I. Sur le programme des travaux
Considérant :
– que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son quatrième alinéa :
« Il (le syndicat) a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » ;
– que les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée déterminent les conditions de majorité auxquelles les assemblées décident les différentes catégories de travaux ;
– que de son côté, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans son deuxième tiret que le syndic est chargé :
« d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».
Constate :
– l'importance des prescriptions de sécurité parmi les travaux obligatoires en vertu des dispositions législatives et réglementaires ;
– les économies de charges résultant de l'exécution des travaux appropriés d'entretien ou d'amélioration ;
– l'absence dans les archives du syndicat de documents techniques tels que plans et schémas d'ouvrages ou de récolement de réseaux.
Rappelle :
– que le syndic informe les copropriétaires de l'état des constructions et des éléments d'équipements communs, ainsi que des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires ;
– que ces travaux étant obligatoires, l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas compétence pour en refuser le principe et doit seulement délibérer sur les modalités de réalisation de ces travaux sans que le syndicat puisse s'en prévaloir pour se soustraire à ses responsabilités. Il convient cependant de réserver les cas d'annulation de la décision administrative prescrivant les travaux ;
– qu'une planification des travaux peut améliorer leur mise en œuvre et leur exécution, faciliter leur financement et abaisser leurs coûts.
Recommande :
1° qu'une visite annuelle de l'immeuble soit effectuée par le syndic en présence du président du conseil syndical et, le cas échéant, des membres du conseil syndical et des copropriétaires intéressés ;
2° qu'en dehors de la visite annuelle, en cas de désordres apparus sur les parties communes ou des équipements collectifs, il est souhaitable qu'un technicien assiste à la visite et que les copropriétaires concernés prennent toutes les dispositions utiles pour permettre l'accès aux parties privatives de leur lot où ces désordres se manifestent ;
3° qu'un cahier de maintenance de l'immeuble soit ouvert et mis à jour ;
4° qu'un état des travaux prévisibles ou souhaitables soit dressé par le conseil syndical compte tenu des éléments du constat effectué ;
5° que le conseil syndical propose un calendrier prévisionnel des travaux et une évaluation approximative de chacun de ces travaux ;
6° qu'un programme pluriannuel de travaux envisagés soit voté, dans son principe, par l'assemblée générale au vu du calendrier et de l'évaluation visés ci-dessus, ces documents étant notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour ;
7° que les plans des ouvrages exécutés soient demandés par le syndic aux entrepreneurs ou aux architectes ou aux autres techniciens contractuellement liés au syndicat, à charge pour le syndic de les archiver.
