Construit pour durer l’éternité ou presque, ce sont les guerres, les incendies ou les catastrophes naturelles qui se chargeaient la plupart du temps de détruire les anciennes constructions, qui étaient alors remplacées par d’autres, plus modernes et mieux adaptées.
Mais il existe dorénavant un nouveau phénomène acteur du renouvellement du bâti, l’obsolescence.
Les facteurs de l’obsolescence sont au nombre de trois.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 706 de mars 2025
L’obsolescence économique.-
Les utilisateurs d’un immeuble rechercheront des solutions de nature à réduire les coûts d’exploitation du bâtiment qu’ils occupent. Il est admis que ces coûts représentent 75 % du coût total de la vie d’un immeuble. L’enjeu est donc important et nécessite d’important travaux de modernisation et la mise en œuvre de solutions techniques qui rendront l’immeuble plus vertueux.
L’obsolescence technique et normative.-
Édifiés selon des conceptions architecturales anciennes, certains immeubles sont rendus d’utilisation mal aisée en raison d’une conception maintenant dépassée.
Toute l’architecture de la reconstruction d’après-guerre qui a vu fabriquer de manière industrielle et à très grande échelle des constructions révolutionnaires pour l’époque, tant dans les formes urbaines proposées que dans les choix innovants des matériaux utilisés, se trouve maintenant décriée. Pourtant ces immeubles apportaient un confort et une modernité jusqu’alors inexistants.
Sur le plan normatif aussi, ces immeubles de conception ancienne vont nécessiter d’importants travaux de remise à niveau : accessibilité PMR, retrait de l’amiante et des canalisations en plomb, comptages et connectivités…
Autant d’éléments techniques qui doivent disparaitre ou d’aménagements nouveaux qui s’imposeront pour des raisons normatives ou réglementaires.
L’obsolescence liée aux nouveaux usages.-
Que ce soit en entreprise ou en habitation, les nouveaux usages observés rendent certains immeubles obsolètes.
Les grands ensembles d’habitation édifiés durant les trente glorieuses ne fonctionnent plus en raison des profondes modifications du tissus social des habitants. Les politiques de la ville menées jusqu’à présent s’attachent à segmenter ces grandes copropriétés pour créer de nouvelles formes urbaines faites de nouvelles entités plus réduites avec une séparation des espaces publics et privés nettement marquée.
Les immeubles tertiaires ne sont pas tous en capacité d’offrir de la polyvalence.
Pour ces raisons, qui sont en général combinées, les propriétaires pourront décider soit de détruire l’immeuble en totalité ou en partie, soit de le recycler en en changeant l’affectation, soit enfin d’effectuer des travaux plus ou moins lourds qui viseront à moderniser l’immeuble.
La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas spécifiquement de réponse à l’obsolescence des immeubles bâtis.
Ainsi, la modernisation d’un immeuble en copropriété devra être opérée par touches successives dans le cadre strict du règlement de copropriété et des dispositions prévues par la loi en matière de travaux.
Denis Brachet, Géomètre-expert, expert judiciaire
©Sébastien Dolidon / Edilaix
