CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il en use librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. La division par un copropriétaire de son lot est une faculté qui lui est propre. À tel point que la division d’un lot n’est pas soumise à une autorisation d’assemblée générale, laquelle n’exerce son contrôle que sur la validation de la nouvelle répartition des charges. Le copropriétaire désireux de diviser son logement sera, en principe, libre de le faire. Toutefois, ce droit n’est pas absolu et il existe des limites à son exercice.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 698 de mai 2024
La division du lot pourra dans certains cas être contestée, soit en raison d’une atteinte à la destination de l’immeuble dans l’hypothèse d’une copropriété exclusivement bourgeoise comprenant peu de logements de grande taille privilégiant le caractère exclusif de l’immeuble avec un petit nombre de copropriétaires, soit en raison d’une interdiction portée au règlement de copropriété telle la location meublée saisonnière sur une plateforme de réservation.
La division pourra affecter les parties communes en raison des travaux de transformation éventuellement rendus nécessaires telle l’ouverture d’une porte palière supplémentaire. Ils devront alors être approuvés par l’assemblée.
Mais les limites au droit du copropriétaire sur son lot sont aussi imposées par la règlementation externe au droit de la copropriété, notamment dans le cas d’un lot d’habitation. La division ne doit pas avoir pour conséquence de créer un local destiné à l’habitation qui ne serait pas conforme aux règles relatives au logement décent, aux dispositions du Code de la santé publique ou encore au règlement sanitaire départemental. Ces textes fixent des contraintes pour les logements qui doivent offrir une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire et une performance énergétique minimale. À l’intérieur de chaque local, ces textes imposent des minimaux relatifs aux pièces de vie et à la configuration des sanitaires ainsi qu’une série d’obligations liées aux éléments de conforts du logement.
La division d’un lot pour former des lots nouveaux, entraînera la suppression du lot initial. Les numéros attribués aux nouveaux lots répondent aux exigences de la publicité foncière. Chaque nouveau numéro doit être pris à la suite du dernier numéro existant. Les quotes-parts des parties communes du lot initial sont réparties entre les lots nouveaux. Elles sont fixées librement, mais le plus souvent elles seront réparties de la même manière que les charges générales. Le règlement de copropriété peut contenir les modalités de calcul des quotes-parts des parties communes et des charges. Dans cette hypothèse, il conviendra d’appliquer les mêmes critères s’ils sont suffisament détaillés pour être utilisés. Dans la négative, si les lots issus de la division présentent des caractéristiques de consistance et de situation identiques, la répartition des charges s’effectuera au prorata des surfaces des lots créés. Si les lots ne sont pas homogènes, il conviendra en préalable d’affecter les pondérations liées à la consistance et à la situation de chaque nouvelle fraction.
La détermination des charges d’entretien des éléments d’équipements suivra le même principe. Il conviendra de vérifier l’application du critère de l’utilité notamment si les critères de répartition ne sont pas corrélés à la surface des lots comme en matière de charges d’ascenseurs ou de certaines répartitions de chauffage.
