CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !
La question de la modification des charges d’ascenseur consécutivement au changement d’usage d’un lot en copropriété se pose dès qu’un copropriétaire souhaite transformer un logement en cabinet médical.
L’arrivée de praticiens dans l’immeuble va parfois cristalliser des problématiques liées à l’augmentation de la fréquentation des parties communes et de l’utilisation de l’ascenseur et les copropriétaires seront attentifs à ce que la participation aux différentes charges du lot modifié soit augmentée à due proportion.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 701 de septembre 2024
Les charges générales doivent être calculées en application des trois critères de la consistance, de la superficie et de la situation du lot sans tenir compte de son utilisation. Ainsi, dans la mesure où le changement d’usage n’a pas été accompagné de travaux susceptibles de modifier la consistance ou la superficie du lot modifié, les charges d’entretien des parties communes ne peuvent pas être modifiées. Le règlement de copropriété peut prévoir une clause d’aggravation des charges et l’action classique en responsabilité civile pourra être activée mais seulement en cas de comportement fautif du copropriétaire. Hors de ce cas, le changement d’usage du lot sera sans incidence pour cette catégorie de charges.
Il en est autrement pour les charges d’entretien des éléments d’équipement au nombre desquelles se trouvent les charges d’ascenseur. Cette catégorie de charges répond à un critère unique, celui de l’utilité objective apportée au lot par l’équipement. La participation aux charges n’est donc pas corrélée à une utilisation réelle, mais au seul fait pour le lot d’avoir la faculté d’utiliser l’équipement.
Comment apprécier l’augmentation de l’utilité, donc des charges, d’un ascenseur, dès lors qu’un logement est transformé en cabinet médical ? Dans la mesure où il n’est pas possible d’appliquer une fréquentation effective, il convient de trouver des indicateurs objectifs représentatifs du type de local.
La majoration représentative de l’augmentation de l’utilité peut être forfaitaire ou bien reposer sur des normes légalement admises. La majoration forfaitaire, en général les quotes-parts des charges sont doublées, plus rarement triplées, correspond à une pratique assez répandue. Elle présente l’avantage de la simplicité mais ne permet pas de rendre compte précisément de la modification de l’utilité apportée au local.
Il est préférable de choisir une méthode qui repose sur des critères normatifs ou légaux. S’agissant d’un cabinet médical, le décompte des occupants théoriques pourrait être mené en application des règles relatives aux établissements recevant du public (ERP). Les cabinets médicaux sont classés en ERP de 5e catégorie de type U. L’effectif total est défini à partir de la déclaration justifiée du chef d’établissement ou fixé forfaitairement à huit personnes, personnel compris, par poste de consultation. La transformation d’un appartement de trois pièces, donc une occupation théorique de quatre personnes, en un cabinet médical de deux praticiens susceptibles d’accueillir seize occupants engendrera une augmentation des charges d’ascenseur d’un facteur 4.
La modification des charges en raison du changement d’usage d’un lot est une prérogative de l’assemblée générale. Ainsi, une clause du règlement de copropriété fixant arbitrairement une modification des charges au seul motif d’un changement d’usage portant sur une activité autorisée par le règlement de copropriété ne serait pas valable.
Denis Brachet, Géomètre-expert, expert judiciaire
©Sébastien Dolidon / Edilaix
