CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !
Le bornage est l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.
Les copropriétaires, propriétaires indivis des parties communes au nombre desquelles figurent le sol et l’ensemble des droits rattachés, sont réunis en un syndicat qui a la personnalité civile et qui a notamment pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. C’est le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, qui a, lui seul, la qualité pour exercer des actions relatives au bornage. Le syndic participera à la réunion contradictoire de bornage, puis portera à l’ordre du jour de l’assemblée générale la résolution destinée à approuver le procès-verbal de bornage.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 694 de décembre 2023
La convocation comprendra nécessairement le projet de procès-verbal et le plan.
Il est admis par la doctrine que le bornage relève d’un acte d’administration devant faire l’objet d’une approbation par l’assemblée générale à la majorité simple des voix exprimées des présents et représentés ou ayant voté par correspondance. Toutefois, la jurisprudence semble considérer, dans certaines espèces, que le bornage serait plutôt un acte de disposition et relèverait donc de la majorité absolue au visa de l’article 25 d) de la loi, relatif aux actes résultant d’obligations légales ou réglementaires. Selon le contexte, le bornage peut donc être, soit un acte d’administration, soit un acte de disposition.
Toutefois, à l’instar des règles régissant l’indivision, considérer que le bornage est un acte de disposition permet de mieux garantir la portée de l’acte. En ce sens, cette approche doit être privilégiée. Il est néanmoins possible de considérer que le bornage puisse être un acte d’administration dès lors qu’il aboutit à la pose de repères sur une limite certaine et reconnue. Les passerelles instaurées par la loi ELAN relativisent la portée de la question car il est désormais possible, dès lors que le projet a recueilli au moins le tiers des voix, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple.
Dans le cas de petites copropriétés, ou dans le cas de copropriété à deux, la validation du procès-verbal de bornage répond à la même obligation de ne pouvoir être prise que par le syndicat des copropriétaires. Toutefois, ces copropriétés ont la possibilité de prendre des décisions soit dans le cadre d’une consultation, écrite, ou informelle dans le cas des copropriétés à deux, soit dans le cadre d’une assemblée qui pourra se tenir sans respecter le formalisme des assemblées générales. Dans les copropriétés à deux, l’absence de réduction des voix du copropriétaire majoritaire permettra une prise de décision par le seul copropriétaire détenant le plus grand nombre de voix. Enfin, dans l’hypothèse d’une copropriété qui s’ignore et si cette dernière ne rentre pas dans le champ dérogatoire des petites copropriétés ou des copropriétés à deux, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. À défaut il convient alors de procéder à la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.
En tout état de cause, l’accord individuel de chaque copropriétaire ne pourra jamais se substituer au syndicat des copropriétaires et ne permettra donc pas de donner une valeur juridique à l’acte de bornage.
Denis Brachet, Géomètre-expert, expert judiciaire
