CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : A CHACUN SA QUOTE-PART !
Il existe en copropriété deux catégories de charges. Les charges relatives à l’entretien et l’administration des parties communes et les charges particulières relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement. La distinction entre ces deux catégories de charges est importante car elle commandera la participation du lot à la dépense, la détermination de la quotité de charge et les modalités de la prise de décision.
Il n’existe pas de définition légale des éléments d’équipement. Toutefois, il est couramment admis que les éléments d’équipement correspondent à l’ensemble des éléments techniques et des services qui permettront à l’immeuble d’être conforme à sa destination. Contrairement aux charges d’entretien des parties communes qui sont justifiées par l’obligation pour les propriétaires d’entretenir les parties communes dont ils se partagent la propriété, la participation aux charges particulières est discriminée et ne dépend que du seul critère de l’utilité objective apportée au lot par l’équipement considéré. C’est donc le confort apporté au lot par l’équipement et non sa propriété collective qui justifie les charges particulières. Afin d’éviter toute confusion, le règlement de copropriété doit prévoir précisément quels sont les éléments d’équipement qui relèvent des charges particulières, et il doit contenir la grille des charges correspondantes.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 692 d'octobre 2023
La détermination des quotités des charges particulières d’équipement doit respecter le critère impératif de l’utilité objective : seuls les lots pour lesquels l’équipement sera utile participeront aux charges. L’utilité est objective, elle ne dépend pas de l’utilisation qui sera faite par l’occupant du lot. Ainsi, les lots non raccordés à l’installation collective de chauffage n’auront pas à participer aux charges contrairement à un occupant qui aurait retiré ses radiateurs. De même, les lots du rez-de-chaussée n’auront pas à participer aux charges d’ascenseur car cet équipement ne présente pas d’utilité. Toutefois, si l’installation desservait des locaux communs aux sous- sols, tels un local poubelles ou un local vélos, les lots situés au rez-de-chaussée devraient alors participer aux charges. La mesure de l’utilité doit permettre de quantifier en termes arithmétiques le surplus de confort apporté au lot par l’équipement. Cette détermination dépend, bien entendu, de l’équipement considéré.
Le règlement de copropriété peut prévoir que seuls les copropriétaires concernés par l’équipement prennent part au vote sur les décisions qui concernent les dépenses, chacun d’eux disposant d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Les charges d’équipement peuvent être modifiées en cas de changement d’usage du lot desservi. Elles peuvent être augmentées, ou diminuées, si le changement d’usage constaté rend nécessaire cette modification qui n’est pas systématique et ne peut pas être forfaitaire. La transformation d’un logement en local professionnel sera sans incidence sur les charges de chauffage alors qu’elle pourra être prise en compte pour les charges d’ascenseur. Dans cette dernière hypothèse, il conviendra de savoir si le local en question est destiné ou non à accueillir de la clientèle pour quantifier l’éventuelle majoration à apporter aux charges. Le calcul des charges particulières demande de bien connaître le fonctionnement de l’équipement considéré et de parfaitement identifier les lots pour lesquels il sera utile afin de quantifier l’utilité avec soin.
Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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