1 / Quelle solution choisir ?
(ITE) ou par l’intérieur (ITI) ?
L’ITE est plutôt envisagée pour une rénovation complète ou un ravalement de façade, alors que l’ITI est plutôt recommandée dans la construction neuve.
L’ITE consiste à placer une couche d’isolant et des couches de matériaux de parements sur les murs extérieurs d’un bâtiment, dans le but de supprimer les ponts thermiques responsables des déperditions de chaleur, d’assurer une excellente étanchéité à l’air, d’améliorer l’isolation acoustique, et de réaliser des économies d’énergie. C’est une solution d’isolation des murs de plus en plus plébiscitée en France. Mais elle comporte quelques inconvénients. L’ITE ne peut être appliquée sur un bâti ancien dont elle modifiera l’aspect extérieur. Il convient donc de vérifier les règles d’urbanisme de sa commune. De plus, elle n’est pas adaptée à tous les types de parois (notamment celles ornées de frises ou sculptures). Autre frein : son financement. Lors d’une ITE, toutes les façades doivent être réalisées en même temps, ce qui nécessite un budget conséquent.
L’ITI est moins onéreuse que l’ITE (compter environ 30 € le m2 contre 60 €), plus rapide, et ne nécessite pas que les façades soient traitées en même temps et reste aujourd’hui la méthode la plus souvent mise en œuvre. Il existe plusieurs procédés, qui varient selon la nature du mur : contre-cloison à ossature métallique, contre-cloison maçonnée, complexes de doublage. Mais elle contient également des inconvénients : réduction de l’espace habitable, révision des installations électriques, décoration à refaire, travaux nécessitant un vider une pièce de l’habitation…
La surélévation facilitée par la loi ALUR
L’article 35 (nouveau après la loi ALUR) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la décision de surélévation ou de construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif peut être prise, non plus à l’unanimité des copropriétaires, mais à la majorité de l’article 26 (majorité en nombre de copropriétaires représentant au moins les deux-tiers des voix). Les copropriétaires du dernier étage disposent d’un droit de priorité d’achat sur les nouveaux lots, soit en cas de vente par le syndicat des locaux privatifs créés, soit en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation.
La copropriété peut également décider d’aliéner le droit de surélever le bâtiment existant, à la majorité de l’article 26, l’accord de tous les copropriétaires du dernier étage étant supprimé. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, précise dans son deuxième alinéa que «la décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus». Ces nouvelles dispositions facilitent ainsi le droit de surélévation du syndicat des copropriétaires, la cession de ce droit, la construction de bâtiments, et apportent une réponse à la pénurie foncière. Cependant, en application de la loi Boutin du 25 mars 2009, si la copropriété est située en zone de droit de préemption urbain (comme à Paris), la décision de céder le droit de surélever le bâtiment ne nécessite que la majorité absolue (plus de 50 %) des copropriétaires.
Elle comprend des avantages indéniables : gagner des mètres carrés utiles sans emprise au sol, densifier les villes, créer des logements sans imperméabiliser des surfaces libres pouvant alors être utilisées pour créer des espaces verts ou des équipements publics, valoriser le bien à la revente, financer certains travaux par l’apport de sommes issues de la vente des nouveaux locaux édifiés, mener à bien des rénovations destinées à réduire la consommation d’énergie des immeubles et contribuer ainsi au financement des rénovations thermiques, baisser les charges, à long terme, par l’augmentation du nombre de lots de la copropriété, penser de nouvelles manières de bâtir utilisant des matériaux plus écologiques, moins énergivores.
