L'immeuble en copropriété est régulièrement modifié par des travaux de création, de division, de suppression ou encore d’améliorations.
Qu’elles soient à l’initiative d’un copropriétaire ou le fruit d’une décision de l’assemblée, les transformations apportées auront la plupart du temps une incidence sur les charges qu’il faudra alors modifier en conséquence.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 702 d'octobre 2024
Les règlements de copropriété antérieurs au 1er janvier 2003 ne contiennent pas les modalités du calcul des charges. Afin de répondre à une attente légitime des copropriétaires désireux de pouvoir disposer d’une parfaite information sur les dépenses qu’ils auront à supporter, mais aussi des magistrats qui sont saisis de demandes en annulation de clauses relatives aux charges, le législateur de la loi SRU a imposé que tous les règlements de copropriété établis à partir de cette date, comprennent le détail des critères retenus dans le calcul des quotes-parts des parties communes et des charges.
Force est de constater que cette disposition est appliquée de manière inégale par les rédacteurs et que beaucoup trop de règlements de copropriété postérieurs au 1er janvier 2003 ne permettent pas de comprendre quels sont les critères ayant été retenus rendant par là même le dispositif voulu par le législateur totalement inopérant.
L’objectif visé par le législateur est de donner les informations nécessaires qui puissent permettre à un copropriétaire, à une juridiction ou à un praticien qui intervient postérieurement dans le cadre d’une modification, de comprendre les modalités du calcul et de pouvoir utilement en faire la bonne application.
Le simple rappel des dispositions de l’article 10 de la loi de 1965 comme cela se voit trop souvent est donc parfaitement inutile. Il conviendrait plutôt de rappeler les dispositions légales en les expliquant, puis, pour chaque catégorie de charges, de détailler les coefficients utilisés en les commentant et en indiquant à quels critères ils correspondent (composantes de la valeur relative ou de l’utilité objective).
Dès qu’il est saisi, le praticien doit se référer au règlement de copropriété afin de savoir si les critères de calculs sont définis et exploitables. À défaut, il devra procéder par analogie avec des lots témoins, qui auront été choisis aussi proches que possible des lots modifiés en termes de consistance, de situation, et même d’usage, si le règlement de copropriété est ancien.
Il convient d’analyser la modification demandée au regard de toutes les charges stipulées au règlement de copropriété et éventuellement à ses modificatifs. En conséquence, un indispensable travail de collecte documentaire devra permettre de vérifier s’il existe des modificatifs du règlement de copropriété ayant modifié les charges, ou à l’inverse, si toutes les grilles des charges appelées par le syndic correspondent bien à des actes publiés au service de la publicité foncière. Cette recherche permettra aussi de connaître l’état des lots de la copropriété, indispensable pour la modification de l’état descriptif de division.
Il faudra aussi vérifier les incidences de la modification au regard des droits des autres copropriétaires et des textes régissant la copropriété et notamment les règles relatives au logement décent s’il s’agit d’un lot d’habitation.
Denis Brachet, Géomètre-expert, expert judiciaire
©Sébastien Dolidon / Edilaix
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