La création ou la modification de lots peut provenir d’une décision collective du syndicat des copropriétaires d’aliéner une partie commune au profit d’un tiers, ou de la décision individuelle d’un copropriétaire de modifier son lot en le divisant ou en en changeant l’usage. En toute hypothèse, ces modifications auront une incidence sur les états de répartition des charges et rendront nécessaire la modification du règlement de copropriété.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 703 de novembre 2024
L’aliénation d’une partie commune suppose la création d’un lot nouveau correspondant à la partie de l’immeuble destinée à être cédée par le syndicat des copropriétaires. Ce lot sera doté d’une quote-part de partie commune, d’une quote-part de charges d’entretien des parties communes et si le règlement de copropriété le prévoit, d’une quote-part des charges particulières d’entretien des éléments d’équipements.
Le règlement de copropriété s’il est postérieur à janvier 2003 doit contenir le détail des éléments retenus dans le calcul des charges. Force est de constater que ces mentions sont le plus souvent absentes ou totalement indigentes de sorte qu’il n’est pas possible de connaître les modalités du calcul initial pour pouvoir les appliquer pour le nouveau calcul.
Il convient alors de procéder par analogie avec des lots similaires. Au regard des interrogations qui pèsent sur la qualité et sur les modalités du calcul initial des charges, il faut choisir un lot témoin aussi proche que possible du lot à calculer dans ses composantes de consistance et de situation, mais aussi, si le règlement de copropriété est ancien, d’usage, car ce critère pouvait être utilisé avant la loi du 10 juillet 1965. Dans le cas de la privatisation de la loge du gardien, il conviendra de privilégier comme témoin un logement du rez-de-chaussée, situé dans le même bâtiment, ou à défaut, de choisir un logement en étage bas aussi proche que possible, mais d’éviter un local commercial ou tout autre lot qui ne serait pas similaire au local à privatiser. Faute de quoi, l’erreur initiale sur la quote-part des charges du lot témoin si elle existe, serait reportée sur le lot créé.
La division d’un lot privatif ne pose pas la difficulté du choix d’un lot témoin, le calcul doit permettre la ventilation des quotes-parts initiales entre les lots créés. Dans l’hypothèse de la division d’un logement, le calcul des lots issus de la division s’effectue au prorata des surfaces des lots créés. Dans le cas de la division d’un lot «groupé» réunissant sous un même numéro plusieurs fractions distinctes telles une cave et un logement, il conviendra de prendre en compte les différences de consistance pouvant exister en appliquant aux surfaces des lots créés des coefficients de consistance et de situation adaptés à chaque fraction afin d’obtenir la surface pondérée qui servira au calcul.
Le changement d’usage d’un lot, dans la mesure où il n’a pas été accompagné de travaux susceptibles d’en modifier la consistance telle la transformation d’un local commercial en logement, ne donne pas lieu à la modification des charges d’entretien des parties communes.
En tous les cas, la création de logements nouveaux, par privatisation de partie commune, par division d’un lot existant ou par changement d’usage, devra obligatoirement respecter les interdictions relatives aux logements décents et les dispositions visées au Code de la construction et de l’habitation, au Code de la santé publique et aux Règlements sanitaires départementaux.
Denis Brachet, Géomètre-expert, expert judiciaire
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