles gérés en copropriété. Il précise les durées de conservation des données. Il détermine la qualité de ceux qui peuvent le consulter et la nature des informations auxquelles ils ont accès selon leur statut (syndics, notaires, collectivités locales). 

Sept annexes
L’arrêté est complété de sept annexes qui listent l’ensemble des informations à renseigner dans ce registre :
1.- l’identification du syndic professionnel ou non ;
2.- l’identification du notaire pour l’accès au registre ;
3.- la nature, la durée et la mission du télédéclarant (syndic, administrateur provisoire, notaire) ;
4.- les caractéristiques juridiques et financières de la copropriété à savoir nom, références cadastrales, date du règlement de copropriété, statut du syndicat de copropriétaires, nombre et nature des lots, existence ou non, d’une procédure administrative ou judiciare, données financières (durée de l’exercice, niveau des charges courantes, des dettes, des impayés, du montant du fonds de travaux, et de la présence de personnel salarié) et enfin les caractéristiques techniques du bâtiment en copropriété (date de construction, étiquette énergétique, type de chauffage, nombre d’ascenseurs).
5.- les informations financières lors de l’immatriculation initiale ;
6.- les informations à renseigner lors de la dissolution de la copropriété ;
7.- les informations à renseigner par les notaires lors de l’immatriculation des nouvelles copropriétés ou de l’immatriculation d’office.

En savoir plus : www.logement.gouv.fr

Un arrêt du Conseil d'État du 05 octobre 2016 revisite les dispositions relatives à la rémunération et aux défraiements des syndics, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 fixant le contrat-type de syndic.

Lire l'arrêt : cliquez ici

L’Assemblée nationale a adopté le 6 juillet, en première lecture le projet de loi “Égalité et citoyenneté”. Ce projet de loi vise de manière générale, à la mixité sociale de logements. Parmi les nombreuses dispositions, l’article 33 de ce projet intéresse notamment les copropriétés. Ce texte apporte des corrections en vue de simplifier l’application de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

Le décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 (JO du 31 mai) précise la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.
Les immeubles pourvus d’un chauffage collectif doivent comporter une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement ou local à usage privatif, lorsque cela est techniquement possible et si cela n’entraîne pas un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage. Cette installation est composée d’appareils de mesure, qui permettent d’individualiser la consommation de chaque local. Les frais de chauffage afférents à cette installation sont divisés, d’une part, en frais de combustible ou d’énergie, d’autre part, en autres frais de chauffage, tels que les frais liés à l’entretien des installations de chauffage et ceux liés à l’utilisation d’énergie électrique.
La mise en service des appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif doit intervenir au plus tard aux dates prévues par l’article R. 241-10 CCH, à savoir au 31 mars 2017 pour les bâtiments présentant de consommations supérieures à 120 kWh/m²/an.
Le décret est complété par un arrêté du 30 mai 2016 (JO du 31 mai 2016) qui précise les cas pour lesquels il est techniquement impossible de mettre en application le décret relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. Il précise également les dates de mise en service des appareils de mesure des consommations de chauffage.

Le décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 (JO du 31 mai) précise les travaux d’isolation rendus obligatoires en cas de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitables.
L’article L. 111-10 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) dans sa rédaction résultant de l’article 14 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 (loi en faveur de la transition énergétique pour la croissance verte), prévoit que, lorsque des travaux importants sont réalisés sur un bâtiment, des travaux d’isolation thermique soient simultanément engagés.
Ce décret précise les conditions dans lesquelles ces dispositions seront mises en œuvre. L’arrêté mentionné à l’article R. 131-28 du Code et auquel renvoient les dis- positions du décret précise les caractéristiques thermiques et la performance énergétique des bâtiments existants. Le texte entre en vigueur le 1^er janvier 2017.

L’arrêt n° 15-10.215 de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation du 24 mars 2016 revêt une importance particulière et pourrait considérablement impacter la pratique notariale en matière de vente de lot de copropriété. Ainsi, des copropriétaires ayant vendu divers lots dépendant d’un immeuble à usage d’habitation, la commune a poursuivi la nullité de cette vente au motif que les biens vendus avaient été inclus dans le périmètre de son droit de préemption urbain et qu’il n’avait pas été établi de déclaration d’intention d’aliéner. Pour accueillir les demandes en nullité de la vente et en dommages-intérêts, un arrêt de la cour d’Aix avait retenu que seul l’état descriptif de division avait été publié au fichier immobilier et que l’immeuble n’avait jamais fait l’objet d’un règlement de copropriété de sorte que, si les lots litigieux étaient compris dans un immeuble soumis au régime de la copropriété au jour du projet d’aliénation, aucun règlement n’avait été publié depuis dix ans au moins, et que les conditions de l’exemption n’étaient pas réunies. Sous le visa de l’article L. 211-4 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR, la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel pour violation de la loi, au motif qu’elle avait constaté que l’immeuble avait fait l’objet d’un état descriptif de division publié au fichier immobilier depuis plus de dix ans à la date de l’aliénation des lots de copropriété.
Ainsi, dès l’instant où un document a fait l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière, qui porte à la connaissance des tiers qu’une copropriété existe (ou est sensée exister) depuis plus de dix ans, le droit de préemption de la commune s’éteint. Il semble que l’esprit de la loi l’emporte ici sur sa lettre.

Cet arrêt publié au bulletin, fera l’objet d’un commentaire dans un prochain numéro
 

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (JO du 31 mars) fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi du 24 mars 2014 dite ALUR, encadre les états des lieux locatifs et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. Le décret entre en vigueur le 1^er juin 2016.
 

Légifrance : lien ici

Le 24 mars 2016, la nouvelle ministre du logement et de l’habitat durable, Emmanuelle Cosse, a fait le point sur l’application de la loi n°2014-366, deux ans après sa promulgation. La loi s’appuie sur environ 75 décrets d’application. A ce jour, 48 ont été publiés. La ministre a affirmé sa volonté de parachever cette mise en œuvre de la loi par la publication d’une vingtaine de décrets supplémentaires d’ici la fin de l’été. Emmanuelle Cosse a déclaré s’inscrire dans une «démarche permanente de concertation avec l’ensemble des acteurs» avant de présenter son plan d’action selon trois grandes priorités :
• La poursuite du plan de relance initié par le Président de la République en faveur de la reprise de la construction ;
• La prévention des expulsions locatives, notamment par le maintien des APL aux allocataires de bonne foi ;
• La rénovation énergétique des logements, notamment avec la rénovation de copropriétés dégradées avec un objectif de réhabilitation porté de 100 000 logements privés en 2015, à 150 000 logements en 2016.
Le tableau de synthèse ci-dessous, fait le point des décrets d’application en cours ou prévus de la loi ALUR. La rédaction a ignoré, faute de place, les dispositions concernant l’urbanisme, le logement social et l’accompagnement des personnes défavorisées.
©EE-LV national

La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 et ses décrets d'application.
État des textes réglementant la gestion locative, le statut de la copropriété et les professions immobilières.

Vers une transition juridique ?
Récemment modifiée profondément par la loi ALUR du 24 mars 2014, la loi du 10 juillet 1965 fait à nouveau l’objet d’un projet de réforme globale.

Quelles pièces demander au locataire ?

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (JO du 7 novembre 2015) fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. La loi du 24 mars 2014, dite ALUR, imposait de déterminer une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au candidat locataire et à sa caution. Le décret fixe ainsi, la liste de ces documents pouvant être exigés de chacun des candidats à la location (annexe 1) et de leurs cautions (annexe 2).

Voici la synthèse de l’annexe 1 relative aux pièces justificatives pouvant être exigées de chacun des candidats à la location :
• Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants : carte nationale d’identité française ou étrangère ; passeport français ou étranger ; permis de conduire français ou étranger ; document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger (carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen).
• Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants : trois dernières quittances de loyer (à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges) ; attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé (centres d’action sociale) ; attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile ; dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
• Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants : contrat de travail ou de stage (à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai) ; extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés ou extrait D 1 du registre des métiers de moins de trois mois ; copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant ; copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ; toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels ; carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.
• Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants : dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition ; trois derniers bulletins de salaires ; justificatif de versement des indemnités de stage ; les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ; justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur ; attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement ; avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers ; titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ; justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Selon le ministère du logement, le projet de loi de finances pour 2016 présenté en conseil des ministres le 30 septembre, encourage les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés. Pour aider les copropriétés et les ménages à financer des travaux d’ampleur, le gouvernement prolongera en effet, d’une année le crédit d’impôt transition énergétique et de trois années l’éco-prêt à taux zéro, jusqu’à fin 2018. Cette prolongation offrira une meilleure visibilité à l’éco-PTZ copropriétés. Par ailleurs, un nouveau micro-crédit à taux zéro sera disponible pour financer le reste à charge de ces ménages.
A destination des copropriétaires bailleurs, le dispositif d’investissement locatif Pinel, défini dans la loi de finances 2015, sera maintenu. Ce dispositif offre aux investisseurs en zone tendue, là où la demande est très supérieure à l’offre de logements, de bénéficier d’avantages fiscaux sous réserve de s’engager avec un loyer inférieur de 20 % environ aux loyers du marché. Selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) les avantages fiscaux seront proportionnels (12 %, 18 % ou 21 %).

Le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est paru au JO du 21 octobre. Complétant ou modifiant le décret du 17 mars 1967, il a pour objet d’adapter le droit de la copropriété à l’évolution des moyens de communication en ouvrant la possibilité de procéder à des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Selon l’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015, publiée au JO du 28 août, les modalités d’information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation sont allégées.
Sont concernées les ventes d’un lot ou d’une fraction de lot ou les cessions d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété.
Outre un allègement des documents transmis à l’acquéreur et un éclaircissement des dispositions issues de la loi ALUR, il est également prévu que la remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l’acceptation expresse par l’acquéreur. L’acquéreur atteste de cette remise soit dans l’acte contenant la promesse de vente par sa simple signature, lorsqu’il s’agit d’un acte authentique, soit lorsque l’acte est établi sous seing privé, dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main.

Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 publié au JO du 30 août, fixe les règles constituant le code de déontologie applicable aux agents immobiliers, aux administrateurs de biens et aux syndics de copropriété. Ce code de déontologie, catalogue des bonnes pratiques professionnelles, était attendu à la fois des organismes professionnels et des associations de consommateurs et de copropriétaires. Ce texte comporte 12 articles dont les dispositions sont applicables depuis le 1er septembre 2015.

Ethique et probité
Les professionnels de l’immobilier exercent leur activité «avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité» (art. 2). «Par leur comportement et leurs propos, [ils] s’attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles s’interdisent tout comportement, action ou omission susceptible de porter préjudice à l’ensemble de la profession».
Dans l’exercice de leurs activités, les professionnels de l’immobilier «agissent dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur ainsi que des dispositions du présent code» (art. 3). Ils doivent posséder «les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités» (art. 4). A ce titre, ils se tiennent informés des évolutions législatives et réglementaires et s’obligent «au respect de leur propre obligation de formation continue et veillent à ce que leurs collaborateurs (…) remplissent leur obligation de formation continue».
Ils veillent à ce que les modalités d’organisation et de fonctionnement de leur entreprise leur permettent d’être «en conformité avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur et celles du présent code» (art. 5). «En particulier, [ils] assurent la direction effective de leur entreprise et de leurs établissements, sous réserve de leur faculté de nommer des directeurs d’établissement». Lorsqu’ils habilitent un collaborateur (…), ils veillent à ce que ces personnes «remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements et qu’elles présentent toutes les compétences et les qualifications nécessaires au bon accomplissement de leur mission».

Transparence à l'égard de leur mandant
Dans les informations qu’ils délivrent à leurs mandants, ils s’obligent à donner «une information exacte, intelligible et complète de leurs activités professionnelles, y compris des services rendus à titre accessoire ou complémentaire, des montants et des modes de calcul de leurs honoraires pratiqués, de leurs compétences et de leurs qualifications professionnelles» (art. 6).
A ce titre, ils s’attachent «à présenter leur carte professionnelle et à veiller à ce que leurs collaborateurs présentent leur attestation d’habilitation (…) ; à tenir à disposition de leurs mandants (…) l’identité des personnes qui interviennent dans l’exécution des missions qui leur ont été confiées ; à communiquer à première demande, les coordonnées leur assureur de responsabilité civile professionnelle». En outre, lorsqu’elles sont sollicitées pour établir un avis de valeur, ils informent leur client que «cet avis ne constitue pas une expertise».
Ces professionnels de l’immobilier «font preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données à caractère personnel et des informations relatives à leurs mandants» (art. 7).
Dans l’exercice des missions qui leur sont confiées, les personnes concernées par ce code «promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées» (art. 8).
Elles s’obligent notamment, «à communiquer à leurs mandants (…) l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ; à rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de l’exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées (…) ; à transmettre dans un délai raisonnable tous les fonds et documents revenant à leurs mandants, soit aux mandants eux-mêmes, soit à tout mandataire que ces derniers leur désignent».
Les professionnels de l’immobilier veillent à ne pas se trouver en conflit d’intérêts (art. 9). Ils «veillent à ce que l’exercice d’activités annexes ou connexes n’engendre aucun conflit d’intérêts». Ils s’obligent notamment, «à ne pas percevoir de rémunération ou d’avantage de quelque nature que ce soit au titre de dépenses engagées pour le compte d’un mandant, sans avoir au préalable obtenu l’accord de celui-ci (…) ; à informer leurs mandants (…) de la possibilité et des raisons d’un conflit d’intérêts avec eux ou entre eux, et notamment des liens directs de nature capitalistique ou juridique qu’elles ont (…) avec les entreprises, les établissements bancaires ou les sociétés financières dont elles proposent les services».
Enfin, entre eux, les professionnels entretiennent «des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale» (art. 10). Dans le règlement des litiges, ils «s’efforcent de résoudre à l’amiable les litiges qui surviennent avec leurs mandants» (art. 11). Lorsque ces professionnels «font l’objet de poursuites disciplinaires en raison d’un manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le présent code ou en raison d’une négligence grave», une action disciplinaire peut être «introduite devant la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières mentionnée à l’article 13-5 de la loi du 2 janvier 1970».
 

La loi n° 2015-992 relative à la transition énergétique pour la croissance verts est promulguée (JO du 18 août). Parmi les objectifs de la politique énergétique nationale fixés par l’article 1er de la loi, figure celui de disposer d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments sont rénovés en fonction des normes “ bâtiment basse consommation ” ou assimilées, à l’horizon 2050.
Les dispositions de l’article 1er ont été déclarées conformes à la Constitution par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2015-718 DC du 13 août 2015 (considérants 10 à 13). L’essentiel des mesures intéressant le droit immobilier figure dans le titre II de la loi, intitulé « mieux rénover les bâtiments pour économiser l’énergie, faire baisser les factures et créer des emplois. »
La loi fixe l’objectif de rénover énergétiquement 500 000 logements par an à compter de 2017, dont au moins la moitié est occupée par des ménages aux revenus modestes, visant ainsi une baisse de 15 % de la précarité énergétique d’ici 2020 (art. 3). Afin d’atteindre cet objectif, la loi prévoit qu’avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique (art. 5).

L’obligation de rénovation lors d’une mutation a été retoquée
En revanche, l’article 6, qui prévoyait qu’à partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devaient faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquat, a été déclaré non conforme à la Constitution. Le Conseil a en effet estimé, d’une part, que cet article n’avait pas le caractère de dispositions relevant d’une loi de programmation (considérant n° 18) et, d’autre part, qu’en s’attachant à réduire la consommation énergétique des bâtiments résidentiels, le législateur avait certes poursuivi un objectif d’intérêt général mais que, toutefois, en ne définissant ni la portée de l’obligation qu’il avait posée, ni les conditions financières de sa mise en œuvre, ni celles de son application dans le temps, le législateur n’avait pas suffisamment défini les conditions et les modalités de cette atteinte au droit de disposer de son bien (considérant n° 19).

Un carnet numérique de l’immeuble
La loi crée un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement. Il mentionne l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.

Les obligations du bailleur
En matière de baux d’habitation, la loi nouvelle donne au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs une nouvelle rédaction. Le bailleur, au titre de son obligation de remise d’un logement décent, est désormais tenu de remettre au locataire un logement répondant à un critère de performance énergétique minimale. Un décret en Conseil d’État définira le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’amélioration de l’efficacité énergétique
En matière d’habitat collectif, la loi insère dans le Code de l’énergie un nouveau chapitre consacré aux contrôles et sanctions de l’obligation de mettre en place, en application de l’article L. 241-9 de ce code, un dispositif d’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. On relèvera également plusieurs modifications du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elles concernent tout d’abord la majorité requise pour l’adoption de décisions de rénovation énergétique. L’article 24-II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est complété par un h relatif aux « opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes ».

L’emprunt du syndicat des copropriétaires
La réforme touche également la souscription d’un emprunt par le syndicat. A ce titre, la loi nouvelle prévoit que l’organisme de caution mentionné à l’article 26-7 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 peut consulter le fichier national des incidents de paiement caractérisés liés aux crédits accordés aux personnes physiques pour des besoins non professionnels, pour les copropriétaires participant à l’emprunt mentionné à l’article 26-4 de cette même loi (art. L. 333-4 du Code de la consommation).
L’individualisations des frais de chauffage
Il est inséré, dans la loi de 1965, un article 24-9 prévoyant que, lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L. 241-9 du Code de l’énergie, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. Cette dernière disposition entrera en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi.

Le sort des colonnes montantes
La loi mentionne le sort des colonnes montantes dans les immeubles en copropriété sans apporter de réponses. La loi prévoit la remise au Parlement dans les douze mois de la promulgation de loi, d’un rapport consacré au statut des colonnes montantes. Ce rapport devra estimer notamment le nombre de telles colonnes nécessitant, au regard des normes en vigueur et des besoins des immeubles concernés, des travaux de rénovation, de renouvellement ou de renforcement, et le coût des travaux y afférents. Il proposera des solutions pour en assurer le financement ainsi que toutes modifications législatives et réglementaires pertinentes pour préciser le régime juridique de ces colonnes (art. 33). [Pour comprendre les enjeux économiques et de sécurité de ces colonnes montantes, le lecteur se reportera à la réponse ministérielle.

Le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté est paru au JO du 18 août. Ce texte technique détermine avec précisions les moyens à mettre en œuvre pour redresser les copropriétés en difficulté ou en pré-difficulté.
Le lecteur se reportera à cette page pour lire de larges extraits de ce texte dense ainsi qu’une analyse juridique de ce décret.

L’arrêté du 19 juin 2015 (JO du 23 juin) fixe le modèle unique de demande, de renouvellement ou de modification de la carte professionnelle, de la déclaration préalable d’activité, de la déclaration de libre prestation de services et le modèle de demande d’attestation de personne habilitée prévus par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 applicable aux agents immobiliers, syndics et gestionnaires de biens. Lire l’étude (réservé au abonnés)

La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, parue au JO du 7 août, clarifie certaines dispositions de la loi ALUR.
Cette loi « fourre-tout » concerne plusieurs aspects du de la politique du logement en France.  Notamment elle vient préciser des dispositions de la loi ALUR.

En cas de vacance du syndic
Une disposition concerne directement le statut de la copropriété et plus particulièrement le mandat du syndic (art. 88). La loi Macron ajoute un alinéa à l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi libellé : dans les cas « où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. » Le texte assouplit la procédure en permettant aux copropriétaires ne plus recourir systématiquement au président du tribunal.

La mise en concurrence des contrats de syndic
La loi Macron précise l’article 21 de la loi 1965 : « Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. »
Le conseil syndical peut, sous réserve d’un vote préalable de l’assemblée générale, être dispensé d’une mise en concurrence systématique, chaque année, du contrat syndic Cette disposition entrera en vigueur le 8 novembre 2015.

Des précisions en matière de baux
La loi précise, pour chaque mesure liée aux relations locataires/propriétaires, si elle s’applique aux baux signés avant la promulgation de la loi, ou bien à compter de leur reconduction tacite ou de leur renouvellement. Ainsi, le préavis d’un mois en zone tendue pour qu’un locataire puisse donner congé à son propriétaire, s’applique à tous les baux en cours.
De même, les mesures de protection des locataires en cas de vente à la découpe ou congés pour vente s’appliquent également aux baux en cours.
En revanche, l’encadrement des loyers est quant à lui uniquement applicable lors du renouvellement du bail ou au moment du changement du locataire.
La loi renforce la protection des personnes âgées locataires ou des locataires hébergeant une personne âgée.
La loi donne également la possibilité aux membres d’une coopérative d’habitants de louer le logement dont ils ont la jouissance au sein d’un immeuble en habitat participatif.
En matière de transactions immobilières, la loi Macron modifie le délai de rétractation lors de l’achat d’un logement. Le délai est porté à 10 jours au lieu de 7 auparavant.

Crédit photo Fotolia - Olivier Le Moal

Très attendue des praticiens, l’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 (JO du 28 août 2015) a eu pour objet la simplification des modalités d’information des acquéreurs lors des ventes d’un lot de copropriété dans un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation.

Article à suivre dans les prochains jours

Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 a été publié au JO du 31 mai relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Il s’agit d’un décret d’application de la loi ALUR n° 366-2014 du 24 mars 2014. Entrant en vigueur le 1er août 2015, ce texte définit les contrats types qui s’appliqueront aux contrats de location non meublée, de location meublée et de colocation à bail unique.
Ainsi que le précise le texte quant aux modalités d’application du contrat type, le régime de droit commun en matière de baux d’habitation est défini principalement par la loi du 6 juillet 1989 modifiée. L’ensemble de ces dispositions étant d’ordre public, elles s’imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent pas y renoncer.

Un arrêté du 29 mai 2015 vient compléter le décret portant sur le bail type d’habitation. Cet arrêté, publié au JO du 31 mai, définit la notice d’information qui sera annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale, à compter du 1er août 2015.

Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, publié au JO du 12 juin 2015, précise les modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement de certains loyers. Pris pour l’application de l’article 6 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), le texte précise le périmètre géographique correspondant aux zones de tension du marché locatif, les modalités de détermination des loyers de référence ainsi que les modalités d’application du complément de loyer.

Un décret n° 2015-702 du 19 juin 2015 relatif à la réforme des professions immobilières a été publié au JO du 21 juin 2015. Ce texte modifie les conditions d’application de la loi Hoguet.
Il organise le transfert aux chambres de commerce et d’industrie de la délivrance de la carte professionnelle requise pour les agents immobiliers, syndics, gestionnaires de biens immobiliers et marchands de listes. Le texte entre en vigueur le 1er juillet 2015. Un article aménage un régime transitoire pour les cartes délivrées jusqu’au 30 juin 2015.
Le décret définit les procédures d’instruction de la demande de carte professionnelle des agents immobiliers, de délivrance et de renouvellement de cette carte professionnelle et d’établissement du récépissé de déclaration préalable d’activité. Un arrêté fixe le montant et les modalités de paiement dus pour l’établissement et le renouvellement de la carte.

Le décret n° 2015-703 du 19 juin 2015 (JO du 21 juin 2015) est relatif au fichier automatisé des personnes titulaires de la carte professionnelle. Pour les agents immobiliers, syndics, gestionnaires de biens immobiliers, marchands de listes, le texte définit la mise en place d’un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle requise pour exercer certaines activités portant sur les immeubles et fonds de commerce. Le texte entre en vigueur le 1er juillet 2015. Il précise les informations qui figureront sur le fichier consultable par le public.

Le Sénat a adopté, en première lecture, le projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite loi Macron. Parmi les diverses mesures, il est mentionné, dans l’optique d’une correction des dispositions de la loi ALUR, les dispositions de l’article 25 bis E relatif à la mise en concurrence des syndics qui prévoit d’insérer au sein de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un troisième alinéa disposant que «tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.»

Le Sénat a examiné fin mai, en nouvelle lecture, le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte. Ce texte précise qu’avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures par mètre carré et par an, devront avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique et qu’à partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devront faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation. 
Le projet assouplit les règles d’urbanisme afin d’autoriser la mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; la mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; la mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades.
Il est prévu également la création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement destiné à mentionner l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. Ce carnet numérique sera obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Le projet de loi prévoit, en outre, l’institution d’un fonds de garantie pouvant garantir les prêts destinés au financement de travaux accordés à titre individuel aux personnes remplissant une condition de ressources fixée par décret ainsi que les prêts collectifs destinés au financement de semblables travaux régis par les articles 26-4 à 26-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Enfin, s’agissant de l’immeuble en copropriété, le projet précise dans la loi du 10 juillet 1965 l’insertion d’un article 24-9 prévoyant que « lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet ». Prochain examen en séance publique au Sénat prévu le 30 juin 2015.

Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logements à usage de résidence principale et l’arrété du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée auxdits contrats sont parus au Journal officiel du 31 mai 2015. Une étude de ces textes parus au moment où nous mettons sous presse, sera publiée dans un prochain numéro.

Le décret n° 2015-298 du 16 mars 2015 modifie les conditions de classement des résidences de tourisme. Le classement d’un établissement dans la catégorie des résidences de tourisme n’est possible que si celui-ci est constitué d’au moins 70 % de locaux d’habitation meublés dès lors qu’il est placé sous le statut de copropriété ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé. Le présent décret abaisse ce seuil à 55 % pour les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans et dont le classement est arrivé à échéance ainsi que pour les établissements non classés répondant aux caractéristiques fixées à l’article D. 321-1 du Code du tourisme et exploités depuis plus de neuf ans. Il s’applique sans préjudice des règles de la copropriété issues de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : en particulier, la modification du règlement de copropriété induite par ce nouveau seuil de 55 % devra être adoptée à la majorité des deux-tiers des membres du syndicat de copropriétaires, conformément au b de l’article 26 de la loi.

TRIBUNE

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a bientôt cinquante ans. C’est l’occasion de rappeler son principal mérite, puisqu’elle arrive à faire coexister plusieurs modèles de gestion différents. Tribune de Thierry POULICHOT, avocat au barreau de Rennes, président de l'association LGOC.

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Nous reproduisons ci-après le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le décret a été publié au Journal officiel  n°0074 du 28 mars 2015 (page 5616). Ce contrat-type est applicable pour les contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.
 

Télécharger le contrat-type.

Le décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 (JO du 1er février) porte sur la création de l’opération d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD-IN) du quartier dit du “Bas-Clichy“ à Clichy-sous-Bois (Seine-St Denis). Créé dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014, le dispositif ORCOD a pour objectif de traiter, dans un cadre global, les dysfonctionnements internes de copropriétés en ayant recours notamment au portage foncier massif, ainsi que les causes de ces difficultés. L’opérateur désigné pour réaliser cette opération, qui portera sur 3.500 logements comprenant, notamment, les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne, est l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France. Le quartier concerné fait partie des 200 quartiers prioritaires identifiés en décembre 2014.  Une deuxième ORCOD doit prochainement être réalisée à Grigny (Essonne) afin de résoudre les dysfonctionnements de la copropriété Grigny 2, ensemble de 5.000 logements en grandes difficultés.

Le projet de loi relatif à la “transition énergétique pour la croissance verte“ suit son parcours parlementaire en procédure accélérée. Il a été examiné par le Sénat en première lecture en février.
Le titre II de ce projet de loi qui en comprend huit, est consacré à l’isolation des bâtiments. Les sénateurs ont renforcé plusieurs dispositions visant à la rénovation énergétique des immeubles. Ainsi, «avant 2020, tous les logements locatifs du parc privé dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique en visant une performance de 150 kilowattheures par mètre carré et par an si le calcul économique le permet» (art. 3 B).  Les sénateurs ont même ajouté une disposition nouvelle : «À partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devront faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquats. Un décret en Conseil d’État précisera le calendrier progressif d’application de cette obligation en fonction de la performance énergétique, étalé jusqu’en 2050» (art. 3 C).
Pour parvenir à ces objectifs, l’article 3 du projet de loi prévoit qu’il peut «ainsi être dérogé aux plans locaux d’urbanisme des plans d’occupation des sols et des plans d’aménagement de zone, dans des limites fixées par un décret en Conseil d’État, aux règles relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur» en vue de favoriser l’isolation des bâtiments.
Il est notamment prévu d’autoriser «la mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ; la mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ; la mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades».
En ce qui concerne les immeubles gérés en copropriété, «il est créé un carnet numérique de suivi et d'entretien du logement. Il mentionne l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes (…). Ce carnet intègre le dossier de diagnostic technique».
«Le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025».
Les règles de majorités prévues à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont complétées par un nouvel alinéa h ainsi rédigé : «h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique prévues en application des 3° et 4° de l'article L. 111-10 du Code de la construction et de l'habitation, à l'occasion de travaux affectant les parties communes, et celles améliorant les installations énergétiques communes dès lors qu’il a été démontré qu’elles étaient amortissables en moins de cinq ans et sous réserve que la baisse des consommations énergétiques soit garantie».

Individualisation des frais de chauffage
Le projet de loi prévoit également l’insertion d’un nouvel article 24-9 à la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci impose que «lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L. 241-9 du code de l’énergie, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet». Cette disposition entrerait en vigueur six mois après la promulgation de la loi.
 

Les décrets n° 2014-1437 et 2014-1438 parus au JO du 4 décembre 2014 sont relatifs aux avances remboursables sans intérêt, destinées au financement de travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens. Ces textes  s’appliquent aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2015.
En application des règles nouvelles, la responsabilité d’attester l’éligibilité des travaux de rénovation des logements à la réglementation de l’éco-PTZ est transférée des établissements de crédit aux entreprises et artisans reconnus garants de l’environnement (label RGE) réalisant les travaux. Les établissements bancaires demeurent chargés d’évaluer l’éligibilité formelle du dossier et la solvabilité de l’emprunteur.
Les éléments que doit fournir l’emprunteur, préalablement à la réalisation des travaux, sont énoncés par la nouvelle rédaction de l’article R. 319-19 Code de la construction et de l’habitation.i Il s’agit notamment, d’une part, du descriptif des travaux prévus faisant apparaître le montant prévisionnel des travaux éligibles, signé par chaque entreprise réalisant des travaux de performance énergétique, pour les travaux qu’elle réalise et les éventuels travaux induits, indissociablement liés aux travaux et, d’autre part, de l’ensemble des devis détaillés. Le décret aménage un régime de sanctions administratives en cas de manquement par les entreprises à leurs obligations.

Facilité pour les copropriétés
Le décret prévoit l’application pour “l’éco-PTZ copropriétés“ d’une rémunération supérieure pour les établissements bancaires à celle applicable aux éco-PTZ attribués aux personnes physiques.
Pour rappel, l’avance remboursable sans intérêt peut être consentie à un syndicat de copropriétaires pour financer les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives prévus au f de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que les travaux réalisés sur les parties et équipements communs de l’immeuble, lorsqu’au moins 75 % des quotes-parts de copropriété sont compris dans des lots affectés à l’usage d’habitaton

JO du 1er février 2015 : décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 de création de l’opération d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD-IN) du quartier dit du « Bas-Clichy » à Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis). Créé dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014, le dispositif ORCOD a pour objectif de traiter, dans un cadre global, les dysfonctionnements internes de copropriétés en ayant recours notamment au portage foncier massif, ainsi que les causes de ces difficultés. L’opérateur désigné pour réaliser cette opération, qui portera sur 3.500 logements comprenant notamment les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne, est l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France. Cette opération va bénéficier de subventions de l’ANRU au titre du nouveau programme de rénovation urbaine, le quartier concerné faisant partie des 200 quartiers prioritaires identifiés en décembre 2014.  Par ailleurs, ainsi que l’avait indiqué la ministre du logement début octobre 2014, une deuxième ORCOD doit prochainement être réalisée à Grigny (Essonne) afin de résoudre les dysfonctionnements de la copropriété Grigny 2, ensemble de 5.000 logements en grandes difficultés.

Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre publié au JO du 5 novembre 2014, pris en application de la loi n° 2014 -626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) dresse la liste des charges, travaux, impôts et taxes qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, tout en s’intéressant à la date du congé donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et à la date d’exigibilité du loyer révisé.

Commander: La réforme des baux commerciaux - Annales des Loyers -décembre 2014

La loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 publiée au JO du 21 décembre relative à la simplification de la vie des entreprises, comporte trois mesures affectant le statut de la copropriété, dans son article 15.
Il modifie notamment la rédaction de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issue de la loi Alur du 24 mars 2014. Cette dernière avait institué, en cas de vente d’un lot, l’obligation de procéder au mesurage non seulement de la superficie de la partie privative du lot mais également à celui de la surface habitable. L’obligation du mesurage de la surface habitable est supprimée par la loi nouvelle qui adapte dans le même temps le contenu des dispositions de l’article L. 721-2 du Code la construction et de l’habitation (CCH) relatif aux documents devant être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Analyse et commentaire de ce texte de loi dans le numéro de févrirer.

Lire le texte de la loi

L’ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre publiée au JO du 27 septembre 2014 précise la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées.
Ce texte complète l’article 8 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 en lui ajoutant un II aux termes duquel «le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un PLU ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement prévoit qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité définie à l’article L . 111-7-1 du CCH est incluse dans les parties communes. Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par un décret à paraître, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.» En application de l’article 18 de l’ordonnance, la nouvelle rédaction de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable aux logements et aux copropriétés d’immeubles bâtis dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015.

Le décret n° 2014-1302 du 30 octobre publié au JO du 1er novembre 2014 porte sur les installations dédiées à la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables dans les bâtiments et aux infrastructures pour le stationnement sécurisé des vélos.
D’une part, le décret supprime l’obligation de disposer d’un local technique électrique dédié aux infrastructures de charge de véhicules électriques et avance la date d’effet (du 1er janvier 2015 au 1er octobre 2014) du droit donné à un copropriétaire d’équiper sa place de parking d’une borne de recharge. D’autre part, il ouvre la possibilité de créer un espace de stationnement pour les vélos en dehors du bâtiment, s’il est situé à l’intérieur de la même parcelle et s’il est couvert. Pour les bâtiments de bureaux existants, la faculté est en outre offerte de prendre cet espace sur des places de stationnement jusque-là dédiées aux voitures.

Le projet de loi sur la “transition énergétique pour la croissance verte“ porté par la ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, Ségolène Royal, est en cours de dicussion au Parlement. L’objectif du gouvernement est de lutter contre le dérèglement climatique et de réduire la facture énergétique. La projet adopté en première lecture à l’Assemblée nationale prévoit plusieurs dispositions intéressant les syndicats de copropriétaires.
Ainsi, l’article 5 fait obligation pour les copropriétaires de procéder à une isolation thermique par l’extérieur lors d’un ravalement des façades et à une isolation de la toiture ou de combles lors de la réfection de celle-ci. L’article 6 précise le dispositif de tiers financement pour faciliter le financement des travaux d’efficacité énergétique par les sociétés de tiers-financement. L’article 8 réforme le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE) en vue de la troisième période d’obligations (2015-2017). L’article 10 permet le vote des installations de bornes de récharges pour les véhicules électriques ou hybrides, à la majorité simple lors des assemblées générales. Enfin, l’article 60 instaure un chèque énergie versé sous condition de ressources. Ce dispositif est appelé à se substituer aux tarifs sociaux de l’électricité et du gaz.

La loi ALUR dispose que «le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État.» Dans l’attente de ce décret, l’Association des responsables de copropriété (ARC) associée à l’association de consommateurs UFC-Que choisir a élaboré son projet de texte et de fait, a fixé un cadre de discussions en proposant ce projet à des cabinets indépendants de syndics via un sondage réalisé par la société Syneval.
Ce projet de contrat respecte la loi en prévoyant un rémunération forfaitaire et une rémunération spécifique pour des prestations particulières. La question est donc de déterminer ce qui ressort du forfait et ce qui ressort des prestations particulières.
Le projet porté par l’ARC et l’UFC-Que choisir est qualifié de “Tout sauf“. Les prestations particulières facturables non comprises dans le forfait sont listées : visites au-delà de celles prévues contractuellement ; présence du gestionnaire aux conseils syndicaux, au-delà de ceux prévus au contrat ; présence du gestionnaire en assemblées générales au-delà du forfait contractuel ; frais d’affranchissement ; gestion des sinistres ; suivi des contentieux. Ce projet prévoit également des tarifications maximales pour certaines prestations. Ainsi, le prix de la photocopie serait plafonné à 0.20 € TTC. De même, pour le tarif de l’état daté serait plafonné à 300 € TTC.
La FNAIM par la voix de son président Jean-François Buet, clôt le débat. Il rappelle que la définition d’un projet de contrat-type rélève des prérogatives du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). «La liste (exhaustive) des prestations particulières ouvrant droit à une rémunération spécifique complémentaire relève du pouvoir réglementaire après concertation avec la profession ; c’est le modèle fixé par le décret, et lui seul, qui s’imposera à l’ensemble des syndics.»
L’organisation professionnelle précise pour conclure, qu’en tant que «membre du CNTGI, la FNAIM apportera tout son concours aux travaux de cette haute instance, sur le contrat type de syndic comme sur les autres questions traitées.»

Le décret n° 2014-843 du 25 juillet 2014, publié au JO du 27/07/2014, fixe les conditions de fonctionnement et la composition du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). Cette instance de régulation a été créée par la loi ALUR. Elle a pour objet «de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétences nécessaires au bon accomplissement des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 …, dite loi Hoguet». Ce décret était particulièrement attendu des professionnels de l’immobilier, le CNTGI ayant vocation à encadrer leurs activités.
Selon le décret, le CNTGI sera formé :
- de sept représentants de l’immobilier, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de syndicats. Parmi ces sept représentants, au moins une personne est issue des secteurs d’activité suivants : la transaction immobilière, la gestion immobilière et l’activité de syndic de copropriété ;
- de cinq représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement et agréées en application de l’article L. 411-1 du Code de la consommation [Ce qui exclut la représentation de l’Association des responsables de copropriété, – Ndlr] ;
- d’une personnalité désignée en raison de ses compétences dans le domaine de l’immobilier, qui assure la présidence du conseil.
Les membres du conseil sont nommés par arrêté conjoint du ministre de la Justice, du ministre chargé du logement et du ministre chargé de la consommation.
Les réactions
L’Arc dénonce «un drôle de conseil», composé, comme le prévoyait la loi ALUR, majoritairement de professionnels et écartant leur association comme association représentative.
La Chambre nationale des propriétaires regrette que le CNTGI ne comporte aucun représentant des propriétaires ; «ces derniers constituent pourtant l’une des parties essentielles des marchés immobiliers».
Pour les professionnels de l’immobilier, la création du CNTGI est une reconnaissance du rôle-clé des professionnels dans la politique du logement privé.  Néanmoins, ils regrettent que «ce conseil s’apparente davantage à une commission administrative. L’UNIS et la FNAIM rappelle qu’ils avaient demandé la création d’un Conseil national des professions immobilières», assimilable à un ordre professionnel.

Le décret n° 2014-812 du 16 juillet 2014, publié au JO du 19/07/2014, précise la liste des dépenses éligibles au crédit d’impôt développement durable, relevant de l’art. 200 quater du Code général des impôts (CGI) ou aux avances remboursables sans intérêts relevant de l’art. 244 quater U du CGI. Ces mesures concernent les propriétaires de résidences principales ou les syndicats de copropriétaires, effectuant des dépenses en faveur des économies d’énergie.

Ce nouveau crédit d’impôt (art. 200 quater) entrera en vigueur le 1er janvier 2015 en métropole. En revanche, les avances remboursables sans intérêts seront mises en oeuvre dès le 1er septembre 2014 en métropole. Enfin, le décret fixe les conditions que devront remplir les entreprises auxquelles il sera fait appel. Seules les dépenses effectuées auprès de ces entreprises certifiées seront prises en compte. [Il s’agit du nouveau label “Reconnu Grenelle de l’environnement” (RGE) – ndlr].

Du jamais vu ! A peine trois mois après son vote et alors qu’elle n’est même pas opérationnelle en l’absence des innombrables décrets d’application et des observatoires qui doivent l’alimenter en références, le gouvernement rejoint le concert des critiques formulées par la quasi-unanimité des commentateurs et des organisations professionnelles pour estimer que le volet locatif de la loi ALUR ne peut demeurer en l’état, en raison des dommages apportés au marché des transactions et à l’investissement locatif, dont les chiffres alarmants vont accentuer la pénurie de logements qui est la source de tous les maux.

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Un arrêt remarqué a été rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation qui intéressera non seulement les syndics mais également les associations de consommateurs.
En l’espèce, l’association Union fédérale des consommateurs de l’Isère (l’UFC) avait assigné une société syndic, en suppression de clauses prétendument illicites ou abusives contenues dans le contrat, version 2006, proposé par celle-ci aux syndicats de copropriétaires, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) étant intervenue volontairement à l’instance.
Pour déclarer recevable l’action de l’UFC, un arrêt de la cour de Grenoble avait retenu que dès lors que le non-professionnel est assimilé à un consommateur par l’article L. 132-1 du Code de la consommation, les associations habilitées pouvaient, en vertu de l’article L. 421-6 du même code, engager une action préventive en suppression des clauses abusives ou illicites contenues dans un contrat proposé par un professionnel à un non-professionnel, lequel peut être une personne morale, à l’instar d’un syndicat de copropriétaires.
La décision des juges du fond a été cassée au motif qu’en statuant ainsi, alors que l’action en suppression des clauses illicites ou abusives des associations visées à l’article L. 421-1 du Code de la consommation était limitée aux contrats destinés ou proposés aux seuls consommateurs, la cour d’appel a violé, par fausse application, l’article L. 421-6 du Code de la consommation (Cass. 1ère civ., 4 juin 2014, n° 13-13.779 et 13-14.203, à paraître au Bulletin civil).
Eu égard aux répercussions engendrées par cette décision, les IRC proposeront à leurs lecteurs un commentaire dans les semaines à venir [Jean-Marc Roux].

Par un arrêt du 16 mai 2014 (n°14-40015), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé devant le Conseil constitutionnel une question prioritaire de constituionnalité (QPC) relative aux dispositions de l’article L. 443-15 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte, dérogatoire du droit commun, dispose que la réduction du nombre de voix du copropriétaire majoritaire à la somme des voix des autres copropriétaires prévue par l’article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à l’organisme d’habitations à loyer modéré vendeur. Ce qui permet à ce dernier d’imposer ses décisions à l’ensemble des autres copropriétaires chaque fois que la loi requiert un vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Cette disposition pourrait être considérée comme portant une atteinte excessive au droit de propriété des autres copropriétaires.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) constitue l’une des réformes majeures du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Une controverse vive est née de l’application ou de la non-application de la loi ALUR, depuis sa promulgation, entre les syndics d’une part et les associations UFC Que choisir ? et l’Association des responsables de copropriété (ARC) d’autre part.

L’ordonnance n° 2014-329 du 12 mars 2014 (JO du 14 mars) relative à l’économie numérique précise les conditions d’installation, de gestion, d’entretien et de remplacement par un opérateur des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique dans les parties communes bâties et non bâties d’un immeuble comportant plusieurs logements ou à usage mixte régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ces installations font l’objet d’une convention entre l’opérateur et le syndicat des copropriétaires aux termes de laquelle les frais d’installation restent à la charge de l’opérateur «sauf lorsque le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l’association syndicale de propriétaires a refusé deux offres consécutives de cet opérateur dans les deux ans qui précèdent». Avec ce texte, les pouvoirs publics entendent encourager le développement de la fibre dans les immeubles collectifs

«L'arrêté du 4 août 1987 portant création d'une commission relative à la copropriété est abrogé.» Ce succinct article 22 du décret n° 2014-132 publié au Journal officiel du 18 février signe l’arrêt de mort de la Commission relative à la copropriété. Pour être précis, le décret procède à la suppression de trente-trois commissions administratives à caractère consultatif de l'État dont celle connue tous les acteurs de la copropriété : la CRC. Le décret est en application depuis le 19 février.

La Commission relative à la copropriété était présidée par le Conseiller Pierre Capoulade. Celui-ci a eu l’occasion de préciser, récemment, l’histoire et le rôle de la Commission :
«L’arrêté du 4 août 1987 a institué la Commission relative à la copropriété en la chargeant, avec un rôle consultatif, d’une triple mission :
• Répertorier les difficultés d’application présentées par la loi du 10 juillet 1965,
• Rechercher les solutions, notamment d’ordre conventionnel, de nature à les aplanir,
• Proposer, le cas échéant, aux pouvoirs publics les adaptations législatives et réglementaires qui s’avéreraient nécessaires» [Visionner l'intervention intégrale COtv].
La Commission comptait douze membres. Présidée par un conseiller à la Cour de cassation, la Commission comprenait un professeur de droit, un notaire et un avocat, un représentant du ministère de la Justice, un représentant du ministère du logement. En outre, elle était composée des présidents de l’UNPI, de la CGL, de l’ARC, de la FNAIM, de l’UNIS, du SNPI. Elle pouvait aussi s’adjoindre des membres consultants notamment de l’ANIL, de la FPI et de l’ANCC.
Interrogé par un parlementaire sur le coût du fonctionnement de la Commission relative à la copropriété (CRC) pour les finances publiques, le garde des sceaux avait indiqué le 26 juillet 2012, à l’Assemblée nationale que «ses membres sont bénévoles. Ils ne sont pas rémunérés et ne perçoivent aucune indemnité pour leur activité au sein de la commission. Ils se réunissent dans les locaux de la direction des affaires civiles et du sceau. La Commission n’a pas de secrétariat particulier. Le fonctionnement de la Commission relative à la copropriété ne génère aucun coût pour l’État.»
Membre depuis plus de dix ans de la Commission, le professeur Hugues Périnet-Marquet de l’Université Panthéon-Assas (Paris II) écrivait récemment que «le rôle de la Commission est à la fois clair et ambigu (…) Elle ne fait pas la loi, mais la suggère. Elle ne tranche pas de litiges, ne prend pas de décisions, mais émet des recommandations.»
Le professeur Périnet-Marquet ajoutait «lorsqu’elle n’est pas à l’initiative de la réglementation, la Commission en est fréquemment le vérificateur scrupuleux, mais quelquefois impuissant. La loi est une affaire de spécialiste et la copropriété n’échappe pas à cette règle. Lorsque les textes la concernant sont faits par les personnes compétentes du ministère de la Justice ou de celui chargé de l’équipement et de l’environnement, la Commission peut se contenter d’améliorations secondaires, souvent de pure forme. Mais de plus en plus de propositions de textes proviennent d’autres bureaux ou services que ceux chargés de la copropriété, voire d’autres ministères. La parfaite connaissance de la loi de 1965 n’est alors pas toujours au rendez-vous, loin s’en faut.»

Les 26 recommandations de la CRC

L’Association des responsables de copropriété (Arc) n’a pas eu assez de mots assez durs pour qualifier les derniers arbitrages du gouvernement lors du vote, en deuxième lecture, du projet de loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) : les «reculades de Mme Duflot» sont devenues des «coups de poignard».
Si l’opinion a retenu la fin de la médiatique Garantie universelle des loyers (les bailleurs pourront lui préférer la caution habituelle), l’Arc pointe du doigt la représentativité du Conseil national de l’immobilier et les entorses faîtes au compte séparé.
Les membres de l’Arc sont furieux de constater que le Conseil national, qu’il appelaient de leurs vœux comme une instance d’arbitrages, sera composé majoritairement de professionnels. D’autant que ceux-ci, seront désignés, principalement, par les syndicats professionnels. Il s’agira donc d’une instance de représentation et de régulation. Seules les associations de défense de consommateurs agréees selon le Code de la consommation (art. L. 411-1) pourront y siéger – ce qui ne serait pas le cas de l’Arc.
L’autre motif de l’ire de l’Arc est le sort réservé au principe du compte bancaire séparé. Si «le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé  d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat» (dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la loi), Ce serait dans l’établissement bancaire choisi par le syndic. Si l’assemblée générale décide de l’ouverture de ce compte dans une autre banque, la décision devra requérir la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est alors autorisé à appliquer des honoraires différenciés.
De plus, selon le texte voté par l’Assemblée nationale «Lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancair e séparé». Dans ce cas, le syndic ne pourra prétendre à une rémunération différenciée.
La loi Alur crée un autre seuil en termes de nombre de lots, pour le fonds, qui n’est plus de prévoyance, mais «de travaux». Si le texte voté par les députés impose aux copropriétés (sauf livraison récente de l’immeuble) la constitution d’un fonds de travaux, les syndicats composés de 10 lots au plus, peuvent décider de ne pas constituer un tel fonds, sous réserve d’une décision unanime de l’assemblée générale.
Autre point remarquable du texte, l’obligation de consignation des données au registre de l’immatriculation des copropriétés est étendue aux «données essentielles de gestion». Cette obligation est une condition pour le bénéfice de subventions publiques, subventions qui avaient disparu du projet de loi voté devant le Sénat. A noter que le texte abandonne définitivement le terme “amende” pour celui d’“astreinte” en cas d’inexécution par le syndic de ses obligations d’immatriculation.
Le législateur précise encore, que les documents dématérialisés de la copropriété seront accessibles dès le 1er janvier 2015. Par ailleurs, «Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique». Les copropriétaires pourront, en outre, choisir de confier directement la conservation des archives du syndicat à un tiers pour les libérer d’une dépendance à l’égard de leur syndic.

Au cours de sa séance du 31 janvier 2014, le Sénat a adopté, en deuxième lecture, le projet de loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) par 176 voix pour et 164 voix contre. Le projet sera examiné par la commission mixte paritaire avant son vote définitif.
Les effets de cette loi seront progressifs pour la copropriété mais il reste à attendre de nombreux décrets d'application.

Une proposition de loi tendant à élargir le bénéfice du chèque emploi service universel (CESU) aux parties communes des copropriétés est en cours d’examen par la commission des affaires sociales de l’Assemblée nationale.
Le CESU permet de bénéficier d’avantages fiscaux et sociaux pour l’emploi d’une personne à domicile. Il peut être utilisé également par l’intermédiaire d’une société ou d’une association de prestations de services.
Pour le député, Éric Straumann, à l’origine de la proposition de loi, «les concitoyens ont un traitement fiscal différent selon qu’ils habitent ou non en copropriété». «Ainsi un particulier pourra-t-il bénéficier d’une assistance ménagère, de l’entretien de son jardin, s’il habite dans une maison individuelle. Cette possibilité lui sera offerte de manière identique s’il habite dans un appartement mais uniquement pour les travaux ou pour l’entretien intervenant dans son appartement mais non dans les parties communes.»
«La présente proposition tend à permettre aux copropriétaires ou locataires au sein d’une copropriété de payer par un CESU, leur quote-part des charges communes, en ce qu’elles concernent évidemment les services à la personne et cela par l’intermédiaire du syndic de copropriété.»
Pour rappel, cette doléance est ancienne. Notamment, la Fédération des syndicats coopératifs de copropriété la réclame depuis 2008, pour le paiement des concierges et employés d’immeuble.

Le projet de loi appelé “Accès au logement et un urbanisme rénové” (Alur) poursuit son parcours législatif. Présenté le 26 juin en Conseil des ministres, ce projet de loi a été discuté en commission durant l’été. Les 84 articles ont reçu 1 120 amendements. Les députés examineraient ce projet majeur pour le logement à compter du 10 septembre.
Très active auprès des parlementaires, l’Association des responsables de copropriété (Arc) se félicite d’avoir obtenu la réintégration du fonds travaux dans le projet de loi. Prévue initialement dans l’avant-projet, cette disposition avait disparu du projet de loi sur la recommandation du Conseil d’État. La Haute juridiction estimait que cette mesure représentait une atteinte au droit de la propriété. Finalement, les membres de la commission parlementaire ont rétabli pour les copropriétés de cinquante lots ou plus, l’obligation d’un fonds de prévoyance, sauf si le diagnostic technique ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir. Ce fonds est alimenté par des provisions attachées au lot ; les sommes restent acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à remboursement en cas de cession d’un lot. Ces provisions, ne pouvant être inférieures à 5 % par an du budget prévisionnel de charges courantes, sont destinées au financement des travaux prévus à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La commission a également adopté l’instauration d’un diagnostic technique global «afin d’assurer l’information des copropriétaires et aux fins d’élaboration d’un plan pluri-annuel de travaux» en vue de l’entretien, la conservation et l’amélioration des immeubles.

L’information du copropriétaire
Parmi les propositions de la commission parlementaire au texte initial, figure un article dont l’objet est l’information des acquéreurs de lots de copropriété. «Après l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965, [est] inséré un article 8-2 ainsi rédigé : le syndic établit une fiche signalétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti (…). Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires et de chaque nouvel acquéreur.» Cette information vient en sus de celle déjà prévue dans le projet de loi, pour les annonces immobilières relatives à la vente d’un lot qui doivent indiquer le montant moyen annuel de la quote-part du budget annuel ; l’existence d’une procédure menées sur le fondement de l’article 29-1 à l’encontre du syndicat des copropriétaires. En outre, en cas de vente d’un lot, sont annexés à la promesse de vente les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur.

L’immatriculation des syndicats de copropriété
L’association l’Arc n’a, en revanche, pas obtenu satisfaction dans son opposition à la création du fichier central d’immatriculation des copropriétés tel qu’il figure dans le projet de loi. La commission a conservé les articles visant à répertorier les syndicats de copropriétaires dans le dessein «d’adapter les politiques publiques en matière de logement» et de «prévenir la dégradation des copropriétés». Si pour l’Arc, comme pour l’ensemble des acteurs de la copropriété, la réalisation d’un fichier simple des 600 à 650 000 copropriétés est souhaitable, la création d’un fichier exhaustif tel qu’il est défini dans les textes, est complexe et onéreuse à mettre en œuvre. De plus, les mesures coercitives envisagées pour sa mise en place sont jugées sévères. Aussi, l’Arc met en garde le législateur sur la mise en place d’un tel “méga-fichier central“ à «la fiabilité douteuse et de faible efficacité». Et l’association d’ajouter «Nous partons de rien et au lieu de construire un premier fichier, on vise un fichier pharaonique».

Le site de l’Assemblée nationale reproduit un tableau comparatif reprenant article par article les dispositions en vigueur, le texte du projet de loi présenté par le gouvernement et enfin le texte adopté par la commission des affaires économiques.
A consulter sur www.assemblee-nationale.fr/14/rapports/r1329-tII.asp

_{Crédit photo ©Bernard Suard - MEDDE}

Le décret n°2013-689 du 30 juillet 2013 reconduit, à compter du 1er août 2013, le dispositif d’encadrement de révision des loyers adopté par décret l’an dernier. Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du nouveau décret, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé de la variation de l’indice de référence des loyers. Néanmoins, deux dérogations, encadrées, au dispositif sont prévues en cas de réalisation de travaux d’amélioration (sur partie commune ou partie privative) ou de loyer sous-évalué [Cf. IRC n° 581]. La liste des communes concernées par cet encadrement a été modifiée ; liste disponible sur legifrance.gouv.fr

Le décret n°2013-664 du 23 juillet 2013 modifie la date d’échéance de la deuxième tranche des travaux prévus dans la loi de mise en sécurité des ascenseurs existants (loi SAE). La seconde phase de travaux devait s’achever avant le 3 juillet 2013. Cette échéance est reportée d’un an, au 3 juillet 2014. De plus, les obligations de travaux dits de précision d’arrêt (destinés à prévenir le risque de chute dû au décalage entre plancher de cabine et palier d’étage) sont désormais limitées aux seuls ascenseurs des établissements recevant du public. Cette obligation de précision d’arrêt pour les ascenseurs des immeubles en copropriété serait renvoyée aux conclusions d’un groupe de travail qui reste à réunir.

Un arrêté du 24 mai publié au Journal officiel du 30 mai 2013 prévoit une revalorisation de la paie des concierges et gardiens, à compter du 1er juillet 2013. Le lecteur se reportera à la page “indices“ en page 34 de ce numéro pour connaître les rémunérations minimales à servir.

La loi autorisant le gouvernement à recourir à des ordonnances pour accélérer les projets de construction, a été votée en seconde lecture par le Parlement le 20 juin 2013.
Dès le 17 juillet, la ministre présentera en conseil des ministres la première ordonnance en vue de réduire les délais de traitement des contentieux et de lutter efficacement contre les recours malveillants.
Puis, parmi les autres mesures prévues grâce au recours des ordonnances, figure celle «incitant à densifier, en favorisant transformation de bureaux en logement, en limitant les contraintes en matière de places de stationnement, en autorisant un alignement au faîtage ou la surélévation d’immeubles pour la création de logements».

Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du logement, a présenté son projet de loi pour “l’accès au logement et un urbanisme rénové“ (Alur) en conseil des ministres, mercredi 26 juin. Ce projet sera déposé sur le bureau de l’Assemblée nationale en septembre.
Si les associations de consommateurs aux premiers rangs desquels l’Association des responsables de copropriété (Arc) ont exprimé leur vives satisfactions à la lecture de ce projet, les professionnels de l’immobilier, se sentent, après de mois de concertation avec le ministère, trahis et méprisés.
Nous reproduisons ci-après les points principaux du projet de loi relatifs à la copropriété.

Encadrer les tarifs
«Actuellement, les frais de gestion courante des syndics doivent être facturés dans un forfait annuel fixe global. D’autres frais, dits “frais particuliers“, peuvent faire l’objet d’une facturation “à la pièce“, et le prix unitaire doit être précisé dans le contrat. La liste les charges réputées courantes a été fixée par l’arrêté dit “Novelli“.
Malgré ces dispositions, des abus ont été constatés. Certains syndics affichent des forfaits très bas qui attirent des copropriétés peu averties. Par la suite, ils facturent chers et au titre de prestations particulières certains frais qui ressortissent pourtant à la gestion courante (impression des comptes rendus d’assemblée générale, diagnostics techniques obligatoires).
Pour mettre fin à ces pratiques, une inversion est opérée : la liste des frais particuliers sera déterminée par décret et toutes les autres prestations seront réputées “de gestion courante“ et ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.»

Imposer le compte séparé
«Dans la grande majorité des cas, les syndics professionnels font voter par l’assemblée générale la dispense de compte séparé, en invoquant les coûts supplémentaires qui seraient générés.
En conséquence, le syndic ouvre un compte à son nom, compte unique ou compte avec des sous-comptes pour chaque syndicat des copropriétaires qui l’a mandaté. Le compte ouvert au nom du syndic est rémunéré par la banque au profit du syndic. En cas de liquidation judiciaire du syndic, les copropriétaires doivent supporter une procédure judiciaire lourde, longue et coûteuse pour récupérer leurs fonds placés dans les sous-comptes.
Pour établir plus de transparence dans l’activité du syndic et l’usage qu’il fait des fonds, [il est décidé] la suppression de toute dérogation à l’obligation de l’instauration du compte séparé ; l’obligation, pour le syndic, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, afin de conforter la légitimité du conseil syndical dans la procédure budgétaire ; l’interdiction pour un syndic d’avancer des fonds à un syndicat de copropriétaires, dans un souci de clarification et de transparence financière.
De cette manière, les fonds appartenant au syndic, d’une part, et à chaque copropriété d’autre part, seront bien distincts. Et chaque copropriété pourra demander les relevés annuels de son compte, ouvert à son nom et gérés par le syndic.»

Instaurer une obligation de formation continue
«Il n’existe pas aujourd’hui de formation continue obligatoire pour les activités d’entremise et de gestion immobilières, alors même que les dispositions législatives et réglementaires en la matière se complexifient et nécessitent une expertise de plus en plus grande.
La diversification du rôle du syndic de copropriété donne une nouvelle dimension à cette activité, autrefois majoritairement cantonnée à des tâches de gestion comptable et de relance des impayés. Le besoin de formation apparaît de façon prégnante lorsqu’on considère le rôle que pourrait être amené à jouer le syndic dans le cadre de la transition écologique de l’habitat, qui implique la mise en œuvre de nouveaux outils (diagnostic de performance énergétique, plan de travaux d’économie d’énergie, contrat de performance énergétique, etc).»

Créer des instances de contrôle
«Actuellement, il n’existe pas de code ou de règles déontologiques communes à l’ensemble des professions immobilières. Un client s’estimant lésé n’a d’autre choix que d’engager une procédure devant la justice, souvent longue et coûteuse.
Pour pouvoir sanctionner certains professionnels peu scrupuleux et ainsi rétablir des relations de confiance le projet de loi prévoit de créer un organisme dénommé Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont les compétences seront centrées sur l’élaboration des règles déontologiques pour toute la profession, qu’il proposera au ministre de la Justice pour adoption par décret ; du contenu des formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en œuvre.
De même, le projet de loi prévoit la création de Commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières qui seront chargées de veiller au respect des règles et des principes déontologiques.
Ces commissions seront de nature administrative, sous l’autorité de représentants de l’État et de magistrats, afin que soient garanties l’indépendance et l’impartialité de leurs décisions. Elles pourront être saisies par l’intermédiaire des associations de défense de consommateurs. Ainsi, les consommateurs disposeront d’une voie de recours plus simple et plus rapide qu’un contentieux judiciaire.»

Garantir les loyers
«Le projet de loi prévoit l’instauration d’une garantie universelle des loyers (Gul) destinée à protéger les propriétaires contre le risque d’impayés ; à encourager la mise en location de logements vacants ; à faciliter l’entrée des locataires dans le logement.
Le caractère universel de la Gul doit permettre la plus grande mutualisation des risques et donc limiter son coût. Ainsi, un nouvel établissement public administratif de l’État, “l’Agence de la garantie universelle des loyers“ sera créé.»

Interdire l’achat de biens immobiliers aux marchands de sommeil
«Des dispositions spécifiques à la copropriété sont prévues pour empêcher l’expansion des marchands de sommeil. Il est ainsi prévu : d’interdire à un copropriétaire l’achat de lots dans une copropriété où il est déjà propriétaire et où il a accumulé des dettes et des impayés ; d’empêcher les copropriétaires endettés de bloquer les procédures de saisie de leur bien en leur interdisant de prendre part au vote en assemblée générale qui doit autoriser le syndic à agir en justice ; de garantir le recouvrement des frais de procédure pour lever les réticences des copropriétaires inquiets (frais d’avocat engagés par le syndicat, à la charge du copropriétaire condamné et compris dans l’assiette du privilège spécial immobilier dont bénéficie le syndicat).»

Créer dans la loi deux statuts pour l’habitat participatif
«L’habitat participatif peut se décrire comme un regroupement de ménages mutualisant leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d’un bâtiment collectif.
«Loin d’être utopique, l’habitat participatif représente en Suisse 5 % du parc immobilier et en Norvège, près de 15 % du parc de logements.
L’habitat participatif constitue une piste prometteuse dans l’élaboration d’une troisième voie pour le logement, entre habitat individuel et collectif.
«Les dispositions prévues par le projet de loi ont essentiellement pour but de créer un cadre juridique correspondant aux caractéristiques et aux finalités de l’habitat participatif. Ces personnes ont la qualité d’associés et acquièrent au préalable des parts sociales de ces sociétés. Ces sociétés d’habitat participatif pourront désormais prendre deux formes : coopérative d’habitants ou société d’autopromotion. Ces deux statuts spécifiques n’auront pas vocation à remplacer les outils existants. »

^{_{Crédit photo ©Bernard Suard - MEDDE}}

L’arrêté du 5 février 2013, publié au Journal officiel du 14 mars, précise les exigences auxquelles doit répondre le détecteur de fumée normalisé installé dans chaque logement, les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement. Une annexe présente également les mesures de sécurité à mettre en œuvre dans les parties communes pour prévenir le risque d’incendie.

A ce propos, l’article 6 de l’arrêté interdit l’installation des détecteurs autonomes avertisseurs de fumée (Daaf) dans les parties communes des immeubles collectifs d’habitation. Pour mémoire, au plus tard le 8 mars 2015, tout lieu d’habitation devra être équipé d’un détecteur de fumée (Inf. rap. copr. n° 565, p. 5).

A lire également : Actualité parlementaire

et l'action de sensiblisation de la ministre

«Nous avons souhaité maintenir l’avantage «Scellier» durant le premier trimestre 2013 pour ne pas freiner les opérations immobilières qui s’engageront d’ici le 31 décembre prochain dans un contexte difficile pour la construction de logements.» C’est ainsi que Christophe Caresche, député de Paris, a justifié le dépôt de son amendement à l’article 57 du projet de loi de finances 2013. Texte de l’amendement adopté : «La réduction d’impôt s’applique aux dépenses payées à compter du 1er janvier 2013 au titre desquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2012, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. L’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2012 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2013.»

L’arrêté du 07/08/2012 fixe les conditions des contrôles techniques relatifs aux ascenseurs. L’arrêté prend en compte les dispositions du décret n° 2012-674 du 07/05/2012 portant sur la résiliation des contrats d’entretien (cf. Inf. Rap. Copr., juin 2012, n° 579, p. 27).
Le présent arrêté, applicable depuis le 1er octobre, met à jour la liste des documents mis à la disposition du contrôleur technique par le propriétaire ainsi que la liste des points de contrôle technique et les modalités de réalisation du contrôle. L’arrêté précise les modalités de la présence de l’entreprise d’entretien pendant le contrôle technique. La distinction entre appareils anciens et appareils marqués CE est clarifiée ainsi que le contenu du rapport de contrôle.
L’exhaustivité des contrôles est exigée sans possibilité de dérogation. Un bilan des contrôles réalisés est demandé chaque année aux contrôleurs.
JORF n° 0189, du 15/08/2012, p. 13436

Adopté le 10 septembre au Sénat, le projet de loi défendu par le ministre de l’Égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, est «un élément de réponse du gouvernement à l’urgence sociale que représentent la pénurie de logements et leur prix exorbitant, et à une urgence économique, le secteur du bâtiment étant en difficulté». Outre des dispositions relatives au Grand Paris, ce texte comprend deux volet de “mobilisation générale en faveur du logement”. Le projet prévoit la cession du foncier public détenu par l’État ou des établissements publics, avec une forte décote pouvant aller jusqu’à la gratuité pour les logements sociaux. Selon les chiffres transmis, cette cession concernerait 930 sites pouvant représenter plus de 110 000 logements.  Ce texte prévoit également le renforcement des dispositions introduites par l’article 55 de la loi “SRU” par le relèvement de l’objectif de 20 à 25 % de logement social par commune de plus de 3500 habitants, à l’horizon de l’année 2020 au lieu de 2025. Les pénalités pour les communes récalcitrantes seraient quintuplées.

La loi n°2012-387 relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives, validée partiellement par la Conseil constitutionnel, a été publiée au journal officiel le 23 mars 2012. L’article 103 (anciennement art. 80 dans le proposition de loi - cf. IRC n°573, p. 7) modifie la loi du 10 juillet 1965. Après l’article 26-3, sont insérés cinq nouveaux articles, de 26-4 à 26-8.
La souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, soit pour le financement de travaux sur les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition, est décidée à l’unanimité. Par dérogation, la majorité est suffisante pour les emprunts dont l’unique objectif est le préfinancement de subventions publiques accordées pour la réalisation de travaux. La majorité est également suffisante pour la souscription d’un emprunt bancaire au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer. La même majorité requise pour décider de l’emprunt est celle qui est alors exigée pour la réalisation des travaux envisagés.
Le montant de l’emprunt, qui ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer, est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire. Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni entre autres par une entreprise d’assurance spécialement agréée.
Ces dispositions, qui bénéficieront aux “éco-ptz collectif“, seront applicables à l’issue d’une période de deux mois suivant la publication d’un décret du Conseil d’État à paraître.

Lire l'article 103

Le décret n°2012-366 du 15 mars 2012, crée la signification par voie électronique des actes d’huissier de justice présentant des garanties identiques à celle de la remise physique de l’acte à son destinataire.
Le décret institue aux côtés de la signification papier une signification par voie électronique. La signification ne peut être effectuée qu’avec l’accord du destinataire ; elle doit faire l’objet d’un avis électronique de réception indiquant la date et l’heure de celle-ci, l’acte doit porter mention du consentement du destinataire à ce mode de signification, les originaux des actes doivent mentionner les dates et heures de l’avis de réception émis par le destinataire. L’entrée en vigueur de cette disposition doit intervenir au plus tard le 1er septembre 2012.

La loi n° 2012-387 étend les modes d’exercice de la profession de géomètre-expert en ouvrant la voie du salariat à l’instar des professions de notaire, d’architecte ou encore d’avocat. Dorénavant, un géomètre-expert pourra exercer sa profession en qualité de salarié d’une personne physique géomètre-expert ou d’une société de géomètres-experts. Le géomètre-expert salarié est soumis aux mêmes obligations qu’un géomètre-expert détenant des parts dans une société. Comme l’indique François Mazuyer, président du Conseil supérieur de l’ordre, «l’instauration du statut de salarié permettra d’accueillir les jeunes diplômés des écoles d’ingénieurs dans la profession en leur confiant les réelles responsabilités d’un délégataire de service public tout en les déchargeant du poids de la gestion d’un cabinet, et de pallier ainsi les effets du “papy boom“, tout en permettant aux cabinets de s’attacher de nouvelles compétences et de maintenir la répartition territoriale de la profession».
L’entrée en vigueur de ce nouveau statut est conditionnée à la modification, actuellement en cours, du décret du 31 mai 1996 portant règlement de la profession et code des devoirs professionnels.

La mérule est un champignon lignivore qui se nourrit de l’humidité et constitue dans l’habitat un fléau pour les charpentes et boiseries. Outre les dégâts causés au bâti, des études soulèvent la question des risques sanitaires, notamment allergiques, liés à la dissémination des spores. Aujourd’hui, une cinquantaine de départements, dans le nord et l’ouest de la France sont concernés.
Aucune garantie ne couvre les dégâts engendrés sauf s’ils sont associés à un dégât des eaux. Par ailleurs, lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les acquéreurs ne peuvent en aucun cas se prémunir de la présence de la mérule et de ses conséquences, sauf à prouver l’existence d’un vice caché, connu du vendeur. Aussi, le député Alain Gest a déposé le 6 mars une proposition de loi visant à rendre obligatoire le diagnostic  technique sur la présence de la mérule dans le bâti pour les transactions immobilières dans les zones à risques.

Mérule. Apparition de coussinets sous le plancher - Crédit DR

Le décret n° 2012-118 du 30 janvier 2012 fixe les conditions de mise en œuvre de la publicité extérieure et donc des bâches publicitaires. Ces bâches destinées à la protection des chantiers, notamment de ravalement, peuvent générer des revenus non négligeables pour les copropriétés et faciliter le financement de travaux de rénovation énergétique (cf IRC, n°566, p.6). Ce décret, issu de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, entre en vigueur au 1er juillet 2012.
Extraits de l’article. R. 581, modifié, du Code de l’environnement : «L’affichage publicitaire apposé sur une bâche de chantier ne peut excéder 50 % de la surface totale de la bâche de chantier. Toutefois, lorsque les travaux de rénovation projetés doivent permettre à l’immeuble d’obtenir le label «haute performance énergétique rénovation” dit «BBC rénovation”, l’autorité compétente de police peut autoriser un affichage publicitaire d’une superficie supérieure à ce plafond».
«Les bâches ne sont pas autorisées à l’intérieur des agglomérations de moins de 10 000 habitants. Dans les autres agglomérations les bâches sont interdites si la publicité qu’elles supportent est visible d’une autoroute, d’une bretelle de raccordement une autoroute, d’une route express».

Crédit : DR

Le décret n° 2012-112 du 27 janvier 2012 encadre le transfert d’images de vidéosurveillance sur les parties communes. Ce décret modifie l’article R.127-8 du Code de la construction et de l’habitation. Il est entré en vigueur le 30 janvier 2012.
«La convention conclue au titre de l’article L. 126-1-1 [entre les services de police ou de gendarmerie et les copropriétaires ou leurs représentants] relative au transfert d’images est conclue pour une durée maximale d’un an, renouvelable par reconduction expresse».
«Elle porte notamment sur l’indication du service chargé du maintien de l’ordre, destinataire des images ; la nature des événements faisant redouter l’imminence d’une atteinte grave aux biens ou aux personnes et pouvant justifier la transmission des images ; les modalités de transmission et de conservation des images et les mesures de sécurité afférentes ; les modalités d’affichage et d’information du public concernant la possibilité de transmission des images à un service chargé du maintien de l’ordre ainsi que les modalités d’accès aux images pour les personnes ayant fait l’objet d’un enregistrement ; la durée de transmission et de conservation des images dans la limite d’un mois à compter de leur transmission sans préjudice des nécessités de leur conservation pour les besoins de la procédure pénale ; les modalités de financement du transfert des images.»

Crédit : Fotolia

Tarification de l’électricité réduite pour des ménages les plus modestes

Depuis le 1er janvier 2011, les consommateurs d’électricité dont les ressources annuelles sont inférieures ou égales au plafond permettant de bénéficier de la couverture maladie universelle (Cmu) complémentaire peuvent bénéficier d’une tarification spéciale de l’électricité. Ces réductions appliquées sur demande et concernant exclusivement les 100 premiers kilowattheures consommés par mois sur les résidences principales, sont comprises entre 40 et 60 % de la facture mensuelle. Soit tout de même un rabais moyen annuel d’environ 95 euros (Tva incluse) pour 2 millions de foyers. Les pertes de recettes induites par cette tarification et supportées par Edf et les entreprises locales de distribution font l’objet d’une compensation par la contribution au service public de l’électricité.
A noter qu’un tarif spécial de solidarité est prévu pour le gaz, avec une déduction forfaitaire et qu’un numéro vert dédié est mis à la disposition des abonnés au 0 800 333 123.
➢Arrêté du 23 décembre 2010 portant modification de l’annexe au décret n° 2004-325 du 8 avril 2004 modifié relatif à la tarification spéciale de l’électricité comme produit de première nécessité (JORF n°0303 du 31 décembre 2010 page 23615 - texte n°144).

Compétences élargies pour les huissiers de justice

La loi 2010-1609 du 22 décembre 2010 redéfinit notamment l’organisation, les compétences de juridictions et les conditions d’exercice des huissiers de justice. Ces derniers disposent désormais de compétences élargies en matière locative et de copropriété. Ainsi, les huissiers peuvent dès à présent accéder aux parties communes des immeubles d’habitation (interphones et boîtes aux lettres) pour accomplir leurs missions de signification ou d’exécution. Ils devront cependant avoir été saisi préalablement par le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.
Par ailleurs, lorsque le locataire quitte volontairement les lieux au cours de la procédure d’expulsion, le bailleur peut le mettre en demeure par acte d’huissier de justice en vue de reprendre son appartement. À défaut de réponse au bout d’un mois, l’huissier peut établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail.
➢ Loi 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative à l’exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires.

Conditions d’exercice des professions immobilières

La loi n°2010-853 du 23 juillet 2010 relative aux réseaux consulaires, au commerce, à l’artisanat et aux services a dispensé les personnes sollicitant la délivrance d’une carte professionnelle de justifier d’une garantie financière lorsqu‘elles déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur.
Un décret applicable au 1er janvier 2011 précise les conditions d’application de la réforme. Lors du dépôt de la déclaration sur l’honneur en vue d’obtenir une carte professionnelle, il doit être porté la mention “non-détention de fonds“ ainsi que le cas échéant “absence de garantie financière“.
Ainsi, il est déviré au professionnel, qui en fait la demande et contre remise de son ancienne carte, une nouvelle carte portant, pour l’activité concernée par la déclaration sur l’honneur, la mention “Non-détention de fonds“. Les documents et affiches indiquent pour l’activité concernée que l’intéressé ne doit recevoir ni détenir d’autres fonds que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission.
➢Décret 2010-1707 du 30 décembre 2010 modifiant le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.

Nouvelles dispositions concernant le statut des géomètres-experts

La «directive services», et plus particulièrement, son article 25 vient d’être transposée en France par la loi du 5 janvier 2011 destinée à adapter la législation française au droit de l’Union européenne. Les mentions selon lesquelles l’activité d’entremise immobilière ne peut être exercée par un géomètre expert «qu’à titre accessoire ou occasionnel» et l’activité de gestion immobilière à titre «accessoire» sont ainsi supprimées. Les géomètres-experts ou la société de géomètres experts devront cependant tenir une comptabilité distincte pour les opérations relevant de ces deux activités. Autre abrogation d’importance : la limitation de l’activité d’entremise immobilière au quart, ainsi que celle de l’activité de gestion immobilière à la moitié de la rémunération totale du géomètre expert ou d’une société.
Enfin, l’article 14-1b de la directive 2006/123/CE est également transposé. Partant, plus de la moitié du capital social et des droits de vote devront être détenus par des personnes exerçant légalement la profession de géomètre-expert dans les sociétés constituées sous la forme d’une société anonyme ou d’une société à responsabilité limitée.
➢ Loi n° 2011-12 du 5 janvier 2011 (JORF n°0004 du 6 janvier 2011 page 369 - texte n°1)

Le décret sur les détecteurs de fumées publié au Journal Officiel

La date limite pour installer des détecteurs de fumées dans toutes les habitations est désormais connue : ce sera au plus tard le 8 mars 2015. Le décret paru le 11 janvier au JO précise les exigences auxquelles doit répondre le détecteur de fumée normalisé installé dans chaque logement, les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement. Il indique également dans quels cas ces obligations incombent au propriétaire, et présente les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des bâtiments d’habitation pour prévenir le risque d’incendie.
Le détecteur devra donc être alimenté par piles ou fonctionner à partir de l’alimentation électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu’il soit équipé d’une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de dysfonctionnement électrique. L’installation incombera à l’occupant du logement. Ce sera donc au locataire de l’installer le cas échéant, sauf, entre autres, pour les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers et les locations meublées. Dans les parties communes des immeubles à usage d’habitation, les propriétaires devront mettre en œuvre des mesures de sécurité contre l’incendie visant à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements, avec un affichage des consignes à respecter en cas d’incendie. Enfin, une attestation devra être remise à l’assureur avec lequel a été conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie par l’occupant.
➢Décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation, JORF n°0008 du 11 janvier 2011 p.573.

«Accélérer le rythme des certifications»

L’association QualiSR Syndic Prévention Redressement, association loi de 1901 créée en mars 2015, a pour objet de certifier les syndics ayant des compétences particulières pour le redressement de copropriétés fragilisées ou en difficulté.
Si l’initiative de ce projet est à mettre au crédit de l’ARC (association des responsables de copropriété), QualiSR regroupe aujourd’hui de multiples opérateurs à la fois publics et privés.
L’UNIS avait compté parmi ses premiers soutiens et récemment, l’association a été rejointe par la FNAIM.

Alain Papadopoulos, secrétaire général de l’association, répond à nos questions.

Le syndic veille à la formation du gardien/concierge

Juriste en droit immobilier au sein de l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier), Isabelle Bérenger a également en charge la formation des professionnels de l’immobilier.

Charles Bohbot est avocat et associé fondateur du cabinet BJA intervenant en droit immobilier, notamment en droit de la copropriété et de la construction. Il enseigne au titre de la formation continue des gestionnaires de copropriété en partenariat avec plusieurs organisations professionnelles.
Il partage ses réflexions nourries par cette double activité d’avocat et de formateur aux termes d’articles dans des revues spécialisés décryptant les dernières actualités.

"Nous devrions dépasser au 31 décembre le nombre de 310 000 copropriétés immatriculées."

La loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014) fait obligation aux syndics d’immatriculer les copropriétés. Cette obligation concerne toutes les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation,quelle que soit leur taille à compter du 31 décembre 2018. Passé ce délai, le syndic encourt une astreinte de 20 € par lot et par semaine de retard, après mise en demeurer restée infructueuse.
Pierre Sitko, directeur du registre national des copropriétés au sein de l’Anah, désignée comme teneur de registre, répond aux questions de la rédaction.

 "L’assureur n’a pas d’autre choix que de respecter la décision du BCT"

Professeur à l’université Panthéon-Assas (Paris-II), Laurent LEVENEUR préside depuis plusieurs années le Bureau central de tarification (BCT). Cette autorité indépendante, tout à fait singulière dans le paysage de l’administration française, peut être saisie depuis 2014 par les syndicats de copropriétaires et les copropriétaires eux-mêmes, qui ne trouvent pas d’assureur pour couvrir leur responsabilité civile. Entretien exclusif avec son président à l’autorité incontestée.
 

 "Le statut ne survivra que s’il maintient ce juste équilibre entre l’intérêt collectif et les droits individuels"

Pascale Burdy-Clément est avocat spécialisé en droit immobilier inscrite au barreau de Lyon. Lyon accueille cette année le congrès de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété (CNEC) intitulé “Loi ELAN et évolution sociologique de la copropriété”. En sa qualité de responsable régionale de la Chambre, Me Burdy-Clément s’est particulièrement investie sur cette édition sur laquelle nous avons voulu l’interroger.
[À noter que Me Burdy-Clément est membre du comité éditorial des Informations rapides de la Copropriété et a dirigé la rédaction de la revue durant plusieurs années.]

De l’état descriptif de division et du monopole de l’Ordre des géomètres-experts

À la suite de l’avis de l’Autorité de la concurrence (n° 18-A-02, du 28 février 2018, www.autoritedelaconcurrence.fr) qui ne reconnaît pas aux géomètres-experts le monopole de réaliser les états descriptifs de division, la rédaction a décidé d’interroger Jean-François Dalbin, président du Conseil de l’Ordre et Agnès Lebatteux, avocat au barreau de Paris, spécialiste du droit immobilier.
Pour rappel, c’est la Chambre nationale syndicale des géomètres-topographes (CNSGT) qui est à l’origine de la saisine de l’Autorité de la concurrence. Le CNSGT l’interrogeait sur le point de savoir si «l’inclusion éventuelle des plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété entrait dans le champ du monopole des géomètres-experts».

L’action de l’ANAH en faveur des copropriétés dégradées

À la suite de l’avis de l’Autorité de la concurrence (n° 18-A-02, du 28 février 2018, www.autoritedelaconcurrence.fr) qui ne reconnaît pas aux géomètres-experts le monopole de réaliser les états descriptifs de division, la rédaction a décidé d’interroger Jean-François Dalbin, président du Conseil de l’Ordre et Agnès Lebatteux, avocat au barreau de Paris, spécialiste du droit immobilier.
Pour rappel, c’est la Chambre nationale syndicale des géomètres-topographes (CNSGT) qui est à l’origine de la saisine de l’Autorité de la concurrence. Le CNSGT l’interrogeait sur le point de savoir si «l’inclusion éventuelle des plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété entrait dans le champ du monopole des géomètres-experts».

 "Créer un véritable cursus “gestionnaire de copropriété"

Gilles Frémont est directeur de copropriété au cabinet Corraze (Paris IX) et, depuis un an, l’un des deux fondateurs et président de l’association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) dont l’objet est de promouvoir le métier de gestionnaire de copropriété. Entretien avec un homme passionné par son métier.

 "Les syndics sont soumis à de nouvelles obligations"

Docteur en droit, Soazig Ledan-Cabarroque, chercheur associé et chargé d’enseignements à l’université Bordeaux IV, est spécialiste de la norme LAB-FT (lutte anti-blanchiment et financement du terrorisme). La rédaction a voulu connaître le sort des professionnels de l’immobilier et particulièrement des syndics au regard de ces nouvelles obligations. Lire également "Les syndics et la lutte contre le blanchiment de capitaux".

 "Procéder rapidement à un inventaire des traitements et des sous-traitants"

Maître Leila Benaissa, avocate au barreau de Grasse au sein du cabinet Fidal, est spécialiste en droit de la protection des données à caractère personnel et intervient dans le cadre de différents projets de mise en conformité avec le RGPD.
Le RGPD, acronyme de Réglement Général sur la Protection des Données, désigne le règlement européen (UE) 2016/679, qui entre en application le 25 mai 2018 dans tous les États membres de l’Union européenne et qui modifie les règles applicables au traitement des données à caractère personnel. Les professionnels de la gestion immobilière, qui traitent des données personnelles tous les jours, sont concernés !

 "La rénovation énergétique, ça marche !"

Anne Girault est la directrice générale de l’Agence Parisienne du Climat (APC). Le programme de travail de l’APC s’inscrit dans les objectifs du Plan Climat Energie de Paris, et dans le cadre du débat national et régional sur la transition énergétique.
Tout récemment, Anne Girault a prononcé un discours volontariste en faveur de la rénovation énergétique lors du 6ème forum de l’Eco-rénovation Paris. L’occasion de faire le point avec elle sur les actions de l’APC.

«Le syndic passe pour l’administrateur de la punition.»

Philippe Loiselet est le dirigeant de Loiselet & Daigremont, l’un des 12 membres de l’association Plurience.
Plurience réunit des acteurs majeurs de la gestion et de la transaction immobilière : outre Loiselet & Daigremont, Advenis, Billon immobilier, Citya-Belvia, Crédit Agricole Immobilier, Dauchez, Foncia, Immo de France,
Nexity, Oralia, Sergic et Square Habitat font partie de ce groupement.
Lors de la conférence du consensus qui s’est tenue au Sénat (Inf. Rap. Copr. n° 635, p. 6) relative au projet de réforme du logement, Plurience a pu défendre ses positions, notamment en matière de rénovation énergétique des immeubles en copropriété.
photo :© DR/Loiselet

«L’état doit rester à sa place et ne pas se substituer à la volonté des copropriétaires.»

Jean-Marc Torrollion est le nouveau président de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) depuis le 1er janvier 2018. Il succède à Jean-François Buet qui a accompli un mandat -non renouvelable- de cinq ans à la tête du premier syndicat des professionnels de France.
Diplômé d’une maîtrise de droit notarial de l’Institut de droit et d’économie appliqués à l’immobilier (ICH), Jean-Marc Torrollion est agent immobilier à Grenoble depuis 1987. Il a gravi tous les échelons du syndicat après avoir été, notamment, président de la FNAIM de l’Isère, puis de Rhône-Alpes.

«Contrôler le respect du droit à la liberté religieuse avec l'application des règles du droit de la copropriété.»

Avocat à la cour d'appel de Paris, diplômé de l'Institut d'Etudes Politiques de Paris, Patrick Baudouin a exercé durant neuf ans les fonctions de secrétaire général, puis durant six ans celles de président de la Fédération Internationale des Ligues des Droits de l'Homme.

La fédération des Ligues des Droits de l'Homme regroupe, aujourd'hui, plus de 180 associations de défense des droits de l'homme dans environ 120 pays du monde, Patrick Baudouin en est, désormais, le président d'honneur.

«Les rapports de voisinage en copropriété sont plus affinés qu’en droit commun.»

Entretien avec Caroline Jaffuel, Président de chambre à la Cour d’appel de Douai.
C. Jaffuel était membre de la Commission relative à la copropriété, dissoute en 2014.
©jerome chion / Clics eirl

 «Faire des propositions utiles de nature à susciter le débat»

Hugues PÉRINET-MARQUET, professeur de droit à l’université Panthéon-Assas et président du GRECCO* a répondu à quelques questions de la rédaction.
©DR

«Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division relèvent de deux régimes juridiques distincts.»

Denis Brachet est géomètre-expert à Paris et à Lyon, expert près la cour d’appel de Paris, et vice-président de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC).

© Jérome Chion/Clics eirl

«L’imbrication copropriété-parc privé locatif est une donnée essentielle.»

Le conseil de l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier) a désigné à l’unanimité, en juin dernier, Christophe Tanay à la présidence du syndicat pour un nouveau mandat de trois ans. Agé de 55 ans, Christophe Tanay dirige le cabinet d’administration de biens KST Solanet qui compte 40 collaborateurs. Il nous précise lors de cet entretien quelques points forts de son nouveau programme intéressant les copropriétaires.

«S’offrir une pièce en plus»

Damien Déjardins est co-fondateur de la société rez-de-chaussee.com créée en 2009. La vocation de l’entreprise est «d’apporter une réelle expertise aux propriétaires de biens en rez-de-chaussée et de satisfaire la demande pour ces biens souvent atypiques». Dans son portefeuille d’affaires, 20 % des biens sont des rez-de-chaussée pourvus soit d’un étage (duplex) soit d’un sous-sol (souplex). Dans ce numéro consacré aux sous-sols, il nous apporte un éclairage particulier sur le marché des souplex.

  «Le compte séparé fait ressortir un manque chronique de trésorerie.»

   Qu’a changé la loi ALUR pour la profession de syndic ?
  La rédaction a interrogé Jean-Luc Lieutaud, directeur général Square Habitat Alpes Provence (réseau immobilier du Crédit agricole) qui assure également la présidence du pôle PACA de l’UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier).

«Notre action est d’identifier les travaux éligibles aux aides».

Laurent Demas est le fondateur du cabinet conseil en financement de la rénovation “VertDurable”. Le cabinet s’intéresse plus particulièrement depuis 2011 au financement de la rénovation des copropriétés. Aujourd’hui, “VertDurable” dispose d’une réelle expertise pour rechercher et obtenir des solutions de financements pour la rénovation, spécifiques à la copropriété.
Laurent Demas bénéficie d’une habilitation d’“intermédiaire en opérations de banques”. Il est également secrétaire de Planète Copropriété.

"La loi ALUR a permis de clarifier la question de la gestion des archives."

Yvan Zaouche est le président de la société Pro.Archives qu’il a créée en mai 2000. Pro.Archives est un acteur reconnu des professionnels de la copropriété. La société, dont le siège social est basé à Nîmes dispose de 47 centres de conservation sécurisés répartis sur 28 sites en France et 4 pôles de numérisation. A ce jour, 85 000 syndicats de copropriétaires lui confient la gestion de leurs archives.

©Pro Archives

«Les deux-tiers des procédures concernent le recouvrement de charges.»

Avec ce dernier entretien avec un professionnel de la copropriété, nous achevons notre cycle de présentation des métiers  satellites de la copropriété. Après l’administrateur de biens, le syndic, le géomètre-expert, le notaire, l’huissier ou encore l’administrateur judiciaire, c’est une avocate qui répond aux questions de la rédaction. Maître Laurence Souleau-Mougin est spécialiste en droit immobilier au barreau de Paris, membre de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC).

   «La prise de décision en matière de travaux est une problématique centrale.»

   Magistrat à l’administration centrale du ministère de la Justice, à la direction des affaires civiles et du sceau, adjoint au chef de bureau du droit de l’immobilier et du droit de l’environnement, Jean-François Mellet est plus particulièrement chargé des questions relatives à la copropriété.

   ©Caroline MONTAGNÉ

Réforme du statut de la copropriété : "Réécrire et redonner de la clarté à la loi de 1965"

Hugues Périnet-Marquet, professeur de droit à l’université Panthéon-Assas, dirige les travaux du GRECCO (Groupe de RECherche en COpropriété). Le GRECCO se fixe pour objectif d’alléger et de simplifier les dispositions de plus en plus alourdies de la loi du 10 juillet 1965. Le résultat provisoire de ce groupe de travail, en l’occurrence 26 articles réécrits, a été présenté lors du congrès de la Chambre nationale des experts en copropriété, qui s’est tenu à Marseille les 1er et 2 décembre.

©Kristina Kolygo

Immatriculation des syndicats de copropriétaires : «Vers une étatisation des données en copropriété ?»

Parmi les nouvelles dispositions de la loi ALUR, figure l’obligation d’immatriculer les syndicats de copropriétaires comprenant un ou plusieurs lots d’habitation. Cette obligation obéit à un calendrier fixé par le législateur selon la taille de la copropriété. Ainsi, à compter du 31 décembre 2016, soit dans quelques semaines, les copropriétés de plus de 200 lots principaux devront être immatriculées. Puis au 31 décembre 2017, ce sera le tour des quelque 300 000 copropriétés composées de 50 à 200 lots de connaître le même sort. Enfin au 31 décembre 2018, toutes les  copropriétés devront être immatriculées. Le lecteur se reportera à l’étude publiée en page 43 de ce numéro pour connaître l’étendue de cette obligation pour les syndics et les notaires.

Immatriculation des syndicats de copropriétaires : «Une meilleure connaissance du parc privé»

Nathalie Appéré a été nommée présidente de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) en juin 2015. Députée d’Ille-et-Vilaine depuis juin 2012, Nathalie Appéré est élue maire de Rennes en 2014. Elle est également membre de la Commission des lois et co-présidente du groupe d’études «Villes et banlieues» à l’Assemblée nationale. En octobre 2016, l’ANAH a décidé d’apporter une aide accrue aux copropriétés fragiles et aux copropriétés en difficulté. L’occasion de faire un point sur les actions de l’ANAH, avec sa présidente.

«L’obligation d’immatriculation n’est pas perçue positivement par la profession.»

Véronique Bacot-Réaume est administrateur de biens en Ile-de-France, expert de Justice près la cour d’appel de Versailles. Elle est membre de la Commission nationale de l’administration de biens de la FNAIM et membre de la Chambre nationale des experts en copropriété.
Elle exerce, en outre, comme formateur-consultant pour les métiers de l’immobilier.
Elle répond à nos questions relatives aux conditions d’exercice de la profession, issues des dispositions de la loi ALUR.
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"Pour un statut de syndic de redressement"

Catherine Jeufraux-Emorine, syndic de copropriété et administrateur de biens, a été désignée présidente de l’association QualiSR. Cette jeune association, composée d’acteurs du traitement de copropriétés en difficulté a pour objet de définir un référentiel en vue d’établir une certification de ”syndic de redressement”. L’association compte aujourd’hui 21 membres. ©DR

"Le syndic bénévole à besoin d'un support continu"

Régis Pouëssel dirige la société Prestimm services, installée près de Rennes. Prestataire de services pour les syndics professionnels ou non, ou encore pour les agents immobiliers, Prestimm services se singularise par la détention d’une carte professionnelle et par une implication particulière auprès des syndics bénévoles. Afin de comprendre la philosophie qui gouverne cette entreprise, nous avons posé trois questions à son gérant.

«En 2016, nous nous sommes fixés pour objectif de couvrir 50 % des copropriétés françaises»

Anne Girault est la directrice générale de l’Agence Parisienne du Climat. Le programme de travail de l’APC s’inscrit dans les objectifs du Plan Climat Energie de Paris, et dans le cadre du débat national et régional sur la transition énergétique.
Tout récemment, l’APC s’est associée au programme Eco-Rénovons Paris. L’occasion de faire le point sur les actions de l’APC en faveur des immeubles en copropriété avec sa directrice.

Pierre Abric, expert en évaluation immobilière, ancien notaire, membre de l'IFEI, interviendra dans le cadre des Rencontres nationales de l'expertise immobilière, en octobre à Lyon. Son atelier portera sur la thématique « Évaluation et servitudes ».

«Nous sommes des architectes spécialisés sur les immeubles existants occupés»

Olivier Delalande est architecte DPLG. Il préside depuis 2013, la Compagnie des architectes de copropriété. Créée en 1996, elle compte plus d’une centaine de cabinets d’architectes indépendants. Situés en Ile-de-France, à Toulouse, Strasbourg, Bordeaux et Nice, ces professionnels peuvent intervenir sur l’ensemble du territoire. La mission de la Compagnie est d’apporter un savoir-faire technique aux copropriétaires.

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Bertrand Wehrle-Detroye propose aux syndics une solution numérique pour l’immatriculation des copropriétés

Après avoir été expert immobilier certifié MRICS, transactionnaire, puis notaire assistant, Bertrand Wehrle-Detroye dirige aujourd’hui, le cabinet de syndic Henry & Wehrle-Detroye, situé à Nice. Il est à l’origine du groupement d’intérêt économique “Immatriculation, dématérialisation des syndicats de copropriétaires” (ID SDC).
La vocation du GIE “ID SDC” est de participer à la transformation digitale du métier de syndic «qui s’opère et commence aujourd’hui par l’immatriculation des syndicats et la publication des données comptables».
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FOCUS SUR L’OFFRE VILOGI
«Une clientèle composée à 85 % de syndics bénévoles»

Jean-Jacques Duval est le directeur de la société VILOGI, plateforme collaborative de services pour les acteurs de la gestion immobilière. Il nous présente ici l’outil VILOGI et le concept de “Ma copropriété au bout des doigts”.

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Quelle mise en place du fonds de travaux ?

Jean-Luc Bernette est ingénieur de formation, expert en conception et développement de logiciels. A la suite de la défaillance d’un syndic professionnel dans sa copropriété il y a 13 ans, il s’est proposé comme syndic bénévole. C’est alors qu’il a développé, grâce à son expertise sur des logiciels de comptabilité, un logiciel spécifique à la gestion de copropriété. Ainsi est né Coprolib’ qui est commercialisé depuis 2011 par l’entreprise JLB Logiciels dont les prestations visent essentiellement les syndics bénévoles.
Si l’application comptable des dispositions de la loi ALUR ne pose pas de problème majeur, il en va en revanche différemment, selon lui, pour la mise en place du fonds travaux instauré par la loi.

Crédit photo : Coprolib' ©JLB Logiciels.

«Dans le cadre de l’audit énergétique, nous militons pour l’audit global partagé.»

Xavier Faure est le nouveau président de l’association Planète Copropriété. Il a pris la suite de Jean-Loup Taïeb, lors du dernier conseil d’administration de juin dernier. L’association Planète Copropriété a été créée en décembre 2009. Elle a pour objet de réaliser et soutenir toutes actions concourant à l’amélioration de la performance énergétique. Afin de sensibiliser les acteurs de la copropriété à la rénovation énergétique, l’association Planète Copropriété a entrepris une tournée des grandes métropoles en vue de développer un label “Reconnu Garant de l’environnement” (RGE) spécifique à la copropriété.

Crédit photo : ©DR

Vincent CANU est avocat au barreau de Paris, ancien membre du conseil de l’Ordre, spécialiste en droit immobilier.
Il est l’auteur de nombreux articles et ouvrages. Il siège à plusieurs comités scientifiques, notamment de la revue Administrer et de la Revue des Loyers. Il est, enfin, rédacteur au Dictionnaire permanent de gestion immobilière aux Éditions Législatives.
Il compte également parmi les membres du comité pédagogique de l’UNIS. (Union des syndicats de l’immobilier).

Olivia Milan dirige le pôle des salons de l’immobilier de Comexposium, soit six salons organisés à Paris, Lyon et Toulouse. Si le contexte économique et la conjoncture immobilière ont obligé Comexposium à suspendre, en 2015, la tenue du salon national de l’immobilier, il en va tout autrement du salon de la copropriété. La prochaine édition de ce salon se déroulera les 4 et 5 novembre 2015 à Paris-Porte de Versailles. A cette occasion, les visiteurs retrouveront le stand des éditions Edilaix et des Informations Rapides de la Copropriété.

Titulaire d’une maîtrise de droit des affaires obtenue en 1989 à la faculté de droit de Nice, Jean-Pierre Désir exerce depuis 1990 la fonction de syndic d’immeubles. Il a dirigé, notamment, jusqu’en mai 2014 le cabinet d’administrateur de biens PRO.GE.DI à Beausoleil (06), aujourd’hui consultant au sein de ce cabinet. Il est l’auteur du blog Syndic Pro.

Contrat-type de syndic : «Le ministre a choisi de publier un texte long et complexe».

Patrice LEBATTEUX, avocat à la cour, est président d’honneur de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC). Spécialiste du droit immobilier, il est associé de la SCP Zurfluh Lebatteux Sizaire et associé. Il répond à quelques questions de la rédaction au sujet du contrat-type de syndic instauré par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.

© Guillaume Hecht 

Un an après sa promulgation, la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, attend toujours ses décrets d’application pour les dispositions régissant le régime de la copropriété.*
La rédaction a sollicité les réactions des professionnels et des acteurs de la copropriété en France. Voici les questions posées : que vous inspire ces retards ? Quels sont vos commentaires ? Quelles sont vos attentes ? Nous vous livrons les réponses de cinq acteurs ayant répondu à notre demande. Interrogée et relancée à plusieurs reprises, l’Association des responsables de la copropriété (ARC) ne nous a pas retourné sa réponse. [Les titres attribués à chaque intervention ont été selectionnés par la rédaction. Le classement des réponses est effectué par ordre alphabétique en référence au nom de l’organisation].

«Être copropriétaire à Paris, c’est essentiellement vivre en copropriété». L’Agence départemental d’information pour le logement de Paris (ADIL 75) vient de livrer une étude sur les travaux en copropriété. Les juristes de l’ADIL 75 ont rencontré plus de 500 copropriétaires. Galla Bridier, présidente de l’ADIL, répond à nos questions et nous éclaire sur cette étude que le lecteur pourra découvrir sur le site Internet de l’ADIL.
Galla Bridier est également conseillère de Paris, élue du 18ème arrondissement où elle a en charge l’habitat partagé et participatif. Enfin, elle préside la 5ème commission du Conseil de Paris (Urbanisme, Logement, Grand Paris, Développement Économique).

Géomètre-expert à Vincennes, Jean-François Dalbin est Premier vice-président du Conseil supérieur depuis 2011. Pointu sur les questions de copropriété, il est l’élu réfèrent de la commission Immobilier de l’Ordre des géomètres-experts. Il a été rapporteur de la troisième séance du 41e congrès des géomètres-experts, intitulé “la copropriété et ses alternatives“.

Christian Atias, agrégé des Universités, a enseigné le droit pendant 40 ans et l’a pratiqué, en qualité d’avocat, pendant près de 25 ans. Il est l’auteur de nombreux ouvrages juridiques et notamment en matière de copropriété : “Guide des charges de copropriété” ; “L’indivision” ; “Le copropriétaire face à l’assemblée générale : comment se défendre ?” ; “Les associations syndicales libres de propriétaires en lotissement”. Il vient de signer la cinquième édition du “Guide de la copropriété des immeubles bâtis” aux Annales des Loyers.
Christian Atias est l’un de ceux qui ont consacré leurs efforts à l’étude du droit de la copropriété des immeubles bâtis qui est devenu une discipline juridique à part entière.
Crédit : Assemblée Nationale

«Oui pour les métiers en ligne, mais pas n’importe comment»

Christophe Tanay, 52 ans, administrateur de biens, associé du cabinet Simon, Tanay, de Kaenel à Paris 8ème est le nouveau président de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS). Il succède à Etienne Ginot dans un contexte particulier. Plusieurs décrets d’application de la loi ALUR sont attendus. Avant la tenue du 6ème congrès national de l’UNIS, la rédaction a posé quelques questions au nouveau président. Il nous livre son analyse sur la légitimité du syndicat, sur l’application de la loi ALUR et sur les priorités de l’UNIS.

Patrick Safar est huissier de justice à Melun et vice-président de la Chambre nationale des huissiers de justice (CNHJ). Il est également vice-président de l’Ecole nationale de procédure, qui forme les salariés des études et les futurs huissiers de justice.

_{Crédit : CNHU}

Jean-Pierre Lannoy est secrétaire général de l’Association belge des syndics et administrateurs de biens installée à Bruxelles. Il est l’un des fondateurs de l’Observatoire de la copropriété exemplaire francophone (OBCEF) qui réunit des acteurs de la copropriété de Belgique, de France et du Québec. L’objet de cet observatoire est de relever et de valoriser les modèles exemplaires de gestion des copropriétés dans les trois États.

_{Crédit DR}

Hugues Périnet-Marquet est professeur de droit à l’Université Panthéon-Assas. Spécialiste du droit de l’immobilier, de la construction et de l’urbanisme, il dirige le centre de recherche sur la construction et le logement et collabore à de nombreuses revues juridiques. Il était membre de la Commission relative à la copropriété.

Le président de la fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), première organisation syndicale des professionnels de l’immobilier en France, représentative de 12 000 entreprises, réagit notamment aux dispositions de la loi Alur.

Jean-François Buet©DR Fnaim

Entretien avec Thierry Poulichot, avocat
«L’article 22 de la loi Alur vise explicitement à renouer avec le mouvement coopératif»

Thierry Poulichot est avocat au barreau de Rennes. Ayant le droit de la copropriété comme activité dominante, il s’intéresse également aux formes alternatives de propriété ou de jouissance des logements. Me Poulichot est président de l’association LGOC (Lien des Garanties Objectives dans la Cité) qui vise à promouvoir les actions collectives de type coopératif, notamment dans le domaine de l’habitat.

Xavier Huertas est administrateur judiciaire en région Provence-Alpes Côtes d’Azur. Au sein du Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires, il épaule le président Marc Senéchal en sa qualité de vice-président. M. Huertas a participé aux travaux préparatoires de la loi Alur.

«La surélévation concerne l’intérêt général de la copropriété»

Olivier Ortega est avocat associé au cabinet Lefèvre Pelletier & associés. Il a animé  le groupe de travail “financements innovants pour l’efficacité énergétique” au sein de la mission Plan bâtiment durable. «Le groupe de travail visait à explorer les différentes pistes de financement de la modernisation durable du parc immobilier, avec une attention particulière pour les solutions ne mobilisant pas de fonds publics.»
Quatre axes de réflexion ont été fixés : la diminution des dépenses de l’immeuble dans la logique du contrat de performance énergétique ; l’accompagnement à la mise en place de sociétés de tiers investissement ; l’identification de nouveaux leviers, tels que ceux issus de l’évolution des règles d’urbanisme ; l’optimisation des aides à la création et au développement d’entreprises de l’immobilier et du bâtiment durable.
Olivier Ortéga revient pour les IRC sur les préconisations de ce groupe de travail en
faveur de la rénovation énergétique, incluant des dispositifs spécifiques aux copropriétés, et sur les contrats de performance énergétique.

Thomas Roux est directeur délégué de Xerfi-Precepta, cabinet indépendant d’études économiques et sectorielles. Il est co-auteur avec Jean-Christophe Briant, de l’étude,“Les administrateurs de biens à l’horizon 2017 : l’impératif de recentrage sur les métiers de la gestion et de la relation client.”^*
«Le projet de loi Alur (Duflot 2) va porter un coup décisif au modèle économique historique des administrateurs de biens. Celui-ci va en effet imposer une obligation de compte séparé entre le syndic et le syndicat de copropriété. De quoi priver les professionnels des produits financiers issus des placements des comptes mandants. Cette loi va également instaurer un forfait pour les actes de gestion courante et mettre des limites aux actes spécifiques.»

Crédit DR

Jean-Loup Taieb est architecte D.E.S.A., fondateur en 1996 de la Compagnie des architectes de copropriété et du salon «Copropriété et gestion de biens». Il est membre de l’association “Planète copropriété“. Cette association a pour objet de réaliser et de soutenir toutes actions concourant à l’amélioration de la performance énergétique dans les copropriétés. Au sein de l’association, il anime le groupe de travail “surélévation“.

Crédit : DR

La rénovation énergétique des immeubles en copropriété

Il faut, ensemble, réussir la rénovation énergétique des immeubles en copropriété.

La perspective est désormais connue : ramener en 2050 la consommation des appartements à 50-80 Kh/m2/an, avec un seuil intermédiaire de 150 Kh/m2/an en 2020, sachant que la consommation énergétique moyenne des bâtiments est d’environ 240 Kh/m2/an à l’heure actuelle. Il y a évidemment une pente naturelle d’évolution positive, liée à l’accroissement des niveaux d’exigence des réglementations thermiques pour la construction neuve, au développement de matériaux et équipements innovants et à la généralisation de comportements économes.

Il a été ainsi calculé que, si aucune mesure d’amélioration du parc existant n’était prise, le niveau moyen du parc serait ramené à environ 160-180 Kh/m2/an en 2050, soit trois fois plus que l’objectif fixé par le Grenelle.

Selon l’indice Notaires-INSEE, le prix des appartements anciens en Ile-de-France affiche, à la fin du deuxième trimestre 2019, une hausse de 4,9 % sur un an.

Le prix au m² ressort à 9 890 € dans Paris au 30 juin, en hausse annuelle de 6,3 %. Il approche 14 000 € dans le 6^è arrondissement et dépasse 12 000 € dans 5 arrondissements.

Selon les indicateurs avancés des Notaires du Grand Paris, fondés sur les avant-contrats, la hausse des prix se prolongera cet automne, avec même une petite accélération.

Sans surprise, la part des catégories socioprofessionnelles les plus aisées (artisans, chefs d’entreprises, cadres et professions intermédiaires) ne cesse d’augmenter dans Paris dans le total des acquéreurs (73 % en 2018 contre 60 % en 1998).

Pour connaître le prix des appartements en Ile-de-France par commune : http://paris.notaires.fr/fr/carte-des-prix

(source : Notaires-INSEE)

L’observatoire des loyers de l’association CLAMEUR (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux) a livré, le 29 mars dernier, ses derniers résultats sur la France entière. Sur la période de 2013 à 2018, les loyers ont progressé de 0,5 % en moyenne par an contre une inflation de 0,8 % par an. Cependant, l’encadrement des loyers pourrait se justifier dans certaines villes. Paris a ainsi connu une augmentation des loyers de 2,5 % en 2018 contre une hausse des prix de 1,8 % (www.clameur.fr).

Les volumes de vente et les prix poursuivent leur ascension en 2018. Les professionnels de l’immobilier peuvent s’en réjouir, mais devenir propriétaire devient de plus en plus difficile pour les primo-accédants … qui recourent à l’allongement de leur délai de remboursement (délai allongé de deux ans en moins d’un an et demi, selon la FNAIM).

Lire aussi

- Note de conjoncture immobilière - Notaire de France
- Communiqué de presse FNAIM

La copropriété renvoyée à une ordonnance.

Pour les syndicats des copropriétaires parisiens qui souhaitent engager la rénovation de leur immeuble, la Ville de Paris en lien avec l’APC a développé un programme d’aides appelé “Eco-rénovons Paris”. Le dernier appel à candidature est ouvert jusqu’au 30 juin.
Ce programme propose un soutien de deux types : un accompagnement gratuit et personnalisé à toutes les phases de montage du projet par un conseiller Éco-rénovation ; la mobilisation par le conseiller de toutes les aides financières existantes.
Renseignements : www.apc-paris.com/coachcopro

Le rapport d’activité pour 2017 de la Commission nationale des sanctions (CNS) a été rendu public le 7 mai 2018. La CNS, instituée par la loi, est une institution indépendante chargée de sanctionner les manquements commis par certains professionnels, notamment les agents immobiliers, ne respectant pas leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (Lire également notre étude).
En 2017, la CNS a pris 49 décisions de sanction, indifféremment à l’encontre de personnes physiques ou de personnes morales ; 37 concernent des agents immobiliers.
Parmi les manquements observés et sanctionnés :
• l’obligation de mettre en place des systèmes d’évaluation et de gestion des risques (environ 23 % du total). Les professionnels n’avaient pas mis en place de dispositif ou avaient mis en place un dispositif insuffisant et ne respectant pas les exigences légales. «Ce manquement a un caractère structurant et systémique car le professionnel qui n’a pas rempli cette obligation est plus difficilement en mesure de respecter les autres obligations qui lui sont applicables» ;
• l’obligation d’identification et de vérification de l’identité du client (20 %) ;
• l’obligation de recueillir des informations et d’exercer une vigilance constante sur la relation d’affaires (17 %) ;
• l’obligation de formation et d’information régulière du personnel (16 %).
Parmi les sanctions prononcées : 25 interdictions temporaires d’exercice, 13 avertissements et 39 sanctions pécuniaires de 1 000 à 30 000 euros.  Le rapport dénonce l’absence de prise de conscience de leurs obligations par les professionnels.

Selon une étude livrée en avril 2018, par l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (ADIL 75), en 2015, les tribunaux parisiens ont été saisis de 5 351 demandes relatives à la copropriété.
La majeure partie du contentieux est générée par les demandes relatives aux droits et obligations des copropriétaires, en particulier, par les demandes en paiement de charges : près de 63 % des demandes totales avec 3 345 saisines (2 328 devant le tribunal d’instance ou la juridiction de proximité et 1 017 devant le tribunal de grande instance).
L’ADIL observe que l’impayé est provoqué soit par une augmentation du montant des charges, soit par une accumulation des arriérés. Plus des deux-tiers des contentieux sont générés par les impayés d’un montant supérieur à 10 000 €.
Faute de statistiques précises, l’ADIL 75 dresse de manière empirique le profil type du copropriétaire défaillant :
• personne victime d’un accident de la vie (chômage, séparation, maladie entraînant une diminution des ressources…) ;
• bailleur détenteur de nombreux biens ;
• néo-copropriétaire qui n’a pas analysé les incidences financières d’un achat en copropriété (montant des charges courantes, travaux sur les parties communes…).

Les demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération d’assemblée générale constituent le second motif de contentieux mais dans une proportion bien moindre que celui des demandes en paiement ; elles représentent 13 % du contentieux total. Les autres contentieux apparaissent marginaux.

AFCopro, l’association française des copropriétaires est le nouveau nom d’une association indépendante qui a pris naissance dans le sud de la France.
A ce jour, elle compte plus de 600 syndicats de copropriétaires adhérents. Cette association offre à ses adhérents des moyens humains et techniques pour leur faire bénéficier d’une aide «sur-mesure».

Son fondateur, J.-L. Michel, nous répond.

Légiférer par deux ordonnances dans un délai de deux ans.

Dans un communiqué publié le 1^er mars 2018, l’ANAH annonce la mise en place d’un libre accès, sur le site du registre des copropriétés, à un rapport trimestriel dressant un état statistique des quelques 166 000 copropriétés immatriculées. Téléchargeable en version synthétique ou détaillée, ce rapport est alimenté par les données collectées lors des déclarations d’immatriculation. Édité chaque trimestre, il dresse un panorama de l’état du parc des copropriétés de l’échelle nationale à l’échelle communale. Les copropriétés sont classées par taille, par statut juridique, par caractéristiques techniques, par caractéristiques financières et selon les procédures auxquelles elles sont soumises. Selon ses responsables, cet outil est principalement destiné aux particuliers, copropriétaires ou futurs acquéreurs qui veulent avoir des repères en tête et voir comment se place leur copropriété par rapport aux autres. Il a vocation à nourrir leur réflexion sur les évolutions à engager éventuellement et de générer des dialogues constructifs avec les syndics. Pour les collectivités, qui ont par ailleurs accès à des données plus détaillées, il s’agit d’une documentation à la fois synthétique et didactique relative à leur territoire. Si l’on peut accéder à la liste des copropriétés immatriculées, l’accès aux informations techniques et financières des copropriétés reste subordonné à la publication d’un prochain décret.

A consulter sur www.registre-coproprietes.gouv.fr

Voici les chiffres établis par l'ANAH, teneur du registre, au 28 février 2018 :
- 166 692 copropriétés immatriculées
- Plus de 6 millions de logements sont désormais inscrits dans le registre, sur un total estimé de 8 millions de logements en copropriétés.

L’évolution des immatriculations
Toutes les copropriétés quelle que soit leur taille, devraient être immatriculées au 31 décembre 2018.

Ainsi que l’indique un communiqué de presse publié par la juridiction le 28 novembre 2017, le tribunal administratif de Paris a annulé les arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 fixant les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés à Paris, pour les périodes du 1^er août 2015 au 31 juillet 2016, 1^er août 2016 au 31 juillet 2017 et à compter du 1^er août 2017. Le tribunal a estimé que le dispositif d’encadrement des loyers prévu par l’article 17 de la  loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), ne pouvait être mis en œuvre dans la seule commune de Paris, mais aurait dû l’être dans les 412 communes de la région d’Ile-de-France comprises dans la «zone d’urbanisation continue» de l’agglomération parisienne, telle qu’elle est définie par le décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants auquel renvoie le décret du 10 juin 2015 relatif à la mise œuvre de ce dispositif. Le tribunal a, en conséquence, annulé les arrêtés mettant en œuvre l’encadrement des loyers à Paris. Cette annulation intervient après le jugement du tribunal administratif de Lille du 17 octobre 2017 qui a annulé, pour le même motif, l’arrêté du préfet du Nord fixant les loyers de référence dans la commune de Lille.

L’Ile-de-France totalise 7 574 ventes de logements neufs au 2ème trimestre 2017 (dont 95 % en collectif), soit un léger retrait par rapport au trimestre précédent (-1 %), mais une augmentation de 12 % comparé au 2ème trimestre 2016. Cette recrudescence des transactions est portée par les départements de la Seine-Saint-Denis (+59 %), du Val-de-Marne (+34 %) et du Val-d’Oise (+66 %). Avec les Hauts-de-Seine (1 310 logements vendus), ces trois territoires excèdent les 1000 ventes. Par rapport au 1er trimestre 2017, le prix des logements disponibles a peu évolué dans l’ensemble de la région. En revanche, sur un an, tous les départements enregistrent une hausse de prix, comprise entre 0,8 % (Seine-et-Marne) et 4,7 % (Essonne). Les évolutions les plus sensibles se situent principalement en Grande Couronne ; la hausse étant plus mesurée en zone centrale.



En valeur, selon les départements, les prix s’échelonnent de 3 811 €/m² (Seine-et- Marne) à 11 377 €/m² (Paris).

Source ADIL de Paris 


Alors que les acteurs de l'immobilier s'attendaient à une accalmie sur le front des réformes en matière de logement, le gouvernement a l'intention, selon des sources concordantes, de réformer le logement par voie d'ordonnance. Cette réforme concernerait le statut de la copropriété. Il est, notamment, évoqué une modification de la gouvernance des syndicats de copropriétaires en renforçant le rôle su conseil syndical et une adaptation des règles de fonctionnement et de gestion des syndicats selon la taille des copropriétés.
Plusieurs projets destinés à nourrir la réflexion du gouvernement et plus particulièrement celle des équipes du ministère de la Justice [et non plus seulement le ministère du logement - ndlr] sont portés par des associations et organisations de professionnels du droit et de l'immobilier. Nous reviendrons sur ces projets dans les colonnes des Informations Rapides de la Copropriété.