CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !
L’état descriptif de division est un document spécifique dressé pour les besoins le la publicité foncière.
Il permet d’identifier chaque fraction de l’immeuble sur laquelle peuvent s’exercer des droits réels distincts par lot, lui même défini par un numéro unique, par sa localisation dans l’immeuble et éventuellement par sa quote-part des parties communes, laquelle est fixée librement au moment de la division.
Cette liberté dans la détermination des quotes-parts de propriété a pour conséquence leur intangibilité. Ainsi, la quote-part des parties communes incluse dans chaque lot est attribuée de façon définitive.
Il existe toutefois différentes possibilités de modification de l’état descriptif de division.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 700 de juillet 2024
Division de lot.-
La division d’un lot privatif est propre à chaque propriétaire. Dans la mesure où elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, elle n’est pas soumise à autorisation de l’assemblée qui ne contrôle que la nouvelle répartition des charges si celle-ci n’est pas déjà prévue au règlement de copropriété. La division d’un lot peut être rendue nécessaire afin de régulariser des «lots groupés» qui comportent sous un même numéro des fractions distinctes (cave et logement, par exemple). Elle est aussi nécessaire en cas de vente d’une fraction de lot (logement divisé en deux). Le lot divisé sera annulé et de nouveaux lots seront créés auxquels il sera affecté un nouveau numéro. La somme des quotes-parts des parties communes des lots créés sera égale à la quote-part du lot initial.
Réunion de lots.-
La réunion de plusieurs lots privatifs est aussi une faculté qui relève du seul propriétaire qui est libre de l’effectuer ou non. Toutefois, la réunion de plusieurs lots n’est possible qu’à la double condition d’appartenir au même propriétaire et de ne pas être grevés, de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier. Les lots réunis seront annulés, et un nouveau numéro sera attribué au nouveau lot. La quote-part du lot créé sera égale à la somme des quotes-parts des lots réunis.
Création de lots nouveaux, annulation de lots.-
La création de lots nouveaux sera nécessaire dans le cas d’une cession de parties communes comme l’ancienne loge, des parties de couloirs ou des WC communs. Les quotes-parts des parties communes afférentes au lot créé s’ajouteront à la base de répartition qui sera corrélativement augmentée. Un nouveau numéro, pris à la suite du dernier numéro existant, sera attribué au lot créé, les quotes-parts des autres lots ne seront pas modifiées. Dans le cas de la suppression d’un lot suite à l’acquisition par le syndicat, par exemple, de lots privatifs pour être transformés en parties communes, le lot concerné sera annulé. Son numéro ne pourra plus être repris et la base de répartition sera diminuée des quotes-parts des parties communes du lot annulé, les quotes-parts des autres lots ne seront pas modifiées.
Modification des quotes-parts des parties communes incluses dans un lot.-
Bien que prévu par les textes, le changement de la quote-part des parties communes d’un lot ne semble devoir intervenir que dans des cas de rectifications d’erreurs matérielles existantes dans l’état descriptif de division. Dans ce cas, l’état descriptif de division sera modifié des seules quotes-parts actualisées, sans qu’il y ait lieu à nouveau numérotage. Les quotes-parts des autres lots ne seront pas modifiées.
Denis Brachet, Géomètre-expert, expert judiciaire
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