CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !
La copropriété nait dès que l’immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs personnes et comportant chacun une partie privative et une quote-part de la propriété des parties communes, laquelle est définie à l’état descriptif de division.
La distinction entre parties privatives et parties communes est basée sur des critères d’usage et d’utilité : exclusifs pour les unes, collectifs pour les autres. Avec pour corollaire la propriété qui sera exclusive sur la partie privative et indivise sur les parties communes.
Les parties communes sont définies au règlement de copropriété et le rédacteur dispose d’une grande latitude pour qualifier les différents espaces de l’immeuble. À défaut, si le règlement de copropriété est muet, ou s’il contient des mentions contradictoires, il sera recherché si la partie de l’immeuble en question est à l’usage exclusif d’un propriétaire ou à l’usage ou à l’utilité de tous ou de plusieurs d’entre eux.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 693 de novembre 2023
Il n’existe pas de définition légale de l’usage ou de l’utilité. L’usage peut être direct, tel le hall qui dessert tous les lots. Il peut aussi être indirect, comme la loge du gardien qui permet le service du gardiennage. Il en est de même pour l’utilité qui peut être directe comme les éléments du gros œuvre qui assurent le clos, le couvert ou la stabilité des constructions, ou indirecte comme l’agrément procuré par un jardin paysagé non accessible ou tous les éléments qui concourent au standing de l’immeuble.
Les copropriétaires doivent participer aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes. C’est la conséquence de la propriété collective de ces espaces qui doivent être entretenus à frais communs.
Les parties communes spéciales relèvent de la même logique, mais sur un périmètre restreint, celui des parties de l’immeuble à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires seulement. La propriété et l’obligation d’entretien seront alors réservées aux seuls titulaires de ces espaces sur lesquels ils auront le pouvoir de décision.
Il existe dorénavant un lien indissociable entre l’existence des parties communes générales ou spéciales qui doivent être définies au règlement de copropriété et les charges y afférentes. Les unes ne pouvant exister sans les autres. Il n’est donc pas possible de créer a posteriori des grilles de charges portant sur une partie de l’immeuble qui ne serait pas elle-même déjà constitutive de parties communes spéciales.
Les grilles de répartition des charges doivent obligatoirement être calculées proportionnellement à la valeur relative de chaque lot en application des critères de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. Ainsi, ce ne sont ni l’usage, lequel peut changer, ni la valeur vénale, mais bien des éléments objectifs et durables, qui doivent refléter les qualités intrinsèques de chaque lot, qui sont applicables. Les charges d’entretien des parties communes diffèrent donc totalement des quotes-parts des parties communes. Les premières reflètent un niveau de participation aux dépenses qui est calculé en application de critères imposés par la loi, les secondes reflètent la part de la propriété indivise des parties communes qui est fixée librement par l’état descriptif de division et il convient d’éviter toute confusion quand bien même ces valeurs seraient identiques.
Le rédacteur se doit de qualifier avec précision les espaces car, de ses choix, découleront la propriété et les charges y afférentes.
Denis Brachet, Géomètre-expert, expert judiciaire
